Nota simple : l'extrait du registre foncier

Ce qu'est la nota simple et ce qu'elle montre

Le registre foncier est public pour toute personne ayant un intérêt à connaître l'état d'un bien (loi hypothécaire, Ley Hipotecaria, art. 221) ; le conservateur délivre l'information sous forme de nota simple ou de certification (art. 222.2). La nota simple reproduit en extrait les inscriptions en vigueur du bien : son identification, les titulaires, l'étendue, la nature et les limites de leurs droits, ainsi que les interdictions ou restrictions qui les touchent (art. 222.5). En pratique, vous y verrez la description, le propriétaire, les hypothèques, saisies, servitudes, notes marginales et annotations (anotaciones), comme une décision AFO en Andalousie ou une limitation VPO. Elle indique aussi la référence cadastrale et si le bien est coordonné avec le cadastre (art. 10.4) ; sinon, les surfaces du registre et du cadastre peuvent différer.

La nota simple a une valeur purement informative et ne fait pas foi du contenu des inscriptions (art. 222.5). À l'égard des tiers, les charges ou leur absence ne se prouvent que par une certification du registre (art. 225). De plus, le notaire doit vérifier la propriété et les charges au registre juste avant de signer l'acte (règlement notarial, art. 175).

Ce qu'elle ne montre pas : les impayés d'IBI ou de charges de la communauté de propriétaires, alors que le bien en répond ; qui occupe le logement ; ni si tout ce qui est construit est autorisé. Ces vérifications figurent dans le guide des risques.

Comment demander une nota simple, étape par étape

1. Réunissez les données du bien : adresse complète, référence cadastrale ou numéro d'inscription au registre. Le vendeur ou l'avis d'IBI les a.
2. Demandez-la sur le site officiel du Collège des conservateurs (registradores.org) ou dans n'importe quel bureau du registre : vous pouvez choisir librement le conservateur, même si le bien est dans un autre ressort (Ley Hipotecaria, art. 222.8). Le conservateur perçoit ses honoraires (arancel).
3. Indiquez le motif. Il faut un intérêt légitime, comme l'achat de ce logement ; pour les banques, avocats et agents immobiliers, il est présumé (règlement hypothécaire, art. 332.3).
4. Comparez le propriétaire avec la pièce d'identité du vendeur, et la description, la surface et les annexes (parking, cave) avec ce qu'on vous vend.
5. Demandez-en une nouvelle juste avant de verser l'acompte, puis une autre si la signature est repoussée.
6. En cas d'hypothèque ou de saisie, l'escritura doit prévoir sa radiation sur le prix le jour même. Les autres étapes sont dans le guide d'achat.

Erreurs fréquentes avec la nota simple

• Se fier à la copie de l'agence, sans date ou vieille de plusieurs mois.
• La commander sur des sites qui imitent le site officiel et facturent plus cher le même document.
• Ne lire que le nom du propriétaire et sauter les charges et les mentions.
• Ne pas vérifier que la surface, l'étage et les annexes correspondent au logement.
• Croire qu'une nota sans charges exclut des dettes d'IBI ou de communauté.
• La prendre pour une certification : elle ne fait pas foi et ne remplace pas la vérification du notaire.

Nota simple dans le neuf et dans l'ancien

Quand vous achetez un logement neuf sur plan, il peut ne pas encore exister comme bien distinct au registre. Tant que le promoteur n'a pas inscrit la déclaration de construction neuve (obra nueva) et la division en lots (división horizontal), seule existe la nota simple du terrain ou du bien d'origine (Ley Hipotecaria, art. 8), qui montre en général l'hypothèque garantissant le prêt du promoteur. Demandez comment cette hypothèque sera répartie et si elle sera radiée ou reportée sur votre logement. Avant de verser des acomptes, vérifiez qu'il existe un permis de construire et que vos paiements sont garantis par une caution bancaire ou une assurance et déposés sur un compte spécial (Ley 38/1999, première disposition additionnelle). Pour inscrire l'immeuble achevé, notaire et conservateur exigent le certificat de fin de travaux et l'autorisation d'occupation ou la declaración responsable (RDLeg 7/2015, art. 28).

Dans l'ancien, la nota simple porte sur le logement lui-même : la vérification habituelle suffit. Les programmes que nous suivons sont dans le catalogue du neuf.

Sources et base légale

• Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 8, 10.4, 221, 222.2, 222.5, 222.8, 225 · vérifié le 20/10/2026
• Decreto de 14 de febrero de 1947, Reglamento Hipotecario, art. 332.3, 332.5 · vérifié le 20/10/2026
• Decreto de 2 de junio de 1944, Reglamento Notarial, art. 175.1, 175.3 · vérifié le 20/10/2026
• Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera · vérifié le 20/10/2026
• RDLeg 7/2015 TRLSRU, art. 28.1, 28.2 · vérifié le 20/10/2026