Acheter un logement en Espagne : toutes les étapes
Un achat immobilier en Espagne se fait en six étapes : NIE, compte bancaire, vérifications, réservation et contrat, acte chez le notaire, inscription au registre. Ce qui change le plus le coût final, c'est le type de bien : le neuf paie l'IVA et l'AJD, l'ancien l'impôt de mutation ITP. Voici chaque étape et chaque frais, avec le texte qui les encadre.
1. Le NIE
Le Número de Identidad de Extranjero est indispensable pour signer l'acte, payer les impôts et ouvrir un compte. Ce n'est pas un titre de séjour, seulement un numéro d'identification. On le demande avec le formulaire EX-15 dans un bureau des étrangers ou un commissariat de la Policía Nacional en Espagne, ou au consulat d'Espagne de son pays de résidence.
2. Le compte bancaire
Un compte dans une banque espagnole — compte non-résident si vous ne vivez pas en Espagne — sert à payer le promoteur ou le vendeur, les factures et les impôts. L'acte indique comment le prix a été payé : chaque paiement doit être traçable.
3. Les vérifications avant de réserver
Pour l'ancien : la nota simple du registre foncier (Registro de la Propiedad, propriétaire et charges), le dernier avis d'IBI (taxe foncière) et un certificat de la copropriété attestant l'absence de dettes. Pour le neuf : le permis de construire, le descriptif des prestations (memoria de calidades), une date de livraison écrite et la garantie des acomptes (étape 4). Un avocat indépendant du promoteur peut s'en charger.
4. Réservation et contrat : payer un logement sur plan
La réservation retire le logement de la vente ; le montant et les conditions de remboursement figurent dans le document de réservation. Vient ensuite le contrat privé de vente avec l'échéancier : une partie à la signature, d'autres pendant les travaux, le solde à l'acte.
Les sommes versées au promoteur sur le prix avant la livraison doivent être garanties par la loi. La première disposition additionnelle de la loi 38/1999 sur la construction (LOE), dans sa rédaction issue de la loi 20/2015, oblige le promoteur, dès l'obtention du permis de construire, à garantir ces sommes — taxes et intérêts légaux compris — par une assurance-caution (seguro de caución) ou une garantie bancaire (aval), et à les verser sur un compte spécial séparé de ses autres fonds. Si les travaux ne commencent pas ou si le logement n'est pas livré à temps, vous pouvez résilier le contrat et récupérer vos versements avec intérêts, ou accorder un délai. Si le promoteur n'a pas remboursé dans les trente jours suivant votre mise en demeure formelle (requerimiento fehaciente), vous vous retournez contre l'assureur ou la banque. Exigez le certificat de garantie pour chaque versement et payez uniquement sur le compte spécial.
5. L'acte authentique (escritura)
Une fois l'immeuble achevé — avec permis d'occupation (licencia de primera ocupación) ou déclaration responsable, selon la région —, on signe l'acte chez le notaire, on paie le solde et on reçoit les clés. Le prêt immobilier se signe au même rendez-vous. Dans l'ancien, l'acte suit la levée des conditions du contrat d'arrhes (arras).
6. Impôts et registre
L'AJD ou l'ITP se déclarent et se paient auprès de l'administration fiscale de la communauté autonome — dans la plupart des régions avec le modelo 600 —, dans le délai fixé par chaque région (un mois dans la plupart). L'acte est ensuite inscrit au registre foncier, ce qui rend votre propriété opposable aux tiers. Une gestoría, cabinet de formalités, s'en occupe en général.
Neuf ou ancien : quels impôts
- Neuf (première vente par le promoteur) : IVA de 10 % sur le prix, plus AJD au taux de votre région (0 % – 2 %). Les places de garage (jusqu'à deux) et les annexes comme le cellier suivent ce même taux seulement si elles se trouvent dans le même immeuble et sont vendues avec le logement ; achetées séparément, 21 %. Un local commercial n'est jamais une annexe, même vendu avec l'appartement. Le taux de 4 % est réservé aux logements protégés de régime spécial ou de promotion publique (VPO de régimen especial o de promoción pública) vendus par le promoteur lui-même ; une VPO de régime général paie le taux normal du neuf. Aux Canarias (Canaries), l'IGIC (7 %) remplace l'IVA ; à Ceuta et Melilla, c'est l'IPSI.
- Ancien : ITP au taux de la région (3 % – 13 %), en règle générale sans IVA ni AJD. Plusieurs régions prévoient des taux réduits sous conditions (âge, famille nombreuse, résidence principale). Si le vendeur est un particulier non résident, c'est vous, l'acheteur, qui versez à la mairie la plus-value municipale (plusvalía) à sa place, en la retenant sur le prix (art. 106.2 de la loi espagnole sur les finances locales, TRLRHL). Vous devez aussi retenir 3 % du prix et le verser au fisc avec le modelo 211 (art. 25.2 du TRLIRNR).
- Attention : si le logement a été occupé de façon continue pendant deux ans ou plus — par le promoteur ou par un locataire sans option d'achat —, ce n'est plus une première vente et l'ITP s'applique. Une location avec option d'achat ne compte pas, et la règle ne joue pas quand l'acheteur est celui qui occupait le logement.
Le décret-loi royal RDL 29/2026 étend le taux réduit (4 %) aux logements protégés à titre permanent à partir du 01/12/2026. Il est déjà en vigueur, mais devient caduc si le Congrès ne le valide pas (convalidación).
Les taux de chaque territoire fiscal, avec le texte et la date de vérification (15/10/2026), figurent dans le tableau de cette page.
Taxes à l'achat par territoire fiscal
| Territoire | IVA · IGIC · IPSI | AJD | ITP |
|---|---|---|---|
| Andalucía Texte: AJD · ITP: Ley 5/2021 Tributos Cedidos Andalucía (art. 49; art. 41) | 10 % | 1,2 % | 7 % |
| Aragón Texte: AJD · ITP: DLeg 1/2005 Aragón (TR tributos cedidos) (art. 122-1; art. 121-1) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 10 % |
| Asturias Texte: AJD · ITP: DLeg 2/2014 Asturias (TR tributos cedidos) (art. 34; art. 26) | 10 % | 1,2 % | 8 % – 10 % |
| Islas Baleares Texte: AJD · ITP: DLeg 1/2014 Illes Balears (TR tributos cedidos) (art. 15; art. 10.a) | 10 % | 1,5 % – 2 % | 8 % – 13 % |
| Canarias Texte: AJD · ITP: DLeg 1/2009 Canarias (TR tributos cedidos) (art. 36; art. 31.1.a) | 7 % IGIC | 1 % | 6,5 % |
| Cantabria Texte: AJD · ITP: DLeg 62/2008 Cantabria (TR tributos cedidos) (art. 13.3; art. 9.1.A) | 10 % | 1,5 % | 9 % |
| Castilla y León Texte: AJD · ITP: DLeg 1/2013 Castilla y León (TR tributos cedidos) (art. 24.2; art. 24.1.a) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 10 % |
| Castilla-La Mancha Texte: AJD · ITP: Ley 8/2013 Medidas Tributarias Castilla-La Mancha (art. 21.1; art. 19.1) | 10 % | 1,5 % | 9 % |
| Cataluña Texte: AJD · ITP: DLeg 1/2024 Cataluña (Código tributario, libro sexto) (art. 642-1.d; art. 641-1.1) | 10 % | 1,5 % | 10 % – 13 % |
| Comunitat Valenciana Texte: AJD · ITP: Ley 13/1997 Comunitat Valenciana (tramo autonómico IRPF y tributos cedidos) (art. 14.Cuatro; art. 13.Uno) | 10 % | 1,4 % | 9 % – 11 % |
| Extremadura Texte: AJD · ITP: DLeg 1/2018 Extremadura (TR tributos cedidos) (art. 46; art. 36) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 11 % |
| Galicia Texte: AJD · ITP: DLeg 1/2011 Galicia (TR tributos cedidos) (art. 15.Uno; art. 14.Uno.1) | 10 % | 1,5 % | 8 % |
| Comunidad de Madrid Texte: AJD · ITP: DLeg 1/2010 Madrid (TR tributos cedidos) (art. 32.1.b; art. 28) | 10 % | 0,4 % – 0,75 % | 6 % |
| Región de Murcia Texte: AJD · ITP: DLeg 1/2010 Murcia (TR tributos cedidos) (art. 7.1; art. 6.1) | 10 % | 1,5 % | 7,75 % |
| Navarra (territoire foral) Texte: AJD · ITP: DFLeg 129/1999 Navarra (TR ITPAJD) (art. 22.2; art. 8.1.a) | 10 % | 0,5 % | 6 % |
| La Rioja Texte: AJD · ITP: Ley 10/2017 La Rioja (impuestos propios y tributos cedidos) (art. 48; art. 44.1) | 10 % | 1 % | 7 % |
| Ceuta Texte: AJD · ITP: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD (arts. 31.2 y 57 bis.1; arts. 11.1.a y 57 bis.3.a) | 0,5 % IPSI | 0,25 % | 3 % |
| Melilla Texte: AJD · ITP: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD (arts. 31.2 y 57 bis.1; arts. 11.1.a y 57 bis.3.a) | 4 % IPSI | 0,25 % | 3 % |
| Álava (territoire foral) Texte: AJD · ITP: NF 11/2003 Álava (ITPAJD) (art. 69, exención 42; art. 43.Uno.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
| Gipuzkoa (territoire foral) Texte: AJD · ITP: NF 18/1987 Gipuzkoa (ITPAJD) (art. 41.I.B.11; art. 11.1.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
| Bizkaia (territoire foral) Texte: AJD · ITP: NF 1/2011 Bizkaia (ITPAJD) (art. 58, exención 35; art. 13.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
Taux général · Vérifié: 15/10/2026. Depuis le RDL 17/2018, l'AJD du prêt hypothécaire est payé par la banque.
Les frais en plus des impôts
- Notaire : 383 € – 527 €. Tarif réglementé (RD 1426/1989), selon le prix et la longueur de l'acte.
- Registre foncier : 197 € – 283 €. Tarif réglementé (RD 1427/1989).
- Gestoría : pas de tarif réglementé, prix libre ; demandez un devis écrit.
Selon l'article 1455 du Code civil espagnol, les frais de passation de l'acte incombent au vendeur, la première copie et tout ce qui suit la vente à l'acheteur, sauf accord contraire. Les contrats de promoteur modifient souvent cette répartition : lisez le vôtre. La plusvalía est due par le vendeur (art. 106.1.b TRLRHL) ; dans une vente d'un promoteur à un consommateur, la clause qui la met à la charge de l'acheteur est abusive et nulle (art. 89.3.c de la loi espagnole de protection des consommateurs, TRLGDCU). Fourchettes vérifiées le 15/10/2026.
Prêt immobilier pour non-résident
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais financent en général une part plus faible que pour un résident, calculée sur le plus bas entre prix et estimation. Elles demandent le NIE, des justificatifs de revenus, les avis d'imposition de votre pays et un relevé de crédit. L'expertise est à votre charge. La banque paie l'AJD du prêt (art. 29 du TRLITPAJD, dans sa rédaction issue du RDL 17/2018) et, selon la loi 5/2019, le notaire (hors copies que vous demandez), le registre et la gestoría du prêt, qui n'est pas celle de votre achat. La banque doit vous remettre l'offre normalisée FEIN au moins dix jours avant la signature, en jours calendaires, et le notaire vous explique gratuitement le contrat avant de signer. Pour un achat sur plan, le prêt se signe à l'acte : les versements pendant les travaux viennent de votre apport.
Après l'achat
Chaque année : l'IBI de la commune et, si vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, l'impôt sur le revenu des non-résidents pour le logement, même s'il n'est pas loué.
Le taux d'IBI de chaque commune figure dans notre tableau de l'IBI.
Vous cherchez du neuf ? Consultez le catalogue de l'immobilier neuf en Espagne, la Costa Blanca et la Costa del Sol. Ce guide est une information générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Mis à jour le 15/10/2026.