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Comunidad de propietarios: qué es y qué revisar al comprar

La comunidad de propietarios es la organización de los dueños de un edificio o urbanización dividido en viviendas, regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

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Qué es la comunidad de propietarios y quién paga sus gastos

Cuando un edificio se divide en viviendas, cada dueño es propietario exclusivo de su piso y copropietario de los elementos comunes: portal, cubierta, ascensor, piscina, jardines. Es la propiedad horizontal de la Ley 49/1960 (LPH). El título constitutivo asigna a cada vivienda una cuota de participación, que fija qué parte de los gastos comunes le toca, y puede incluir estatutos con reglas de uso (arts. 3 y 5). Las urbanizaciones con varios bloques o parcelas y zonas comunes son complejos inmobiliarios privados: pueden formar una sola comunidad o una agrupación de comunidades (art. 24).

Cada propietario paga los gastos generales según su cuota y aporta al fondo de reserva, que tiene un mínimo legal ligado al último presupuesto ordinario (art. 9.1.e y f). Las obras extraordinarias se pagan con derramas; las de mejoras corren a cargo de quien sea propietario cuando son exigibles (art. 17.11).

Las deudas siguen a la vivienda: el comprador responde con el propio piso de lo que el anterior dueño debía de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e). La junta puede, con tres quintos de propietarios y de cuotas, limitar o condicionar el alquiler turístico y subir los gastos de esas viviendas hasta un 20 %, sin efectos retroactivos; desde el 3 de abril de 2025 también puede aprobarlo o prohibirlo (art. 17.12), y para empezar a alquilar a turistas hace falta la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3). Más detalle en la guía del alquiler turístico.

Qué pedir a la comunidad de propietarios antes de comprar

  1. Pida al vendedor el certificado de deudas con la comunidad, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente; debe emitirse en siete días naturales como máximo (art. 9.1.e).
  2. Sin ese certificado el notario no autoriza la escritura, salvo que usted exonere expresamente al vendedor: no lo exonere.
  3. Pida las actas de las últimas juntas y el presupuesto: verá la cuota real, las derramas aprobadas y las obras en discusión.
  4. Pacte en el contrato quién paga las derramas ya aprobadas: la ley solo resuelve las de mejoras, y las carga a quien sea dueño cuando se exigen.
  5. Lea los estatutos y la nota simple: los estatutos inscritos pueden limitar usos, como el alquiler turístico, y le obligan como comprador.
  6. Tras la firma, el vendedor debe comunicar la venta al secretario; si no lo hace, responde con usted de las deudas posteriores (art. 9.1.i).
  7. Comunique usted un domicilio en España para notificaciones: si no, le notifican en la vivienda o en el tablón de anuncios (art. 9.1.h).

Errores frecuentes con la comunidad de propietarios

  • Firmar sin certificado de deudas o con uno antiguo, confiando en la palabra del vendedor.
  • Suponer que la nota simple muestra las deudas con la comunidad: normalmente no figuran en ella.
  • Comprar para alquiler turístico sin leer estatutos y actas.
  • Calcular la rentabilidad sin la cuota de comunidad: es un gasto fijo, igual que el IBI; inclúyala en la calculadora de rentabilidad.

Comunidad de propietarios en obra nueva y en segunda mano

En obra nueva, el promotor otorga el título constitutivo: describe el edificio, fija la cuota de cada vivienda y puede redactar los estatutos (art. 5). Mientras el promotor sea dueño de viviendas sin vender, paga sus cuotas como cualquier propietario, salvo que el título constitutivo o los estatutos digan otra cosa (art. 9.1.e). La comunidad nueva constituye el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto, así que las cuotas pueden ajustarse tras la primera junta.

Si aparecen defectos en elementos comunes, la comunidad, representada por su presidente (art. 13.3), puede reclamar a los agentes de la obra según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: diez años para daños estructurales, tres para defectos que afectan a la habitabilidad y uno, solo frente al constructor, para acabados, desde la recepción de la obra; la acción prescribe a los dos años de producirse el daño.

En segunda mano, lo decisivo es el certificado de deudas, las actas y las derramas pendientes; repase el resto en la guía de riesgos de la compra. Promociones a estrenar, en el catálogo de obra nueva.

Fuentes y normativa

Glosario de la compra de vivienda en España

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