Escritura: нотариальный договор купли-продажи
Escritura pública de compraventa — договор купли-продажи, который покупатель и продавец подписывают у испанского нотариуса; именно он передаёт право собственности на жильё.
Обновлено
Что даёт escritura и кто платит за неё
Продажа недвижимости оформляется публичным документом (Гражданский кодекс, ст. 1280.1). Частный договор или договор задатка (arras) уже связывает стороны, и каждая может потребовать от другой подписать escritura (ст. 1450 и 1279), кроме покаянного задатка (arras penitenciales): он позволяет отказаться от сделки, потеряв задаток или вернув его в двойном размере (ст. 1454). Escritura даёт то, чего нет в частном договоре: нотариус прямо перед подписанием проверяет в реестре собственника и обременения (нотариальный регламент, ст. 175) и фиксирует, как и когда оплачена цена (закон о нотариате, ст. 24). Подписание escritura приравнивается к передаче жилья, если из неё не следует иное (ГК, ст. 1462).
Затем escritura вносят в реестр собственности (Registro de la Propiedad). С записи о подаче (asiento de presentación) у регистратора не больше пятнадцати дней, чтобы её зарегистрировать (ипотечный закон, ст. 18). Собственником делает не регистрация, но защищает именно она: незарегистрированное не действует против третьих лиц (ипотечный закон, ст. 32), а добросовестный покупатель, купивший у зарегистрированного владельца и зарегистрировавшийся, защищён от причин, которых в реестре не было (ст. 34). Сначала нужно заплатить налоги на покупку и подтвердить подачу декларации по plusvalía municipal или сообщения покупателя (TRLRHL, ст. 110.6.b): без этого регистрации нет (ст. 254).
Нотариус и реестр работают по официальным тарифам (RD 1426/1989 и RD 1427/1989). Если не договорились иначе, продавец платит за оформление escritura, а покупатель — за первую копию и расходы после продажи (ГК, ст. 1455); регистрацию оплачивает тот, на кого регистрируют право, то есть вы. Суммы для вашего случая — в калькуляторе расходов на покупку; порядок всей покупки — в гиде по покупке.
Как подписать escritura по шагам, если вы не живёте в Испании
- Получите NIE: нотариус вписывает ваш налоговый номер, а без него реестр не зарегистрирует покупку.
- Подготовьте оплату с банковского счёта, испанского или своего: способ оплаты фиксируется в escritura.
- В начале закажите nota simple; перед подписанием нотариус ещё раз проверит реестр.
- Если не приедете, оформите нотариальную доверенность на эту покупку. Доверенности, подписанной не в Испании, обычно нужен апостиль и, если она не на испанском, перевод: уточните формат у нотариуса. Её можно оформить и по видеосвязи у испанского нотариуса: закон допускает это для доверенности на конкретное действие, но не для самой купли-продажи (закон о нотариате, ст. 17 ter).
- Если плохо знаете испанский, попросите escritura в две колонки или с приложенным переводом либо приведите переводчика по своему выбору (нотариальный регламент, ст. 150).
- Подпишите, получите ключи и простую копию. Заплатите ITP или AJD в срок, установленный вашим автономным сообществом, и проверьте, что escritura зарегистрирована.
Частые ошибки с escritura
- Считать регистрацию автоматической: кто-то должен подать escritura в реестр и сначала заплатить налоги.
- Скрывать, как оплачена часть цены: нотариус фиксирует способы оплаты, и если стороны отказываются их назвать, реестр не регистрирует (ипотечный закон, ст. 254.3).
- Путать копии: простая копия — только для сведения (нотариальный регламент, ст. 224.2); банк и реестр работают с заверенной копией.
Escritura в новостройке и на вторичке
В новостройке две escritura. Сначала застройщик оформляет декларацию нового строительства и раздел на квартиры (obra nueva y división horizontal), которые создают вашу квартиру как объект в реестре; без подтверждения десятилетней страховки конструкций нотариус её не удостоверит, а реестр не зарегистрирует (Ley 38/1999, ст. 19.1.c и 20.1). Эти расходы — застройщика: пункт, перекладывающий их на вас, недействителен как несправедливый (RDLeg 1/2007, ст. 89.3). Застройщик продаёт жильё профессионально, поэтому нотариуса выбираете вы (нотариальный регламент, ст. 126). Затем вы подписываете купчую — после завершения стройки и при наличии лицензии первого заселения или cédula de habitabilidad: до тех пор ваши авансы остаются под гарантией (Ley 38/1999, первое дополнительное положение). В escritura вы платите НДС 10 % и AJD.
На вторичке escritura одна, и вы платите ITP. Новостройки со сроками сдачи — в каталоге новостроек.
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Проверено:
Источники и нормы
- Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil, arts. 1279, 1280.1, 1450, 1454, 1455, 1462 · проверено
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, arts. 18, 32, 34, 254 · проверено
- Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, arts. 17 ter, 23, 24 · проверено
- Decreto de 2 de junio de 1944, Reglamento Notarial, arts. 126, 150, 175, 224.2 · проверено
- RD 1426/1989, Arancel de los Notarios, anexo I · проверено
- RD 1427/1989, Arancel de los Registradores, anexo II, norma octava.1 · проверено
- RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 110.6.b · проверено
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, arts. 19.1.c, 20.1; disposiciones adicionales primera y segunda · проверено
- RDLeg 1/2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 89.3.a · проверено