Nota simple: выписка из реестра собственности
Nota simple — информационная выписка из реестра собственности Испании (Registro de la Propiedad): кто владелец объекта, как он описан и какие обременения на нём зарегистрированы.
Обновлено
Что такое nota simple и что в ней видно
Реестр собственности открыт для всех, у кого есть интерес узнать состояние объекта (ипотечный закон, Ley Hipotecaria, ст. 221), а регистратор выдаёт эти сведения в виде nota simple или certificación (ст. 222.2). Nota simple кратко воспроизводит действующие записи по объекту: его описание, правообладателей, объём, характер и ограничения их прав, а также запреты и ограничения, которые их касаются (ст. 222.5). На практике вы увидите описание, владельца, ипотеки, аресты, сервитуты, отметки на полях и записи-аннотации (notas marginales, anotaciones) — например, решение об AFO в Андалусии или ограничения VPO. В ней же — кадастровый номер и отметка, согласован ли объект с кадастром (ст. 10.4); если нет, площадь в реестре и в кадастре может расходиться.
Nota simple носит чисто информационный характер и не удостоверяет содержание записей (ст. 222.5). Против третьих лиц обременения или их отсутствие подтверждает только certificación реестра (ст. 225). А нотариус обязан проверить владельца и обременения в реестре непосредственно перед подписанием купчей (нотариальный регламент, ст. 175).
Чего в ней нет: долгов по IBI и взносам общины собственников, хотя за них отвечает сам объект; кто живёт в доме; есть ли лицензия на всё построенное. Эти проверки — в гиде по рискам покупки.
Как заказать nota simple: по шагам
- Соберите данные объекта: полный адрес, кадастровый номер или регистровый номер объекта. Они есть у продавца или в квитанции IBI.
- Закажите выписку на официальном сайте коллегии регистраторов (registradores.org) или в любом отделении реестра: регистратора можно выбрать свободно, даже если объект в другом округе (Ley Hipotecaria, ст. 222.8). Оплачивается тариф регистратора (arancel).
- Укажите цель. Нужен законный интерес — например, покупка этого жилья; у банков, юристов и агентов недвижимости он предполагается (ипотечный регламент, ст. 332.3).
- Сверьте владельца с документом продавца, а описание, площадь и приложения (паркинг, кладовая) — с тем, что вам продают.
- Закажите свежую выписку прямо перед задатком и ещё одну, если подписание откладывается.
- Если есть ипотека или арест, в купчей (escritura) должно быть погашение из цены в тот же день. Остальные шаги — в гиде по покупке.
Частые ошибки с nota simple
- Верить выписке от агентства — без даты или многомесячной давности.
- Заказывать её на сайтах, которые копируют официальный и берут больше за тот же документ.
- Смотреть только имя владельца и пропускать обременения и отметки.
- Не сверять площадь, этаж и приложения с самим жильём.
- Считать, что чистая выписка исключает долги по IBI и перед общиной.
- Путать её с certificación: она ничего не удостоверяет и не заменяет проверку нотариуса.
Nota simple в новостройке и на вторичном рынке
При покупке новостройки на этапе строительства вашей квартиры в реестре может ещё не быть как отдельного объекта. Пока застройщик не зарегистрировал декларацию о новом строительстве (obra nueva) и раздел здания на квартиры (división horizontal), доступна только nota simple участка или исходного объекта (Ley Hipotecaria, ст. 8), и обычно в ней видна ипотека по кредиту застройщика. Спросите, как эта ипотека будет разделена и будет ли она погашена или переведена на вашу квартиру. Прежде чем платить взносы, проверьте, что есть лицензия на строительство, а ваши платежи гарантированы банковской гарантией или страховкой и лежат на специальном счёте (Ley 38/1999, первое дополнительное положение). Для регистрации законченного здания нотариус и регистратор требуют акт о завершении строительства и разрешение на заселение или declaración responsable (RDLeg 7/2015, ст. 28).
На вторичном рынке nota simple — по самой квартире, и достаточно обычной проверки владельца, обременений и описания. Проекты, за которыми мы следим, — в каталоге новостроек.
Источники и нормы
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 8, 10.4, 221, 222.2, 222.5, 222.8, 225 · проверено
- Decreto de 14 de febrero de 1947, Reglamento Hipotecario, art. 332.3, 332.5 · проверено
- Decreto de 2 de junio de 1944, Reglamento Notarial, art. 175.1, 175.3 · проверено
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera · проверено
- RDLeg 7/2015 TRLSRU, art. 28.1, 28.2 · проверено