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ITP : les droits de mutation sur l'ancien

L'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) est l'impôt d'État, cédé aux communautés autonomes, que paie l'acheteur d'un logement ancien en Espagne, sur le prix de l'acte ou, s'il est plus élevé, sur la valeur de référence du Catastro.

Mis à jour le

Ce qu'est l'ITP, qui le paie et comment il se calcule

L'ITP taxe les transmissions de biens à titre onéreux, dont l'achat d'un logement ancien (art. 7.1.A du texte refondu de l'impôt, RDLeg 1/1993). C'est un impôt d'État cédé aux communautés autonomes : chacune vote son taux, qui varie selon le territoire (3 % – 13 %). Là où il n'existe pas de taux régional, à Ceuta et Melilla, le taux de l'État s'applique avec un abattement de la moitié de l'impôt. Au Pays basque et en Navarre, l'impôt relève de leurs propres normes forales. Beaucoup de régions prévoient des taux réduits (résidence principale, jeunes, familles nombreuses, handicap), toujours sous conditions.

C'est l'acheteur qui le paie, quoi que dise le contrat (art. 8). La base est le plus élevé de deux montants : le prix de l'acte ou la valeur de référence du Catastro (valor de referencia) à la date de l'achat (art. 10.2, rédaction de la loi 11/2021).

L'impôt s'autoliquide, en général avec le modelo 600 ou le formulaire de votre région. Le délai est fixé par chaque région : un mois dans la Communauté valencienne, deux mois en Andalousie et, à défaut de règle régionale, 30 jours ouvrés à compter de la signature (art. 102 du règlement, RD 828/1995). Sans justificatif de paiement, l'acte de vente n'est pas inscrit au registre foncier (art. 254 de la loi hypothécaire). Faites le calcul avec le calculateur de frais d'achat.

Payer l'ITP étape par étape quand on n'est pas résident

  1. Obtenez le NIE avant la signature : l'acte et la déclaration l'exigent.
  2. Consultez la valeur de référence du bien sur le portail en ligne du Catastro (Sede Electrónica del Catastro) et comparez-la au prix : l'ITP porte sur le plus élevé des deux.
  3. Vérifiez le taux de la région où se trouve le logement et si vous remplissez les conditions d'un taux réduit.
  4. Signez l'acte devant notaire : le délai court à partir de cette date.
  5. Déposez la déclaration et payez, vous-même ou par une gestoría.
  6. Apportez l'acte avec le justificatif de paiement au registre foncier.

Erreurs fréquentes avec l'ITP

  • Déclarer un prix inférieur à la valeur de référence pour payer moins : la base ne descend jamais sous cette valeur, le fisc peut émettre une liquidation complémentaire et le registre note que le logement en répond pendant cinq ans.
  • Compter le délai à partir de l'inscription ou de la remise des clés : il court dès la signature de l'acte, et un dépôt tardif entraîne des majorations et, après douze mois, des intérêts (LGT art. 27).
  • Compter sur un taux réduit pour une résidence secondaire : presque tous exigent qu'il s'agisse de la résidence principale ou d'autres conditions personnelles qu'un acheteur non résident remplit rarement.

ITP dans le neuf et dans l'ancien

Un logement neuf acheté au promoteur ne paie pas l'ITP : c'est une première livraison soumise à l'IVA de 10 %, et l'acte paie en plus l'AJD (art. 7.5 et 31.2 du texte refondu). Aux Canaries, l'IGIC de 7 % remplace l'IVA. L'ancien est exonéré d'IVA et paie donc l'ITP (art. 20.Uno.22 de la loi 37/1992).

Si le promoteur a occupé le logement ou l'a loué sans option d'achat pendant deux ans ou plus, la vente n'est plus une première livraison et paie l'ITP, sauf si c'est le locataire qui achète. Le promoteur ne peut renoncer à l'exonération et facturer l'IVA que si l'acheteur est une entreprise en droit de la déduire (art. 20.Dos) ; un particulier paie l'ITP. Comparez les programmes dans le catalogue du neuf et le coût total de chaque option dans le guide d'achat.

Questions fréquentes sur l'ITP

Peut-on contester la valeur de référence ? Pas isolément : seulement en demandant la rectification de votre autoliquidation une fois déposée, ou en contestant la liquidation émise par le fisc (art. 10.3). Le fisc tranche sur la base d'un rapport contraignant du Catastro (art. 10.4).

Que paie de plus l'acheteur si le vendeur n'est pas résident ? L'ITP ne change pas, mais vous devez retenir une partie du prix au titre de l'impôt du vendeur (IRNR) et, si le vendeur est une personne physique, verser à sa place la plus-value municipale.

Sources et base légale

Lexique de l'achat immobilier en Espagne

En savoir plus sur le neuf en Espagne
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