Nota simple: Auszug aus dem Eigentumsregister
Die Nota simple ist ein informativer Auszug aus dem spanischen Eigentumsregister (Registro de la Propiedad), der zeigt, wem eine Immobilie gehört, wie sie beschrieben ist und welche Lasten eingetragen sind.
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Was die Nota simple ist und was sie zeigt
Das Eigentumsregister steht jedem offen, der ein Interesse am Stand einer Immobilie hat (Hypothekengesetz, Ley Hipotecaria, Art. 221); der Registerführer erteilt die Auskunft als Nota simple oder als Certificación (Art. 222.2). Die Nota simple gibt die geltenden Eintragungen zur Immobilie im Auszug wieder: ihre Bezeichnung, die Berechtigten sowie Umfang, Art und Beschränkungen ihrer Rechte, dazu Verbote oder Beschränkungen, die sie betreffen (Art. 222.5). Praktisch sehen Sie die Beschreibung, den Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten sowie Randvermerke und Anmerkungen (notas marginales, anotaciones) wie einen AFO-Bescheid in Andalusien oder eine VPO-Bindung. Sie nennt auch die Katasterreferenz und ob die Immobilie mit dem Kataster abgeglichen ist (Art. 10.4); wenn nicht, können die Flächen in Register und Kataster abweichen.
Die Nota simple hat rein informativen Wert und beglaubigt den Inhalt der Eintragungen nicht (Art. 222.5). Gegenüber Dritten lassen sich Lasten oder Lastenfreiheit nur mit einer Certificación des Registers nachweisen (Art. 225). Zudem muss der Notar Eigentum und Lasten unmittelbar vor der Beurkundung im Register prüfen (Notarordnung, Art. 175).
Was sie nicht zeigt: offene IBI-Steuer oder Beiträge an die Eigentümergemeinschaft, obwohl die Immobilie dafür haftet; wer darin wohnt; und ob alles Gebaute genehmigt ist. Diese Prüfungen stehen im Ratgeber Risiken.
Nota simple anfordern: Schritt für Schritt
- Sammeln Sie die Daten der Immobilie: vollständige Adresse, Katasterreferenz oder Registernummer. Der Verkäufer oder der IBI-Bescheid hat sie.
- Fordern Sie sie auf der offiziellen Website der Registerführer-Kammer (registradores.org) oder bei jedem Registeramt an: Sie können den Registerführer frei wählen, auch wenn die Immobilie in einem anderen Bezirk liegt (Ley Hipotecaria, Art. 222.8). Es fällt die Gebühr des Registerführers (Arancel) an.
- Geben Sie den Zweck an. Nötig ist ein berechtigtes Interesse, etwa der Kauf dieser Wohnung; bei Banken, Anwälten und Maklern wird es vermutet (Hypothekenverordnung, Art. 332.3).
- Gleichen Sie den Eigentümer mit dem Ausweis des Verkäufers ab, Beschreibung, Fläche und Zubehör (Stellplatz, Abstellraum) mit dem, was Sie kaufen.
- Holen Sie direkt vor der Anzahlung eine neue ein und eine weitere, wenn sich der Termin verschiebt.
- Bei Hypothek oder Pfändung muss die Escritura die Löschung aus dem Kaufpreis am selben Tag vorsehen. Die übrigen Schritte stehen im Ratgeber Immobilienkauf.
Häufige Fehler bei der Nota simple
- Sich auf die Kopie des Maklers verlassen, ohne Datum oder Monate alt.
- Sie über Websites bestellen, die die offizielle nachahmen und für dasselbe Dokument mehr verlangen.
- Nur den Namen des Eigentümers lesen und Lasten und Vermerke überspringen.
- Nicht prüfen, ob Fläche, Etage und Zubehör zur Wohnung passen.
- Annehmen, eine saubere Nota schließe IBI- oder Gemeinschaftsschulden aus.
- Sie für eine Certificación halten: Sie beglaubigt nichts und ersetzt nicht die Prüfung des Notars.
Nota simple bei Neubau und Bestandsimmobilie
Beim Kauf eines Neubaus ab Plan existiert Ihre Wohnung im Register möglicherweise noch nicht als eigenes Grundstück. Bis der Bauträger die Neubauerklärung (obra nueva) und die Aufteilung in Einheiten (división horizontal) eintragen lässt, gibt es nur die Nota simple des Grundstücks oder Stammgrundstücks (Ley Hipotecaria, Art. 8), und darin steht meist die Hypothek für den Kredit des Bauträgers. Fragen Sie, wie diese Hypothek aufgeteilt wird und ob sie gelöscht oder auf Ihre Wohnung übertragen wird. Bevor Sie Anzahlungen leisten, prüfen Sie, ob eine Baugenehmigung vorliegt und Ihre Zahlungen durch Bankbürgschaft oder Versicherung abgesichert und auf einem Sonderkonto verwahrt sind (Ley 38/1999, erste Zusatzbestimmung). Für die Eintragung des fertigen Gebäudes verlangen Notar und Registerführer die Fertigstellungsbescheinigung und die Nutzungsgenehmigung oder Declaración responsable (RDLeg 7/2015, Art. 28).
Bei einer Bestandsimmobilie betrifft die Nota simple die Wohnung selbst, und die übliche Prüfung von Eigentümer, Lasten und Beschreibung genügt. Die Projekte, die wir verfolgen, finden Sie im Neubau-Katalog.
Quellen und Rechtsgrundlage
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 8, 10.4, 221, 222.2, 222.5, 222.8, 225 · geprüft am
- Decreto de 14 de febrero de 1947, Reglamento Hipotecario, art. 332.3, 332.5 · geprüft am
- Decreto de 2 de junio de 1944, Reglamento Notarial, art. 175.1, 175.3 · geprüft am
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera · geprüft am
- RDLeg 7/2015 TRLSRU, art. 28.1, 28.2 · geprüft am