Comunidad de propietarios: что это и что проверить
Comunidad de propietarios — объединение собственников дома или комплекса, разделённого на квартиры, которое регулирует испанский закон о горизонтальной собственности (LPH).
Обновлено
Что такое comunidad de propietarios и кто платит её расходы
Когда дом разделён на квартиры, каждый владелец — единоличный собственник своей квартиры и сособственник общих частей: подъезда, крыши, лифта, бассейна, сада. Это горизонтальная собственность по Ley 49/1960 (LPH). Учредительный документ дома даёт каждой квартире долю участия, от которой зависит её часть общих расходов, и может содержать устав с правилами пользования (ст. 3 и 5). Комплексы из нескольких корпусов или участков с общей территорией — частные жилые комплексы: они могут образовать одну общину или объединение общин (ст. 24).
Каждый собственник платит общие расходы по своей доле и вносит в резервный фонд, минимум которого закон привязывает к последнему обычному бюджету (ст. 9.1 e и f). Крупные работы оплачиваются целевыми сборами (derramas); сборы на улучшения платит тот, кто владеет квартирой на дату платежа (ст. 17.11).
Долги переходят с квартирой: покупатель отвечает самой квартирой за долги прежнего владельца за прошедшую часть текущего года и три предыдущих календарных года (ст. 9.1 e). Голосами трёх пятых собственников и долей собрание может ограничить туристическую аренду или поставить её условиями и поднять расходы таких квартир не более чем на 20 %, без обратной силы; с 3 апреля 2025 года оно может также разрешить или запретить её (ст. 17.12), а чтобы начать сдавать туристам, нужно прямое согласие общины (ст. 7.3). Подробнее — в гиде по туристической аренде.
Что запросить у общины собственников до покупки
- Попросите у продавца справку общины о состоянии долгов за подписью секретаря и с визой председателя; община выдаёт её не позднее семи календарных дней после запроса (ст. 9.1 e).
- Без справки нотариус не заверит escritura, если вы прямо не освободите продавца: не освобождайте.
- Запросите протоколы последних собраний и бюджет: в них реальный взнос, утверждённые сборы и обсуждаемые работы.
- Пропишите в договоре, кто платит уже утверждённые сборы: закон решает только вопрос сборов на улучшения — их платит владелец на дату платежа.
- Прочитайте устав и nota simple: зарегистрированный устав может ограничивать использование, например туристическую аренду, и обязывает вас как покупателя.
- После сделки продавец должен уведомить секретаря о продаже; иначе он отвечает вместе с вами по последующим долгам (ст. 9.1 i).
- Сообщите общине адрес в Испании для уведомлений: иначе уведомления направят в квартиру или вывесят на доске объявлений (ст. 9.1 h).
Частые ошибки с общиной собственников
- Подписывать без справки о долгах или со старой справкой, на слово продавца.
- Считать, что nota simple покажет долги перед общиной: обычно их там нет.
- Покупать под туристическую аренду, не прочитав устав и протоколы.
- Считать доходность без взноса общине: это постоянный расход, как и IBI; добавьте его в калькулятор доходности.
Община собственников в новостройке и на вторичном рынке
В новостройке учредительный документ оформляет застройщик: описывает дом, задаёт долю каждой квартиры и может составить устав (ст. 5). Пока застройщик владеет непроданными квартирами, он платит за них взносы, как любой собственник, если учредительный документ или устав не устанавливают иное (ст. 9.1 e). Новая община создаёт резервный фонд при утверждении первого бюджета, поэтому взносы могут измениться после первого собрания.
Если в общих частях появились дефекты, община через председателя (ст. 13.3) может предъявить требования участникам строительства по Ley 38/1999 (LOE): десять лет — за конструктивные повреждения, три — за дефекты, мешающие пригодности для жилья, один — за отделку (только к строителю), считая от приёмки дома; иск подаётся в течение двух лет после появления повреждения.
На вторичном рынке главное — справка о долгах, протоколы и предстоящие сборы; остальное проверьте по гиду о рисках покупки. Новые комплексы — в каталоге новостроек.
- 20 % — Ley 49/1960 Propiedad Horizontal (redacción LO 1/2025), art. 17.12, párrafo segundo · Проверено:
Источники и нормы
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, arts. 3, 5, 9.1.e, 9.1.f, 9.1.h, 9.1.i, 13.3, 17.11 y 24 · проверено
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (art. 17.12 en la redacción del RDL 7/2019; aprobar o prohibir y art. 7.3, desde la LO 1/2025, 03.04.2025), arts. 7.3 y 17.12 · проверено
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, disposición adicional primera (fondo de reserva de las comunidades nuevas) · проверено
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, arts. 17.1 (el año de acabados, solo el constructor) y 18.1 · проверено