Покупка жилья в Испании: весь путь
Покупка квартиры или дома в Испании — шесть шагов: NIE, банковский счёт, проверки, бронь и договор, нотариальная купчая и регистрация. Сильнее всего итоговую сумму меняет то, новое жильё или вторичное: новостройка облагается IVA и AJD, вторичка — налогом ITP. Ниже — каждый шаг и каждый расход со ссылкой на норму.
1. NIE
Número de Identidad de Extranjero — номер иностранца, без которого нельзя подписать купчую, заплатить налоги и открыть счёт. Вид на жительство он не даёт: это только идентификационный номер. Его получают по форме EX-15 в отделе по делам иностранцев или комиссариате Национальной полиции в Испании либо в испанском консульстве в стране проживания.
2. Банковский счёт
Счёт в испанском банке — для нерезидента это счёт нерезидента — нужен, чтобы платить застройщику или продавцу, оплачивать коммунальные счета и налоги. В купчей указывается, как была оплачена цена, поэтому платежи должны быть прослеживаемыми.
3. Проверки до брони
Для вторички: выписка nota simple из Реестра собственности (владелец и обременения), последняя квитанция налога IBI и справка от сообщества собственников об отсутствии долгов. Для новостройки: разрешение на строительство, спецификация отделки (memoria de calidades), срок сдачи в письменном виде и гарантия платежей (шаг 4). Эти проверки может сделать юрист, который не работает на застройщика.
4. Бронь и договор: как платят за новостройку
Бронь снимает квартиру с продажи; сумма и условия возврата указаны в документе о бронировании. Затем подписывают частный договор купли-продажи с графиком платежей: часть при подписании, часть во время стройки, остаток — при подписании купчей.
Деньги, которые вы платите застройщику в счёт цены до сдачи, по закону должны быть гарантированы. Первое дополнительное положение Закона 38/1999 об организации строительства (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) в редакции Закона 20/2015 обязывает застройщика с момента получения разрешения на строительство гарантировать эти суммы — вместе с налогами и законными процентами — страховкой (seguro de caución) или банковской гарантией (aval) и зачислять их на специальный счёт, отдельный от остальных средств застройщика. Если стройка не началась или дом не сдан в срок, вы можете расторгнуть договор и вернуть деньги с процентами либо согласовать продление. Если застройщик не вернул деньги в течение тридцати дней после официального письменного требования (requerimiento fehaciente), их взыскивают со страховщика или банка. Просите сертификат гарантии на каждый платёж и платите только на специальный счёт.
5. Купчая (escritura)
Когда дом достроен и получено разрешение на заселение (licencia de primera ocupación) или подана declaración responsable — это зависит от региона, — у нотариуса подписывают купчую, платят остаток и получают ключи. Ипотеку подписывают там же. На вторичном рынке купчая следует за выполнением условий договора задатка (arras).
6. Налоги и регистрация
AJD или ITP платят в налоговую автономного сообщества — в большинстве регионов по форме modelo 600 — в срок, установленный регионом (в большинстве — один месяц). Затем купчую вносят в Реестр собственности (Registro de la Propiedad): запись защищает ваше право перед третьими лицами. Обычно этим занимается gestoría — бюро, которое ведёт оформление.
Новостройка или вторичка: какие налоги
- Новостройка (первая продажа застройщиком): IVA 10 % от цены и AJD по ставке вашего региона (0 % – 2 %). Машиноместа (до двух) и подсобные помещения вроде кладовой идут по той же ставке, только если они в том же здании и продаются вместе с квартирой; купленные отдельно — по 21 %. Коммерческое помещение (local) подсобным не считается, даже если его продают вместе с квартирой. Ставка 4 % — только для жилья с господдержкой специального режима или государственного строительства (VPO de régimen especial o de promoción pública), когда его продаёт сам застройщик; VPO общего режима платит обычную ставку новостройки. На Канарских островах вместо IVA действует IGIC (7 %), в Сеуте и Мелилье — IPSI.
- Вторичка: ITP по ставке региона (3 % – 13 %), как правило, без IVA и AJD. В ряде регионов есть льготные ставки с условиями (возраст, многодетная семья, основное жильё). Если продавец — физическое лицо-нерезидент, муниципальный налог на прирост стоимости земли (plusvalía) за него платите в мэрию вы и удерживаете эту сумму из цены (ст. 106.2 закона о местных финансах, TRLRHL). Кроме того, вы удерживаете 3 % цены и перечисляете в налоговую по форме modelo 211 (ст. 25.2 TRLIRNR).
- Важно: если квартирой непрерывно пользовались два года и дольше — сам застройщик или арендатор без опциона на покупку, — продажа уже не считается первой и облагается ITP. Аренда с опционом на покупку не в счёт, и правило не действует, если покупает тот же человек, который жил в квартире.
Королевский декрет-закон RDL 29/2026 распространяет льготную ставку (4 %) на жильё с бессрочным статусом защищённого (calificación permanente) с 01.12.2026. Он уже действует, но утратит силу, если Конгресс его не утвердит (convalidación).
Ставки всех налоговых территорий с нормой и датой проверки (15.10.2026) — в таблице на этой странице.
Налоги при покупке по налоговым территориям
| Территория | IVA · IGIC · IPSI | AJD | ITP |
|---|---|---|---|
| Андалусия Норма: AJD · ITP: Ley 5/2021 Tributos Cedidos Andalucía (art. 49; art. 41) | 10 % | 1,2 % | 7 % |
| Арагон Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2005 Aragón (TR tributos cedidos) (art. 122-1; art. 121-1) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 10 % |
| Астурия Норма: AJD · ITP: DLeg 2/2014 Asturias (TR tributos cedidos) (art. 34; art. 26) | 10 % | 1,2 % | 8 % – 10 % |
| Балеарские острова Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2014 Illes Balears (TR tributos cedidos) (art. 15; art. 10.a) | 10 % | 1,5 % – 2 % | 8 % – 13 % |
| Канарские острова Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2009 Canarias (TR tributos cedidos) (art. 36; art. 31.1.a) | 7 % IGIC | 1 % | 6,5 % |
| Кантабрия Норма: AJD · ITP: DLeg 62/2008 Cantabria (TR tributos cedidos) (art. 13.3; art. 9.1.A) | 10 % | 1,5 % | 9 % |
| Кастилия и Леон Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2013 Castilla y León (TR tributos cedidos) (art. 24.2; art. 24.1.a) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 10 % |
| Кастилия-Ла-Манча Норма: AJD · ITP: Ley 8/2013 Medidas Tributarias Castilla-La Mancha (art. 21.1; art. 19.1) | 10 % | 1,5 % | 9 % |
| Каталония Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2024 Cataluña (Código tributario, libro sexto) (art. 642-1.d; art. 641-1.1) | 10 % | 1,5 % | 10 % – 13 % |
| Валенсийское сообщество Норма: AJD · ITP: Ley 13/1997 Comunitat Valenciana (tramo autonómico IRPF y tributos cedidos) (art. 14.Cuatro; art. 13.Uno) | 10 % | 1,4 % | 9 % – 11 % |
| Эстремадура Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2018 Extremadura (TR tributos cedidos) (art. 46; art. 36) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 11 % |
| Галисия Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2011 Galicia (TR tributos cedidos) (art. 15.Uno; art. 14.Uno.1) | 10 % | 1,5 % | 8 % |
| Мадридское сообщество Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2010 Madrid (TR tributos cedidos) (art. 32.1.b; art. 28) | 10 % | 0,4 % – 0,75 % | 6 % |
| Мурсия Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2010 Murcia (TR tributos cedidos) (art. 7.1; art. 6.1) | 10 % | 1,5 % | 7,75 % |
| Наварра (форальная территория) Норма: AJD · ITP: DFLeg 129/1999 Navarra (TR ITPAJD) (art. 22.2; art. 8.1.a) | 10 % | 0,5 % | 6 % |
| Риоха Норма: AJD · ITP: Ley 10/2017 La Rioja (impuestos propios y tributos cedidos) (art. 48; art. 44.1) | 10 % | 1 % | 7 % |
| Сеута Норма: AJD · ITP: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD (arts. 31.2 y 57 bis.1; arts. 11.1.a y 57 bis.3.a) | 0,5 % IPSI | 0,25 % | 3 % |
| Мелилья Норма: AJD · ITP: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD (arts. 31.2 y 57 bis.1; arts. 11.1.a y 57 bis.3.a) | 4 % IPSI | 0,25 % | 3 % |
| Алава (форальная территория) Норма: AJD · ITP: NF 11/2003 Álava (ITPAJD) (art. 69, exención 42; art. 43.Uno.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
| Гипускоа (форальная территория) Норма: AJD · ITP: NF 18/1987 Gipuzkoa (ITPAJD) (art. 41.I.B.11; art. 11.1.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
| Бискайя (форальная территория) Норма: AJD · ITP: NF 1/2011 Bizkaia (ITPAJD) (art. 58, exención 35; art. 13.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
Общая ставка · Проверено: 15.10.2026. AJD с ипотеки по RDL 17/2018 платит банк.
Расходы сверх налогов
- Нотариус: 383 € – 527 €. Тариф утверждён королевским декретом (RD 1426/1989), зависит от цены и объёма документа.
- Реестр собственности: 197 € – 283 €. Тариф по RD 1427/1989.
- Gestoría: тарифа нет, цена свободная — попросите письменную смету.
По статье 1455 Гражданского кодекса расходы на оформление купчей несёт продавец, а первую копию и всё, что после продажи, — покупатель, если стороны не договорились иначе. Застройщики часто меняют это в своих договорах, так что проверьте свой. Plusvalía — налог продавца (ст. 106.1.b TRLRHL); при продаже застройщиком потребителю условие, перекладывающее его на покупателя, недействительно как несправедливое (ст. 89.3.c закона о защите потребителей, TRLGDCU). Диапазоны проверены 15.10.2026.
Ипотека для нерезидента
Испанские банки кредитуют нерезидентов, но обычно на меньшую долю, чем резидентам, — от меньшей из двух сумм: цены или оценки. Нужны NIE, подтверждение доходов, налоговые декларации из страны проживания и кредитная история. Оценку оплачиваете вы. Банк платит AJD ипотеки (ст. 29 TRLITPAJD в редакции RDL 17/2018), а по Закону 5/2019 — ещё нотариуса (кроме копий, которые вы заказываете сами), реестр и gestoría по ипотеке; gestoría, которая оформляет саму покупку, сюда не входит. Банк обязан выдать стандартное предложение FEIN не позднее чем за десять дней до подписания (считаются календарные дни, а не рабочие), а нотариус бесплатно разъясняет договор до подписи. При покупке на этапе строительства ипотеку подписывают в день купчей, поэтому платежи во время стройки — из собственных средств.
После покупки
Каждый год: налог на недвижимость IBI муниципалитета и, если вы не налоговый резидент Испании, налог на доходы нерезидентов за жильё, даже если вы его не сдаёте.
Ставки IBI всех муниципалитетов — в нашей таблице IBI.
Ищете новостройку? Смотрите каталог новостроек в Испании, Коста-Бланку и Коста-дель-Соль. Этот гид — общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Обновлено 15.10.2026.