Plusvalía municipal (IIVTNU): wer zahlt und wie sie berechnet wird
Die Plusvalía municipal (IIVTNU) ist eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs städtischen Bodens, der beim Verkauf, Erbe oder bei der Schenkung einer Wohnung sichtbar wird.
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So funktioniert die Plusvalía municipal und wer sie zahlt
Geregelt ist sie in den Artikeln 104 bis 110 des Gesetzes über die Kommunalfinanzen (TRLRHL), reformiert durch das Königliche Gesetzesdekret 26/2021. Besteuert wird der Wertzuwachs städtischen Bodens über höchstens zwanzig Jahre (Artikel 107.1). Beim Verkauf ist der Verkäufer Steuerschuldner (Artikel 106.1.b), bei Erbschaft oder Schenkung der Empfänger (Artikel 106.1.a).
Die für ausländische Käufer wichtigste Ausnahme: Ist der Verkäufer eine nicht in Spanien ansässige natürliche Person, wird der Käufer Ersatzsteuerschuldner (sustituto) und zahlt die Steuer an seiner Stelle (Artikel 106.2). Die Abgabenordnung erlaubt ihm, den Betrag vom Verkäufer zu verlangen (LGT Artikel 36.3), deshalb wird er meist bei der Unterschrift vom Kaufpreis einbehalten. Das ist der zweite Einbehalt beim Kauf von einem Nichtresidenten, neben den 3 % für die IRNR.
Ohne Gewinn keine Steuer, doch der Verkauf muss trotzdem mit Kauf- und Verkaufsurkunde erklärt werden (Artikel 104.5). Gibt es einen Gewinn, ist die Bemessungsgrundlage die objektive Methode (Katasterwert des Bodens mal Koeffizient nach Besitzjahren) oder der tatsächliche Gewinn, wenn er niedriger ist und der Steuerschuldner, auch der Ersatzschuldner, es beantragt (Artikel 107.5). Darauf gilt der Satz der Gemeinde, höchstens 30 % (Artikel 108.1). Ein Verkauf ist binnen dreißig Arbeitstagen ab der Übertragung zu erklären (Artikel 110.2.a), viele Gemeinden verlangen eine Selbstveranlagung (Artikel 110.4). Wann Sie als Eigentümer zahlen, steht im Ratgeber Steuern für Eigentümer.
Die Plusvalía municipal Schritt für Schritt beim Kauf als Nichtresident
- Klären Sie, ob der Verkäufer in Spanien ansässig ist und ob er Privatperson oder Gesellschaft ist: Davon hängt ab, wer zahlt.
- Ist er eine nicht ansässige Privatperson, lassen Sie die Steuer vor dem Anzahlungsvertrag (arras) schätzen.
- Vereinbaren Sie im Vertrag, dass dieser Betrag beim Notar vom Kaufpreis einbehalten wird, zusammen mit dem IRNR-Einbehalt.
- Reichen Sie binnen dreißig Arbeitstagen nach der escritura die Erklärung oder Selbstveranlagung bei der Gemeinde ein und zahlen Sie (TRLRHL Artikel 110).
- Ist der Verkäufer ansässig, zahlen nicht Sie, müssen der Gemeinde den Kauf aber in derselben Frist mitteilen (Artikel 110.6.b).
- Bewahren Sie den Beleg auf: Ohne Erklärung, Selbstveranlagung oder diese Mitteilung trägt das Grundbuchamt den Kauf nicht ein (Hypothekengesetz Artikel 254.5).
Häufige Fehler bei der Plusvalía municipal
- Von einem Nichtresidenten kaufen, ohne die Plusvalía einzubehalten: Die Gemeinde fordert sie von Ihnen als Ersatzschuldner.
- Glauben, eine Vertragsklausel verschiebe die Schuld: Private Vereinbarungen ändern nichts daran, wer gegenüber der Verwaltung haftet (LGT Artikel 17.5); sie verteilen nur die Kosten.
- Annehmen, ein Verkauf mit Verlust sei automatisch steuerfrei: Der Verkauf muss erklärt und der fehlende Gewinn mit beiden Urkunden belegt werden.
- Die dreißig Arbeitstage verpassen: Eine verspätete Erklärung kostet einen Zuschlag (LGT Artikel 27).
Plusvalía municipal bei Neubau und Bestandsimmobilie
Kaufen Sie einen Neubau direkt vom Bauträger, ist der Verkäufer eine Gesellschaft und die Plusvalía aus diesem Verkauf ihre Sache: Die Ersatzschuld nach Artikel 106.2 gilt nur für nicht ansässige Privatverkäufer. Zudem ist beim Wohnungskauf eine Klausel missbräuchlich, die dem Verbraucher Steuern auferlegt, deren Schuldner das Unternehmen ist (TRLGDCU Artikel 89.3.c) – prüfen Sie den Vertrag. Ihnen bleibt, der Gemeinde den Kauf mitzuteilen (Artikel 110.6.b); manchmal übernehmen das Notar oder Gestoría für Sie, klären Sie also, wer es tut.
Bei einer Bestandsimmobilie hängt alles vom Verkäufer ab: Bei einer nicht ansässigen Privatperson geht die Plusvalía als Ersatzschuld auf Sie über und sollte vom Kaufpreis abgezogen werden. In beiden Fällen ist die Plusvalía Ihre, wenn Sie später verkaufen, und die Besitzjahre zählen ab Ihrem Kauf. Projekte im Neubaukatalog vermeiden den Fall des nicht ansässigen Verkäufers; die übrigen Prüfungen beim Bestandskauf stehen im Ratgeber Risiken.
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Geprüft:
- 30 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 108.1 · Geprüft:
Quellen und Rechtsgrundlage
- RDLeg 2/2004 TRLRHL (red. RDL 26/2021), arts. 104.1, 104.5, 106.1–2, 107.1, 107.5, 108.1, 110.2.a, 110.4, 110.6.b · geprüft am
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 17.5, 27, 36.3 · geprüft am
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 254.5 · geprüft am
- RDLeg 1/2007 TRLGDCU, art. 89.3.c · geprüft am
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · geprüft am