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Comunidad de propietarios: was sie ist und was Sie prüfen

Die Comunidad de propietarios ist die Gemeinschaft der Eigentümer eines in Wohnungen aufgeteilten Gebäudes oder einer Wohnanlage, geregelt im spanischen Wohnungseigentumsgesetz (LPH).

Aktualisiert am

Was die Comunidad de propietarios ist und wer die Kosten trägt

Ist ein Gebäude in Wohnungen aufgeteilt, ist jeder Eigentümer Alleineigentümer seiner Wohnung und Miteigentümer der Gemeinschaftsteile: Eingang, Dach, Aufzug, Pool, Gärten. Das ist das Wohnungseigentum nach der Ley 49/1960 (LPH). Die Teilungserklärung weist jeder Wohnung eine Beteiligungsquote zu, die ihren Anteil an den Gemeinschaftskosten bestimmt, und kann eine Gemeinschaftsordnung mit Nutzungsregeln enthalten (Art. 3 und 5). Anlagen mit mehreren Blöcken oder Parzellen und gemeinsamen Flächen sind private Immobilienkomplexe: Sie können eine einzige Gemeinschaft oder einen Verbund von Gemeinschaften bilden (Art. 24).

Jeder Eigentümer zahlt die allgemeinen Kosten nach seiner Quote und zahlt in die Rücklage ein, deren gesetzliches Minimum am letzten ordentlichen Haushalt hängt (Art. 9.1 e und f). Größere Arbeiten werden über Sonderumlagen (derramas) bezahlt; Umlagen für Verbesserungen trägt, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist (Art. 17.11).

Schulden haften an der Wohnung: Der Käufer haftet mit der Wohnung selbst für Rückstände des Voreigentümers aus dem abgelaufenen Teil des laufenden Jahres und den drei vorangegangenen Kalenderjahren (Art. 9.1 e). Mit drei Fünfteln der Eigentümer und Quoten kann die Versammlung Ferienvermietung beschränken oder an Bedingungen knüpfen und die Kosten solcher Wohnungen um bis zu 20 % erhöhen, ohne Rückwirkung; seit dem 3. April 2025 kann sie sie auch erlauben oder verbieten (Art. 17.12), und wer neu an Touristen vermieten will, braucht die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft (Art. 7.3). Mehr im Ratgeber Ferienvermietung.

Was Sie vor dem Kauf von der Eigentümergemeinschaft verlangen

  1. Verlangen Sie vom Verkäufer die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft, unterschrieben vom Sekretär mit Zustimmung des Präsidenten; sie muss binnen höchstens sieben Kalendertagen ausgestellt werden (Art. 9.1 e).
  2. Ohne diese Bescheinigung beurkundet der Notar die Escritura nicht, es sei denn, Sie befreien den Verkäufer ausdrücklich davon: Tun Sie das nicht.
  3. Lassen Sie sich die Protokolle der letzten Versammlungen und den Haushalt geben: Dort stehen das tatsächliche Hausgeld, beschlossene Umlagen und diskutierte Arbeiten.
  4. Regeln Sie im Vertrag, wer bereits beschlossene Umlagen zahlt: Das Gesetz entscheidet nur Umlagen für Verbesserungen und weist sie dem Eigentümer bei Fälligkeit zu.
  5. Lesen Sie die Gemeinschaftsordnung und die Nota simple: Eine eingetragene Ordnung kann Nutzungen wie die Ferienvermietung beschränken und bindet Sie als Käufer.
  6. Nach der Unterschrift muss der Verkäufer dem Sekretär den Verkauf mitteilen; sonst haftet er mit Ihnen für spätere Schulden (Art. 9.1 i).
  7. Teilen Sie der Gemeinschaft eine Zustelladresse in Spanien mit: Sonst wird an die Wohnung oder per Aushang am schwarzen Brett zugestellt (Art. 9.1 h).

Häufige Fehler mit der Eigentümergemeinschaft

  • Ohne oder mit veralteter Schuldenbescheinigung unterschreiben und dem Verkäufer vertrauen.
  • Annehmen, die Nota simple zeige Schulden bei der Gemeinschaft: Dort stehen sie normalerweise nicht.
  • Für die Ferienvermietung kaufen, ohne Gemeinschaftsordnung und Protokolle zu lesen.
  • Die Rendite ohne Hausgeld rechnen: Es ist ein Fixkosten-Posten wie die IBI; nehmen Sie es in den Renditerechner auf.

Eigentümergemeinschaft beim Neubau und beim Wiederverkauf

Beim Neubau errichtet der Bauträger die Teilungserklärung: Sie beschreibt das Gebäude, legt die Quote jeder Wohnung fest und kann die Gemeinschaftsordnung enthalten (Art. 5). Solange der Bauträger unverkaufte Wohnungen besitzt, zahlt er deren Hausgeld wie jeder Eigentümer, sofern Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmen (Art. 9.1 e). Eine neue Gemeinschaft bildet ihre Rücklage mit dem ersten Haushalt, daher kann sich das Hausgeld nach der ersten Versammlung ändern.

Zeigen sich Mängel an Gemeinschaftsteilen, kann die Gemeinschaft, vertreten durch ihren Präsidenten (Art. 13.3), die Baubeteiligten nach der Ley 38/1999 (LOE) in Anspruch nehmen: zehn Jahre für Tragwerksschäden, drei für Mängel der Bewohnbarkeit und eines, nur gegenüber dem Bauunternehmer, für Ausbau und Oberflächen, ab Abnahme des Baus; der Anspruch verjährt zwei Jahre nach Auftreten des Schadens.

Beim Wiederverkauf zählen vor allem Schuldenbescheinigung, Protokolle und offene Umlagen; den Rest prüfen Sie mit dem Ratgeber Kaufrisiken. Neue Projekte finden Sie im Neubau-Katalog.

Quellen und Rechtsgrundlage

Glossar zum Immobilienkauf in Spanien

Mehr über Neubauprojekte in Spanien erfahren
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