Plusvalía municipal (IIVTNU): кто платит и как считается
Plusvalía municipal (IIVTNU) — налог мэрии на рост стоимости городской земли, который возникает, когда жильё продают, наследуют или дарят.
Обновлено
Как устроена plusvalía municipal и кто её платит
Её регулируют статьи 104–110 закона о местных финансах (TRLRHL) в редакции королевского декрета-закона RDL 26/2021. Налог берётся с роста стоимости городской земли максимум за двадцать лет (ст. 107.1). При продаже налогоплательщик — продавец (ст. 106.1.b), при наследовании или дарении — получатель (ст. 106.1.a).
Исключение, которое важнее всего для иностранных покупателей: если продавец — физическое лицо-нерезидент Испании, покупатель становится налогоплательщиком-заместителем (sustituto) и платит налог вместо него (ст. 106.2). Общий налоговый закон позволяет взыскать эту сумму с продавца (LGT ст. 36.3), поэтому её обычно удерживают из цены при подписании. Это второе удержание при покупке у нерезидента, вместе с 3 % по IRNR.
Нет прироста — нет налога, но продажу всё равно нужно задекларировать и приложить купчие о покупке и продаже (ст. 104.5). Если прирост есть, база — по объективному методу (кадастровая стоимость земли, умноженная на коэффициент по годам владения) или реальный прирост, если он меньше и плательщик, в том числе заместитель, об этом просит (ст. 107.5). К базе применяется ставка мэрии, не выше 30 % (ст. 108.1). Срок декларации при продаже — тридцать рабочих дней с даты передачи (ст. 110.2.a), и многие мэрии требуют самостоятельного расчёта (autoliquidación, ст. 110.4). Когда налог ляжет на вас как на владельца — в гиде по налогам владельца.
Plusvalía municipal по шагам при покупке нерезидентом
- Выясните, резидент ли продавец и физлицо он или компания: от этого зависит, кто платит.
- Если продавец — физлицо-нерезидент, до подписания задатка (arras) получите оценку налога.
- Пропишите в договоре, что эта сумма удерживается из цены у нотариуса вместе с удержанием IRNR.
- В течение тридцати рабочих дней после escritura подайте в мэрию декларацию или autoliquidación и заплатите (TRLRHL ст. 110).
- Если продавец — резидент, платите не вы, но сообщить мэрии о покупке в тот же срок вы обязаны (ст. 110.6.b).
- Сохраните подтверждение: без декларации, autoliquidación или такого сообщения Реестр собственности не зарегистрирует покупку (Ипотечный закон, ст. 254.5).
Частые ошибки с plusvalía municipal
- Купить у нерезидента и не удержать plusvalía: мэрия взыщет её с вас как с заместителя.
- Считать, что пункт договора переносит долг: договорённости частных лиц не меняют обязанного перед администрацией (LGT ст. 17.5), они лишь делят расходы между сторонами.
- Думать, что продажа в убыток освобождает сама по себе: продажу нужно задекларировать и доказать отсутствие прироста обеими купчими.
- Пропустить тридцать рабочих дней: за подачу с опозданием начисляется надбавка (LGT ст. 27).
Plusvalía municipal в новостройке и на вторичке
Если вы покупаете новостройку у застройщика, продавец — компания, и plusvalía с этой продажи платит она: замещение по ст. 106.2 действует только для продавцов-физлиц нерезидентов. Кроме того, при продаже жилья недействительно как несправедливое условие, которое возлагает на потребителя налоги, где плательщик — компания (TRLGDCU ст. 89.3.c), — проверьте договор. Вам остаётся сообщить мэрии о покупке (ст. 110.6.b); иногда это делает за вас нотариус или gestoría, так что уточните, кто подаёт сообщение.
На вторичке всё зависит от продавца: если это физлицо-нерезидент, plusvalía переходит к вам как к заместителю, и её стоит вычесть из цены. В обоих случаях, когда вы будете продавать, plusvalía будет вашей, а годы владения считаются с вашей покупки. Комплексы из каталога новостроек исключают случай продавца-нерезидента; остальные проверки при покупке вторички — в гиде по рискам.
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Проверено:
- 30 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 108.1 · Проверено:
Источники и нормы
- RDLeg 2/2004 TRLRHL (red. RDL 26/2021), arts. 104.1, 104.5, 106.1–2, 107.1, 107.5, 108.1, 110.2.a, 110.4, 110.6.b · проверено
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 17.5, 27, 36.3 · проверено
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 254.5 · проверено
- RDLeg 1/2007 TRLGDCU, art. 89.3.c · проверено
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · проверено