AJD : l'impôt sur les actes notariés
L'AJD (Actos Jurídicos Documentados) est l'impôt d'État, cédé aux communautés autonomes, sur les actes notariés inscriptibles que l'acheteur d'un logement neuf auprès d'un promoteur paie en plus de l'IVA.
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Ce que taxe l'AJD, qui le paie et combien
L'AJD est l'une des trois composantes de l'impôt régi par le RDLeg 1/1993. Sa part proportionnelle frappe la première copie d'un acte notarié qui remplit trois conditions à la fois : il a une valeur économique, il porte sur un acte inscriptible au registre foncier et cet acte n'est soumis ni à l'ITP, ni aux opérations sociétaires, ni à l'impôt sur les successions et donations (art. 31.2). L'achat d'un logement neuf à un promoteur entre dans ce cadre : la vente paie l'IVA, pas l'ITP, et l'acte paie l'AJD.
Chaque communauté autonome vote le taux, qui varie selon le territoire (0 % – 2 %) ; à défaut de taux régional, à Ceuta et Melilla, le taux de l'État s'applique avec un abattement de moitié. Au Pays basque et en Navarre, l'impôt relève de leurs propres normes forales. Plusieurs régions ont des taux réduits pour la résidence principale, les jeunes ou les familles nombreuses, toujours sous conditions. La base est la valeur déclarée dans l'acte, qui ne peut être inférieure à la valeur de référence du Catastro (art. 30.1, rédaction de la loi 11/2021).
C'est l'acquéreur qui paie (art. 29). L'exception est l'acte de prêt hypothécaire : depuis le décret-loi royal 17/2018 (novembre 2018), c'est la banque prêteuse qui le doit. L'AJD s'autoliquide dans le même délai que l'ITP : un mois dans la Communauté valencienne, deux en Andalousie et, à défaut de règle régionale, 30 jours ouvrés après la signature (art. 102 du RD 828/1995). Additionnez tout dans le calculateur de frais d'achat.
Payer l'AJD sur l'acte étape par étape
- Obtenez le NIE : sans lui, impossible de signer l'acte ou de déposer la déclaration.
- Faites confirmer par le promoteur que la vente est une première livraison avec IVA, c'est-à-dire que le logement n'a pas été occupé ni loué sans option d'achat pendant deux ans ou plus.
- Vérifiez le taux d'AJD de la région où se trouve le logement et si vous remplissez les conditions d'un taux réduit.
- Comparez le prix à la valeur de référence sur le portail en ligne du Catastro (Sede Electrónica del Catastro).
- Signez l'acte de vente devant notaire : l'IVA est compris dans le prix payé au promoteur ; l'AJD, vous le versez à part au fisc régional.
- Déposez le modelo 600 ou le formulaire de votre région et payez dans le délai.
- Avec le justificatif de paiement, faites inscrire l'acte au registre foncier.
Erreurs fréquentes avec l'AJD
- Ne prévoir que l'IVA : dans le neuf, l'AJD s'ajoute, sur le même prix.
- Croire que l'achat dans l'ancien paie l'AJD : cet acte paie l'ITP et non la part proportionnelle de l'AJD.
- Penser que l'AJD de l'hypothèque est pour vous : la banque le paie ; celui de votre acte d'achat, c'est vous.
- Compter sur un taux réduit pour une résidence secondaire : presque tous exigent la résidence principale, et un acheteur non résident paie en général le taux normal.
AJD dans le neuf et dans l'ancien
Un logement neuf acheté au promoteur paie deux impôts : l'IVA de 10 % sur le prix et l'AJD sur l'acte. Aux Canaries, l'IGIC de 7 % remplace l'IVA, et la loi canarienne fixe un taux d'AJD propre pour les actes d'opérations soumises à l'IGIC ou à l'IVA. Une VPO de régime spécial ou de promotion publique vendue par son promoteur paie l'IVA super-réduit de 4 %, et l'acte de cette première transmission, une fois la qualification définitive (calificación definitiva) obtenue, est exonéré d'AJD (art. 45.I.B.12.c) ; de même le logement protégé régional dans les plafonds de l'État en surface, prix et revenus.
Dans l'ancien, la vente est exonérée d'IVA et paie l'ITP, et cet acte ne paie pas la part proportionnelle de l'AJD (art. 7.5 et 31.2). La frontière est la première livraison : si le promoteur a occupé le logement ou l'a loué sans option d'achat pendant deux ans ou plus, la vente devient une seconde livraison et paie l'ITP (art. 20.Uno.22 de la loi 37/1992). Comparez le coût total des deux options dans le guide d'achat et parcourez les programmes du catalogue du neuf.
- 0 % – 2 % — Taxes à l'achat par territoire fiscal · Vérifié:
- 7 % — DLeg 1/2025 Canarias (TR IGIC y AIEM), art. 32.1 · Vérifié:
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Vérifié:
- 4 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Dos.1.6º · Vérifié:
Sources et base légale
- RDLeg 1/1993 TRLITPAJD, arts. 1.1, 7.5, 29, 30.1, 31.2, 45.I.B.12.c, 54.1 y 57 bis.1 · vérifié le
- Real Decreto-ley 17/2018 (sujeto pasivo AJD en préstamos hipotecarios), art. único.1 (redacción del art. 29 TRLITPAJD) · vérifié le
- RD 828/1995 Reglamento del ITPAJD, art. 102.1 · vérifié le
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 20.Uno.22.º · vérifié le
- DLeg 1/2009 de Canarias (tributos cedidos), art. 36 · vérifié le
- Ley 13/1997 de la Comunitat Valenciana (tributos cedidos), art. 14 ter.1 · vérifié le
- Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, art. 69.1 (redacción de la Ley 8/2025) · vérifié le