Risques d’un achat immobilier en Espagne et comment les vérifier

La plupart des risques d’un achat immobilier en Espagne se repèrent avant la signature si l’on vérifie ce qui doit l’être. Les problèmes courants sont connus : un logement squatté, une construction illégale à la campagne, l’absence du document d’habitabilité, une zone inondable ou des dettes du vendeur qui restent attachées au bien. Pour chacun, ci-dessous : ce que dit la loi, ce qui vous protège en tant qu’acheteur et où le vérifier. Faites ces vérifications de préférence avant de payer la réservation ; presque toutes se font sur des documents publics.

Squatteurs (okupas) : ce que dit la loi et ce qu’elle ne dit pas

Achetez libre de toute occupation. Demandez que l’acte (escritura) précise que le bien est remis libre d’occupants (libre de ocupantes) et visitez-le juste avant de signer. C’est la protection la plus simple, et la seule qui ne dépend que de vous.

Si le logement est déjà occupé sans titre, la voie civile rapide (Code de procédure civile, art. 250.1.4º et 441.1 bis) est ouverte au propriétaire personne physique, aux organismes à but non lucratif et aux propriétaires publics de logements sociaux : le juge laisse aux occupants cinq jours pour produire un titre et, faute de titre, ordonne l’expulsion. Une société (SL ou SA) ne peut pas l’utiliser ; elle passe par l’action possessoire ordinaire, l’action fondée sur le droit inscrit au Registre ou une plainte pénale. Depuis la Ley 12/2023, la demande doit indiquer si le logement est la résidence habituelle de l’occupant et si le demandeur est un grand propriétaire (gran tenedor).

Au pénal, entrer dans le domicile d’autrui est une violation de domicile, allanamiento (Code pénal, art. 202) : six mois à deux ans de prison, un à quatre ans avec violence ou intimidation. Occuper sans violence un bien qui n’est le domicile de personne est une usurpación (art. 245.2), punie d’une amende. Depuis avril 2025, ces affaires peuvent passer en procédure pénale accélérée s’il existe un procès-verbal de police. Savoir si une résidence secondaire compte comme domicile relève du juge, au cas par cas.

Idée reçue : « passé 48 heures, on ne peut plus les expulser ». Aucune loi ne contient cette règle. La police intervient immédiatement lorsqu’elle surprend les occupants en flagrant délit ; dans tous les autres cas, c’est un juge qui décide.

L’ancien moratoire sur l’expulsion des occupants vulnérables (RDL 11/2020) a expiré le 31 décembre 2025 ; le Congrès n’a pas validé ses prolongations.

Constructions illégales et maisons AFO

En Andalousie, une construction illégale achevée contre laquelle l’administration ne peut plus agir est classée asimilado a fuera de ordenación (AFO) (Ley 7/2021, LISTA, art. 173–174). On peut acheter une maison AFO, mais elle n’est pas régularisée : pas d’agrandissement, et les travaux comme le raccordement à l’eau et à l’électricité ne sont possibles qu’avec la décision ou l’autorisation correspondante. La procédure est fixée par le Decreto 550/2022. La décision AFO est mentionnée au Registre foncier : lisez donc la nota simple ; si la maison est à la campagne sans mention ni licence, interrogez la mairie avant de verser quoi que ce soit.

Dans la Communauté valencienne, un autre régime s’applique (TRLOTUP) : sur un terrain non urbanisable (suelo no urbanizable), l’administration peut agir contre une construction illégale bien plus longtemps, voire sans limite de temps. Avant d’acheter une maison de campagne, demandez à la mairie un certificat d’urbanisme pour la parcelle.

Certificat d’habitabilité et permis d’occupation

Le document qui atteste qu’un logement est habitable n’est pas le même partout en Espagne : chaque région a le sien.

En Catalogne, une cédula de habitabilidad en cours de validité est exigée pour toute vente ou location (Ley 18/2007, art. 26) : le notaire la demande, et les fournisseurs d’eau, d’électricité et de gaz la réclament pour ouvrir les compteurs. L’acheteur d’un bien ancien ne peut en dispenser le vendeur que dans des cas précis, par exemple s’il achète pour rénover entièrement ou démolir.

En Andalousie, l’occupation d’un bâtiment achevé se justifie par une declaración responsable déposée à la mairie. Ailleurs, y compris dans la Communauté valencienne, demandez à la mairie ou au service régional du logement quel document est exigé pour une revente. Dans le neuf, vérifiez que le promoteur dispose déjà du permis de première occupation ou de la declaración responsable avant l’acte.

Zones inondables

Vérifiez si le bien se trouve en zone inondable sur la carte du système national SNCZI du ministère de la Transition écologique (MITECO). Elle est publique et gratuite.

Depuis le 30 décembre 2016, le promoteur qui construit en zone inondable doit le faire mentionner au Registre foncier avant le début des travaux (Règlement du domaine public hydraulique, art. 14 bis). Les maisons plus anciennes n’ont en général pas cette mention : son absence dans la nota simple ne prouve donc pas l’absence de risque. Être en zone inondable ne change rien à la propriété, mais mieux vaut le savoir avant de signer, et interroger votre assureur sur les conditions de l’assurance habitation.

Eau et sécheresse

Les restrictions d’eau en période de sécheresse sont fixées par les autorités de bassin dans leurs plans spéciaux de sécheresse, et les communes au-delà d’une certaine taille doivent disposer d’un plan d’urgence (Ley 10/2001, art. 27). Si la question vous préoccupe, consultez l’état de sécheresse sur le site de l’autorité de bassin locale (confederación hidrográfica).

Pour une maison à la campagne, vérifiez aussi que l’alimentation en eau est légale : un contrat avec le service municipal des eaux ou, si la maison est alimentée par un puits, l’autorisation de l’autorité de bassin.

La nota simple et les dettes qui suivent le bien

La nota simple du Registre foncier est un extrait informatif (loi hypothécaire, art. 222.5) : elle indique le propriétaire, la description du bien et les charges inscrites — hypothèques, saisies, servitudes — ainsi que, le cas échéant, la mention AFO. Demandez-en une récente. Pour une sécurité juridique, il faut la certification du Registre (certificación) et la vérification du notaire le jour de la signature.

Certaines dettes du vendeur suivent le bien chez le nouveau propriétaire :

• IBI : le bien répond de la taxe foncière impayée (TRLRHL, art. 64.1). Demandez le dernier avis acquitté.
• Copropriété : le logement répond des charges de l’année en cours et des trois années précédentes (loi sur la copropriété, art. 9.1 e). Exigez pour l’acte le certificat de dettes de la copropriété et demandez au vendeur d’informer la copropriété de la vente.
• Vendeur non résident : vous devez retenir 3 % du prix et les verser au fisc (modelo 211) ; à défaut, le bien répond de cette dette (TRLIRNR, art. 25.2). Si le vendeur est une personne physique non résidente, c’est aussi vous qui payez la plusvalía municipale (TRLRHL, art. 106.2) — tenez-en compte dans la négociation.

• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Vérifié: 17/10/2026

Vérifications avant la réservation

• Nota simple récente : propriétaire, charges, saisies, mention AFO.
• Cadastre : la surface et les constructions correspondent à la réalité et au Registre.
• Dernier avis d’IBI acquitté.
• Certificat de la copropriété attestant l’absence de dettes.
• Licences et habitabilité : cédula, licence ou declaración responsable d’occupation, selon la région.
• Situation d’urbanisme à la mairie, surtout en zone rurale (AFO, certificat d’urbanisme).
• Zone inondable sur la carte SNCZI.
• Bien vide : libre de ocupantes dans l’acte et visite avant la signature.
• Résidence fiscale du vendeur : s’il n’est pas résident, retenue de 3 %.
• Si vous prévoyez de louer aux touristes : règles de la région, de la mairie et de la copropriété — guide de la location touristique.
• Votre propre avocat, indépendant du vendeur et du promoteur.

• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Vérifié: 17/10/2026