Risiken beim Immobilienkauf in Spanien – und wie Sie sie prüfen

Die meisten Risiken eines Immobilienkaufs in Spanien lassen sich vor der Unterschrift erkennen, wenn Sie prüfen, was zu prüfen ist. Die typischen Probleme sind bekannt: eine besetzte Wohnung, ein illegaler Bau auf dem Land, ein fehlender Bewohnbarkeitsnachweis, ein Überschwemmungsgebiet oder Schulden des Verkäufers, die an der Immobilie hängen bleiben. Zu jedem Punkt steht unten, was das Gesetz sagt, was Sie als Käufer schützt und wo Sie nachsehen. Erledigen Sie diese Prüfungen am besten vor der Reservierungszahlung; fast alle beruhen auf öffentlichen Unterlagen.

Hausbesetzer (Okupas): was im Gesetz steht und was nicht

Kaufen Sie bezugsfrei. Lassen Sie in die Escritura schreiben, dass die Immobilie frei von Bewohnern (libre de ocupantes) übergeben wird, und besichtigen Sie sie unmittelbar vor der Unterschrift. Das ist der einfachste Schutz und der einzige, der allein von Ihnen abhängt.

Ist eine Wohnung bereits ohne Rechtstitel besetzt, steht der schnelle Zivilweg (Zivilprozessordnung, Art. 250.1.4º und 441.1 bis) privaten Eigentümern, gemeinnützigen Organisationen und öffentlichen Eigentümern von Sozialwohnungen offen: Das Gericht gibt den Besetzern fünf Tage, einen Titel vorzulegen; haben sie keinen, ordnet es die Räumung an. Eine Gesellschaft (SL oder SA) kann diesen Weg nicht nutzen; ihr bleiben die gewöhnliche Besitzklage, die Klage aus dem im Grundbuch eingetragenen Recht oder eine Strafanzeige. Seit Ley 12/2023 muss die Klage angeben, ob die Wohnung der ständige Wohnsitz des Besetzers ist und ob der Kläger ein Großeigentümer (gran tenedor) ist.

Strafrechtlich ist das Eindringen in eine fremde Wohnung Hausfriedensbruch, allanamiento (Strafgesetzbuch, Art. 202): sechs Monate bis zwei Jahre Haft, mit Gewalt oder Drohung ein bis vier Jahre. Wer ohne Gewalt eine Immobilie besetzt, die niemandes Wohnung ist, begeht usurpación (Art. 245.2); darauf steht eine Geldstrafe. Seit April 2025 können solche Fälle im beschleunigten Strafverfahren verhandelt werden, wenn eine Polizeianzeige vorliegt. Ob ein Zweitwohnsitz als Wohnung zählt, entscheidet das Gericht im Einzelfall.

Mythos: „Nach 48 Stunden kann man sie nicht mehr hinauswerfen.“ Diese Regel steht in keinem Gesetz. Die Polizei greift sofort ein, wenn sie die Besetzer auf frischer Tat antrifft; in allen anderen Fällen entscheidet ein Gericht.

Das alte Räumungsmoratorium für schutzbedürftige Besetzer (RDL 11/2020) ist am 31. Dezember 2025 ausgelaufen; seine Verlängerungen hat der Kongress nicht bestätigt.

Illegale Bauten und AFO-Häuser

In Andalusien gilt ein fertiggestellter illegaler Bau, gegen den die Behörden nicht mehr vorgehen können, als asimilado a fuera de ordenación (AFO) (Ley 7/2021, LISTA, Art. 173–174). Ein AFO-Haus darf man kaufen, legalisiert ist es aber nicht: keine Erweiterungen, und Bauarbeiten sowie Wasser- und Stromanschluss nur mit dem entsprechenden Bescheid oder der Genehmigung. Das Verfahren regelt das Decreto 550/2022. Der AFO-Bescheid wird im Grundbuch vermerkt – sehen Sie also in die Nota simple; liegt das Haus auf dem Land und gibt es weder Vermerk noch Lizenz, fragen Sie im Rathaus, bevor Sie etwas zahlen.

In der Region Valencia gilt ein anderes System (TRLOTUP): Auf nicht erschließbarem Land (suelo no urbanizable) kann die Verwaltung deutlich länger oder ganz ohne Frist gegen einen illegalen Bau vorgehen. Lassen Sie sich vor dem Kauf eines Landhauses vom Rathaus eine städtebauliche Bescheinigung für das Grundstück ausstellen.

Bewohnbarkeitsnachweis (Cédula) und Bezugsgenehmigung

Der Nachweis, dass eine Wohnung bewohnbar ist, ist nicht in ganz Spanien gleich: Jede Region hat ihren eigenen.

In Katalonien braucht jeder Verkauf und jede Vermietung eine gültige Cédula de habitabilidad (Ley 18/2007, Art. 26): Der Notar verlangt sie, und Wasser-, Strom- und Gasversorger schließen ohne sie nicht an. Der Käufer einer Bestandsimmobilie kann den Verkäufer nur in bestimmten Fällen davon befreien, etwa wenn er zur Kernsanierung oder zum Abriss kauft.

In Andalusien wird der Bezug eines fertigen Gebäudes mit einer Declaración responsable beim Rathaus nachgewiesen. In anderen Regionen, auch in der Region Valencia, fragen Sie im Rathaus oder beim regionalen Wohnungsamt, welches Dokument bei einem Weiterverkauf nötig ist. Bei einem Neubau prüfen Sie, ob der Bauträger die Erstbezugsgenehmigung oder die Declaración responsable schon vor der Escritura vorweisen kann.

Überschwemmungsgebiete

Ob die Immobilie in einem Überschwemmungsgebiet liegt, sehen Sie im Kartenviewer des nationalen Systems SNCZI des Ministeriums für den ökologischen Wandel (MITECO). Er ist öffentlich und kostenlos.

Seit dem 30. Dezember 2016 muss ein Bauträger, der in einem Überschwemmungsgebiet baut, dies vor Baubeginn im Grundbuch vermerken lassen (Verordnung über das öffentliche Wassergut, Art. 14 bis). Ältere Häuser haben diesen Vermerk meist nicht; sein Fehlen in der Nota simple beweist also nicht, dass kein Risiko besteht. Die Lage im Überschwemmungsgebiet ändert nichts am Eigentum, aber Sie sollten sie vor der Unterschrift kennen und Ihren Versicherer nach den Bedingungen der Gebäudeversicherung fragen.

Wasser und Dürre

Wasserbeschränkungen bei Dürre legen die Flussgebietsbehörden in ihren besonderen Dürreplänen fest, und Gemeinden ab einer bestimmten Größe müssen einen Notfallplan haben (Ley 10/2001, Art. 27). Wenn Ihnen das wichtig ist, sehen Sie den aktuellen Dürrestatus auf der Website der zuständigen Flussgebietsbehörde (confederación hidrográfica) nach.

Bei einem Landhaus prüfen Sie außerdem, ob die Wasserversorgung legal ist: ein Vertrag mit dem kommunalen Wasserversorger oder, bei einem Brunnen, die Genehmigung der Flussgebietsbehörde.

Nota simple und Schulden, die an der Immobilie hängen

Die Nota simple des Grundbuchs ist ein informativer Auszug (Hypothekengesetz, Art. 222.5): Sie zeigt den Eigentümer, die Beschreibung der Immobilie und die eingetragenen Lasten – Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten – und gegebenenfalls den AFO-Vermerk. Holen Sie eine aktuelle ein. Rechtssicherheit geben erst die Grundbuchbescheinigung (certificación) und die Prüfung durch den Notar am Tag der Unterschrift.

Manche Schulden des Verkäufers gehen mit der Immobilie auf den neuen Eigentümer über:

• IBI: Die Immobilie haftet für die unbezahlte Grundsteuer (TRLRHL, Art. 64.1). Lassen Sie sich die letzte bezahlte Quittung zeigen.
• Eigentümergemeinschaft: Die Wohnung haftet für das Hausgeld des laufenden Jahres und der drei Vorjahre (Gesetz über das Wohnungseigentum, Art. 9.1 e). Verlangen Sie für die Escritura die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft und bitten Sie den Verkäufer, der Gemeinschaft den Verkauf mitzuteilen.
• Nicht ansässiger Verkäufer: Sie müssen 3 % des Kaufpreises einbehalten und an das Finanzamt abführen (modelo 211); tun Sie es nicht, haftet die Immobilie für diese Schuld (TRLIRNR, Art. 25.2). Ist der Verkäufer eine nicht ansässige Privatperson, zahlen Sie auch die kommunale Plusvalía (TRLRHL, Art. 106.2) – berücksichtigen Sie das bei der Preisverhandlung.

• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Geprüft: 17.10.2026

Prüfliste vor der Reservierung

• Aktuelle Nota simple: Eigentümer, Lasten, Pfändungen, AFO-Vermerk.
• Kataster: Fläche und Bebauung stimmen mit der Wirklichkeit und dem Grundbuch überein.
• Letzte bezahlte IBI-Quittung.
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft ohne Schulden.
• Lizenzen und Bewohnbarkeit: Cédula, Lizenz oder Declaración responsable zum Bezug, je nach Region.
• Städtebaulicher Status im Rathaus, vor allem auf dem Land (AFO, städtebauliche Bescheinigung).
• Überschwemmungsgebiet im SNCZI-Viewer.
• Leere Immobilie: libre de ocupantes in der Escritura und Besichtigung vor der Unterschrift.
• Steuerlicher Wohnsitz des Verkäufers: wenn nicht ansässig, Einbehalt von 3 %.
• Falls Ferienvermietung geplant ist: Regeln von Region, Rathaus und Gemeinschaft – Ratgeber Ferienvermietung.
• Ein eigener Anwalt, unabhängig von Verkäufer und Bauträger.

• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Geprüft: 17.10.2026