VPO : vivienda de protección oficial
Une VPO (vivienda de protección oficial, aujourd'hui le plus souvent « vivienda protegida ») est un logement classé par l'administration qui, en échange d'une aide publique, a un prix plafonné, doit être la résidence principale et ne peut être acheté que par qui remplit les conditions.
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Comment fonctionne un logement protégé (VPO)
Le logement relève des communautés autonomes (Constitution, art. 148.1.3ª) : chacune régit le logement protégé par sa loi et son plan de logement, avec ses propres régimes, prix et délais. La loi nationale sur le sol impose de réserver dans les nouveaux quartiers des terrains au logement protégé, sous un régime qui permet au moins de fixer un prix maximal de vente ou de loyer (TRLSRU, art. 20.1.b).
Exemple concret : la loi andalouse sur le logement 5/2025, en vigueur depuis janvier 2026. Tant que dure la protection, le logement doit être la résidence principale et permanente, jamais une résidence secondaire (art. 55.3), et il se vend ou se loue à prix plafonné (art. 58). Seul peut l'acheter celui dont les revenus restent dans les limites du plan, qui est empadronado en Andalousie, inscrit au registre municipal des demandeurs de logement protégé, et qui ne possède aucun autre logement (art. 56.2). Chaque revente exige l'autorisation de la région (art. 75), et la région comme la mairie disposent d'un droit de préemption et de retrait (tanteo y retracto) : elles peuvent reprendre le logement à un prix au plus égal au plafond légal (arts. 83 et 84). Chaque programme fixe la durée de la protection, indiquée dans le classement (art. 57.1). Ailleurs, les règles sont proches mais varient selon la région et le classement.
Les restrictions figurent dans l'escritura et au registre foncier (art. 55.2) et apparaissent donc dans la nota simple. Une VPO de régime spécial ou de promotion publique livrée par le promoteur paie une IVA de 4 %, contre 10 % pour le neuf en général (Ley 37/1992, art. 91) ; une VPO de revente paie l'ITP. Comparez le coût total dans le calculateur des frais d'achat.
Acheter une VPO étape par étape
- Vérifiez la condition de base : la VPO sera votre résidence principale.
- Vérifiez les conditions de votre région : résidence ou empadronamiento, revenus maximaux, aucun autre logement ; en Andalousie, inscrivez-vous aussi au registre des demandeurs de la commune.
- Demandez la nota simple et le classement du logement : régime, date et durée de la protection.
- Demandez le prix maximal légal et ne payez rien au-delà : en Andalousie tout supplément est interdit (art. 58).
- En revente, prévoyez l'autorisation régionale et le délai de préemption de l'administration avant de signer l'escritura ; en Andalousie, soixante jours calendaires (art. 84.3).
- Pour un prêt, dites dès le départ à la banque que le logement est protégé.
Erreurs fréquentes lors de l'achat d'une VPO
- Acheter une VPO comme résidence secondaire ou pour la location touristique : pendant la protection, l'usage est limité.
- Croire qu'une ancienne VPO est déjà libre : vérifiez dans la nota simple si la protection court encore ou si le déclassement (descalificación) est inscrit.
- Oublier le tanteo y retracto : l'administration peut reprendre le logement même après la vente.
- Croire que toute VPO paie l'IVA réduite : seules celles de régime spécial ou de promotion publique livrées par le promoteur.
VPO neuve ou logement neuf libre
Beaucoup de programmes neufs mêlent logements protégés et logements libres. Les protégés sont attribués aux demandeurs inscrits, à prix plafonné et comme résidence principale. Les libres sont vendus par le promoteur à tout acheteur, résident ou non, au prix du marché et avec une IVA de 10 %, sans les limites de revente liées à la protection.
Pour un acheteur étranger qui cherche une résidence secondaire ou un investissement, l'option réaliste est le neuf libre : il est dans le catalogue, et le guide d'achat explique impôts et étapes.
Questions fréquentes sur la VPO
Un étranger peut-il acheter une VPO ? Tout dépend de la résidence, pas du passeport. En Andalousie, la loi exige l'empadronamiento, l'inscription comme demandeur, des revenus limités et la résidence principale, sans citer la nationalité parmi ces conditions (loi 5/2025, art. 56.2).
Puis-je louer ma VPO ? En Andalousie, seulement pour raison professionnelle, de santé ou autre motif justifié, avec une déclaration préalable (declaración responsable) et au loyer plafonné (loi 5/2025, arts. 58 et 77).
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Vérifié:
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Vérifié:
- 4 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Dos.1.6º · Vérifié:
Sources et base légale
- Constitución Española, art. 148.1.3ª · vérifié le
- RDLeg 7/2015 texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), art. 20.1.b · vérifié le
- Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, arts. 55–58 y 62 · vérifié le
- Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, arts. 75, 77, 83–85 · vérifié le
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91.Uno.1.7º y 91.Dos.1.6º · vérifié le