Steuern und laufende Kosten für Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien

Eine Immobilie in Spanien kostet jedes Jahr Geld, auch wenn Sie sie nie vermieten: die Grundsteuer IBI und die Müllgebühr der Gemeinde sowie die Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) auf das Einkommen, das das Gesetz der Wohnung unterstellt. Vermieten Sie, besteuert die IRNR auch die Miete; verkaufen Sie, den Gewinn, von dem der Käufer einen Teil einbehält, und die Gemeinde erhebt die Plusvalía. Wer in der EU oder im EWR ansässig ist, zahlt einen niedrigeren Satz und darf bei Mieteinnahmen Kosten abziehen; alle anderen nicht.

Nichtresident ist, wer höchstens 183 Tage im Jahr in Spanien verbringt und den Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen Interessen nicht hier hat (Art. 9.1 des Einkommensteuergesetzes LIRPF). Außerdem wird Ansässigkeit vermutet, wenn Ehepartner und unterhaltsberechtigte minderjährige Kinder in Spanien leben, solange Sie nichts anderes nachweisen. Der Kauf einer Wohnung macht Sie nicht steuerlich ansässig — mehr dazu im Ratgeber zu Visum und Aufenthalt.

IBI und Müllgebühr

Die IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) ist die Grundsteuer der Gemeinde und richtet sich nach dem Katasterwert (valor catastral) der Immobilie. Jede Gemeinde legt ihren Satz innerhalb des gesetzlichen Rahmens fest (0,4 % – 1,1 % für städtische Immobilien, Art. 72 TRLRHL); zwei Wohnungen mit gleichem Katasterwert zahlen in Nachbarorten deshalb unterschiedlich viel. Die Steuer entsteht am 1. Januar (Art. 75 TRLRHL): Wer an diesem Tag Eigentümer ist, zahlt für das ganze Jahr. Bei einem Verkauf vereinbaren Käufer und Verkäufer meist im Vertrag, wie der Jahresbescheid aufgeteilt wird.

Gemeindesatzungen (ordenanzas) können Ermäßigungen vorsehen, etwa für kinderreiche Familien oder Häuser mit Solaranlage — fast immer an Bedingungen geknüpft und nur auf Antrag. Unbezahlte IBI verschwindet mit dem Verkauf nicht: Die Immobilie selbst haftet für die Schuld (Art. 64.1 TRLRHL). Lassen Sie sich vor dem Kauf deshalb die letzte bezahlte Quittung zeigen.

Außerdem verpflichtet das Abfallgesetz Ley 7/2022 die Gemeinden, eine eigene Müllgebühr (tasa de basuras) zu erheben, die die tatsächlichen Kosten des Dienstes deckt. Jede Gemeinde muss sie erheben, Höhe und Berechnung bestimmt aber jede selbst; manchmal kommt sie mit der IBI, manchmal mit eigenem Bescheid.

• 0,4 % – 1,1 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Geprüft: 17.10.2026

Den IBI-Satz jeder Gemeinde finden Sie in unserer IBI-Tabelle.

Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR)

Wer in Spanien nicht steuerlich ansässig ist, gibt keine spanische Einkommensteuererklärung (IRPF) ab, sondern zahlt die Einkommensteuer für Nichtresidenten (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR, Neufassung von 2004) — nur auf Einkünfte aus Spanien. Jede Einkunft wird für sich besteuert, ohne Freibetrag. Der allgemeine Satz beträgt 24 %; Ansässige der EU und der EWR-Staaten mit wirksamem Austausch von Steuerinformationen zahlen 19 %. Wer außerhalb von EU und EWR ansässig ist, auch in der Schweiz, zahlt den allgemeinen Satz.

Was danach geschieht, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Ihrem Wohnsitzstaat: In der Regel darf Spanien Einkünfte aus hier gelegenem Grundbesitz besteuern, und Ihr Wohnsitzstaat berücksichtigt sie durch Anrechnung oder Freistellung. Klären Sie, wie Sie sie dort angeben.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Geprüft: 17.10.2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Geprüft: 17.10.2026

Unterstellte Einkünfte bei Eigennutzung oder Leerstand

Ist die Wohnung nicht vermietet — Sie nutzen sie selbst im Urlaub oder sie steht leer —, unterstellt das Gesetz ein Einkommen und besteuert es: die renta imputada. Sie beträgt 1,1 % des Katasterwerts, wenn die Katasterwerte der Gemeinde revidiert wurden und im Steuerjahr selbst oder in einem der zehn vorangegangenen in Kraft getreten sind, sonst 2 % (Art. 85 LIRPF, für Nichtresidenten über Art. 24.5 TRLIRNR). Das Jahr der Revision steht auf dem IBI-Bescheid oder auf der Website des Katasters.

Das Einkommen wird anteilig nach den Tagen des Jahres berechnet, an denen die Wohnung nicht vermietet war (und Ihnen gehörte, falls Sie im Laufe des Jahres gekauft oder verkauft haben). Kosten sind nicht abziehbar — weder IBI noch Gemeinschaftsbeiträge noch Zinsen. Auf diese Bemessungsgrundlage wird der IRNR-Satz angewandt. Ihren Fall können Sie mit dem Rechner für IRNR und Modelo 210 durchrechnen.

• 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Geprüft: 17.10.2026
• 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Geprüft: 17.10.2026

Steuer auf Mieteinnahmen

Vermieten Sie, zahlen Sie Steuer auf das, was Sie einnehmen. Hier unterscheiden sich Eigentümer am stärksten:

• Ansässig in der EU oder im EWR: Steuer auf die Nettoeinkünfte zu 19 %. Abziehbar sind die mit der Vermietung verbundenen Kosten — IBI, Gemeinschaftsbeiträge, Versicherung, Reparaturen und Instandhaltung, Zinsen des Kaufkredits, von Ihnen bezahlte Nebenkosten sowie Abschreibung von Gebäude und Möbeln —, anteilig nach den vermieteten Tagen.
• Ansässig anderswo: Steuer auf die Bruttoeinnahmen zu 24 %, ohne Abzug von Kosten (Art. 24.1, 24.6 und 25.1 TRLIRNR).

Die Ermäßigungen, die die IRPF in Spanien Ansässigen gewährt, etwa für die Vermietung von Wohnraum, gelten für Nichtresidenten nicht. Für die Tage ohne Vermietung bleibt es bei der renta imputada. Ferienvermietung braucht zusätzlich eine Registrierung bei der Region; die Regeln stehen im Ratgeber zur Ferienvermietung. Was nach Kosten und Steuer bleibt, zeigt der Renditerechner.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Geprüft: 17.10.2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Geprüft: 17.10.2026

Verkaufen — und von einem Nichtresidenten kaufen

Verkaufen Sie als Nichtresident, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und mit Formular 211 an das Finanzamt abführen (Art. 25.2 TRLIRNR). Das ist nicht die Steuer selbst, sondern eine Vorauszahlung: Den Gewinn — Verkaufspreis minus Kaufpreis sowie Kosten und Steuern beider Geschäfte — erklären Sie mit Modelo 210 zu 19 %, und der Einbehalt wird angerechnet. Ist der Einbehalt höher als die Steuer, fordern Sie die Differenz mit demselben Formular zurück.

Kaufen Sie selbst von einem Nichtresidenten, liegt die Pflicht bei Ihnen: Behalten Sie den Betrag nicht ein und führen ihn nicht ab, haftet die Immobilie für diese Summe. Mehr im Ratgeber zu Kaufrisiken.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.f.3º · Geprüft: 17.10.2026
• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Geprüft: 17.10.2026

Vermögensteuer

Die spanische Vermögensteuer (impuesto sobre el patrimonio) trifft auch Nichtresidenten, über die sogenannte «obligación real»: Besteuert werden nur in Spanien belegene Güter und Rechte, etwa die Wohnung oder ein Konto bei einer spanischen Bank, abzüglich der darauf lastenden Schulden wie der Hypothek. Es gilt ein Freibetrag von 700.000 €. Die Befreiung der Hauptwohnung ist für Ansässige gedacht und gilt nicht für ein Ferienhaus.

Die Steuer ist an die Regionen abgetreten, die sehr unterschiedliche Vergünstigungen gewähren. Nichtresidenten können in bestimmten Fällen die Regeln der Region anwenden, in der der größte Teil ihres spanischen Vermögens liegt (vierte Zusatzbestimmung des Gesetzes 19/1991). Liegt Ihr Vermögen in Spanien in der Nähe des Freibetrags, lassen Sie Ihren Fall vor dem Stichtag 31. Dezember (Art. 29 des Gesetzes 19/1991) prüfen.

• 700.000 € — Ley 19/1991 Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28.Dos y Tres · Geprüft: 17.10.2026

Erbschaft- und Schenkungsteuer für Nichtresidenten nach Regionen finden Sie in unserer Tabelle zur Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Plusvalía: Gemeindesteuer beim Verkauf

Die Plusvalía municipal (amtlich IIVTNU, Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke) fällt an, wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt: bei Verkauf, Schenkung oder Erbschaft. Beim Verkauf zahlt der Verkäufer, bei Schenkung und Erbschaft der Empfänger. Ist der Verkäufer eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, zahlt der Käufer die Steuer stellvertretend an die Gemeinde und zieht sie vom Preis ab (Art. 106.2 TRLRHL). Rechnen Sie beim Verkauf also damit, dass der Käufer zwei Beträge einbehält.

Nach dem Urteil 182/2021 des Verfassungsgerichts hat das RDL 26/2021 die Steuer geändert: Ohne Wertzuwachs des Bodens keine Steuer, und der Steuerpflichtige wählt zwischen der objektiven Methode (Katasterwert des Bodens mal einem Koeffizienten nach Besitzjahren) und der tatsächlichen (Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis). Die Steuern beim Kauf erklärt der Ratgeber zum Immobilienkauf in Spanien.

Gemeinschaft, Versicherung und Nebenkosten

In einem Gebäude oder einer Anlage mit Gemeinschaftsflächen zahlen Sie Beiträge an die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) und, wenn die Versammlung sie beschließt, Sonderumlagen (derramas) für Arbeiten. Die Höhe legt die Gemeinschaft fest, nicht das Gesetz, und sie hängt nicht davon ab, ob Sie dort wohnen. Schulden des Voreigentümers bei der Gemeinschaft gehen auf die Wohnung über: Sie haftet für das laufende und die drei vorangegangenen Jahre (Art. 9.1 e LPH). Verlangen Sie vor der Unterschrift die Schuldenbescheinigung der Gemeinschaft; der Verkäufer muss den Verkauf außerdem der Gemeinschaft melden.

Hinzu kommen die Gebäudeversicherung (bei einer Hypothek verlangt das Gesetz eine Versicherung gegen Schäden am Gebäude, aber nicht die Police der Bank) und die Versorgung — Wasser, Strom, Gas, Internet —, deren Grundgebühren auch bei leerem Haus laufen. Geben Sie Gemeinschaft und Gemeinde eine Kontaktadresse und zahlen Sie per Lastschrift von einem spanischen Konto, damit Sie keine Bescheide verpassen.

Modelo 210: ein Formular für alles

Alle diese Einkünfte werden mit einem einzigen Formular erklärt, dem Modelo 210, mit dem man auch eine Erstattung beantragt. Jeder Eigentümer reicht sein eigenes ein: Gehört die Wohnung zwei Personen, erklärt jede ihren Anteil.

• Renta imputada: eine Erklärung pro Jahr, abzugeben im Laufe des Folgejahres.
• Mieteinnahmen: nach Zeiträumen oder für das ganze Jahr in einer Erklärung zusammengefasst, gemäß Orden HAC/623/2026; die Fristen jeder Variante veröffentlicht die Steuerbehörde.
• Veräußerungsgewinn: eine Erklärung je Verkauf.

Das Formular wird online eingereicht — selbst mit elektronischem Zertifikat oder über einen Vertreter oder eine Gestoría, die auch die Zahlung per Lastschrift veranlassen kann. Sie brauchen eine NIE. Ohne Erklärung kann das Finanzamt die Steuer mit Zuschlägen und Zinsen nachfordern, auch wenn Sie nie Miete erhalten haben.

Ein Jahr als Eigentümer ohne Wohnsitz

Ein typisches Jahr:

• Im Laufe des Jahres: Bescheide für IBI und Müllgebühr, im Zahlungszeitraum, den jede Gemeinde festlegt (viele erlauben Raten oder Lastschrift).
• Im Folgejahr: Modelo 210 für die renta imputada des Vorjahres.
• Bei Vermietung: Modelo 210 für die Miete, nach Zeiträumen oder einmal im Jahr, je nach gewählter Variante.
• Beim Verkauf: Der Käufer reicht innerhalb eines Monats nach dem Verkauf Formular 211 mit dem Einbehalt ein; danach erklären Sie den Gewinn mit Modelo 210 und beantragen gegebenenfalls die Erstattung. Die Plusvalía wird bei der Gemeinde abgerechnet.
• 31. Dezember: Stichtag der Vermögensteuer, falls sie Sie betrifft.

Genaue Termine ändern sich mit den Vorschriften: Prüfen Sie vor jeder Frist den Steuerkalender der AEAT.