AJD: налог на нотариальные документы
AJD (Actos Jurídicos Documentados) — государственный налог, переданный автономным сообществам, на нотариальные акты, подлежащие регистрации, который покупатель нового жилья у застройщика платит сверх IVA.
Обновлено
Что облагает AJD, кто его платит и сколько
AJD — одна из трёх частей налога, который регулирует RDLeg 1/1993. Его пропорциональная часть облагает первую копию нотариального акта, который одновременно отвечает трём условиям: имеет денежную оценку, содержит сделку, подлежащую записи в реестр собственности, и эта сделка не облагается ни ITP, ни налогом на операции компаний, ни налогом на наследство и дарение (ст. 31.2). Покупка нового жилья у застройщика под это подходит: продажа облагается IVA, а не ITP, а купчая — AJD.
Ставку утверждает каждое автономное сообщество, по Испании она составляет 0 % – 2 %; где своей ставки нет — в Сеуте и Мелилье, — действует государственная, половина которой списывается. В Стране Басков и Наварре налог регулируют их собственные форальные нормы. В ряде регионов есть льготные ставки для основного жилья, молодых покупателей или многодетных семей, всегда с условиями. База — стоимость, заявленная в купчей, но она не может быть ниже кадастровой справочной стоимости (ст. 30.1 в редакции закона 11/2021).
Платит покупатель (ст. 29). Исключение — ипотечный договор: по королевскому декрету-закону 17/2018 (ноябрь 2018 года) налог платит банк-кредитор. AJD начисляют самостоятельно в тот же срок, что и ITP: месяц в Валенсийском сообществе, два в Андалусии, а где своей нормы нет — 30 рабочих дней с подписания (ст. 102 RD 828/1995). Сложите всё в калькуляторе расходов на покупку.
Как заплатить AJD с купчей: по шагам
- Получите NIE: без него нельзя подписать купчую и подать декларацию.
- Уточните у застройщика, что продажа — первая передача с IVA, то есть жильём не пользовались и не сдавали его без опциона на покупку два года и дольше.
- Проверьте ставку AJD в регионе, где находится жильё, и подходите ли вы под условия льготной ставки.
- Сравните цену с кадастровой справочной стоимостью на электронном портале Кадастра (Sede Electrónica del Catastro).
- Подпишите купчую у нотариуса: IVA входит в цену, которую вы платите застройщику, а AJD вы перечисляете отдельно в региональную налоговую.
- Подайте modelo 600 или форму своего региона и заплатите в срок.
- С подтверждением оплаты зарегистрируйте купчую в реестре собственности.
Частые ошибки с AJD
- Закладывать в бюджет только IVA: при покупке новостройки AJD добавляется сверху, с той же цены.
- Думать, что покупка вторички облагается AJD: такая купчая платит ITP, а не пропорциональный AJD.
- Считать, что AJD по ипотеке платите вы: его платит банк, а AJD с купчей — вы.
- Рассчитывать на льготную ставку для второго жилья: почти все льготы требуют основного жилья, и нерезидент обычно платит общую ставку.
AJD при покупке новостройки и вторички
При покупке новостройки у застройщика платят два налога: IVA по ставке 10 % с цены и AJD с купчей. На Канарских островах вместо IVA действует IGIC по ставке 7 %, а канарский закон устанавливает свою ставку AJD для актов по сделкам, облагаемым IGIC или IVA. Жильё VPO специального режима или государственного строительства, которое продаёт сам застройщик, платит сверхльготный IVA 4 %, а купчая этой первой передачи после получения окончательной квалификации (calificación definitiva) освобождена от AJD (ст. 45.I.B.12.c); так же и региональное жильё с господдержкой в пределах государственных лимитов по площади, цене и доходу.
На вторичном рынке продажа освобождена от IVA и облагается ITP, а такая купчая не платит пропорциональный AJD (ст. 7.5 и 31.2). Граница — первая передача: если застройщик сам пользовался жильём или сдавал его без опциона на покупку два года и дольше, продажа становится второй и облагается ITP (ст. 20.Uno.22 закона 37/1992). Сравните полную стоимость обоих вариантов в гиде по покупке и посмотрите жилые комплексы в каталоге новостроек.
- 0 % – 2 % — Налоги при покупке по налоговым территориям · Проверено:
- 7 % — DLeg 1/2025 Canarias (TR IGIC y AIEM), art. 32.1 · Проверено:
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Проверено:
- 4 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Dos.1.6º · Проверено:
Источники и нормы
- RDLeg 1/1993 TRLITPAJD, arts. 1.1, 7.5, 29, 30.1, 31.2, 45.I.B.12.c, 54.1 y 57 bis.1 · проверено
- Real Decreto-ley 17/2018 (sujeto pasivo AJD en préstamos hipotecarios), art. único.1 (redacción del art. 29 TRLITPAJD) · проверено
- RD 828/1995 Reglamento del ITPAJD, art. 102.1 · проверено
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 20.Uno.22.º · проверено
- DLeg 1/2009 de Canarias (tributos cedidos), art. 36 · проверено
- Ley 13/1997 de la Comunitat Valenciana (tributos cedidos), art. 14 ter.1 · проверено
- Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, art. 69.1 (redacción de la Ley 8/2025) · проверено