Налоги и ежегодные расходы владельца-нерезидента

Жильё в Испании требует расходов каждый год, даже если вы его не сдаёте: муниципальный налог IBI и сбор за вывоз мусора, а также налог на доходы нерезидентов (IRNR) с дохода, который закон «вменяет» квартире. Сдаёте — IRNR берётся и с аренды; продаёте — с прироста стоимости, часть которого удерживает покупатель, а мэрия взимает plusvalía. Резиденты ЕС и ЕЭЗ платят по меньшей ставке, а с аренды ещё и вычитают расходы; остальные расходов не вычитают.

Нерезидент — тот, кто проводит в Испании не больше 183 дней в году и чей центр экономических интересов находится не здесь (ст. 9.1 закона LIRPF). Кроме того, резидентом предполагается тот, чьи супруг и несовершеннолетние дети на иждивении живут в Испании, пока не доказано иное. Покупка жилья налоговым резидентом не делает — подробнее в гиде по визам и ВНЖ.

IBI и сбор за мусор

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) — муниципальный налог на недвижимость; база — кадастровая стоимость (valor catastral). Ставку устанавливает каждая мэрия в пределах, разрешённых законом (0,4 % – 1,1 % для городской недвижимости, ст. 72 TRLRHL), поэтому две квартиры с одинаковой кадастровой стоимостью в соседних городах платят по-разному. Налог начисляется на 1 января (ст. 75 TRLRHL): кто владеет жильём в этот день, платит за весь год. При продаже стороны обычно договариваются в контракте, как разделить квитанцию за год.

Муниципальные постановления (ordenanzas) могут давать скидки — например, многодетным семьям или домам с солнечными панелями, — почти всегда при условиях и по заявлению. Неуплаченный IBI с продажей не исчезает: за долг отвечает сама недвижимость (ст. 64.1 TRLRHL), поэтому до покупки просите последнюю оплаченную квитанцию.

Кроме того, закон об отходах Ley 7/2022 обязывает мэрии взимать отдельный сбор за вывоз мусора (tasa de basuras), покрывающий реальную стоимость услуги. Он должен быть в каждом муниципалитете, но сумму и способ расчёта определяет каждая мэрия; иногда он приходит вместе с IBI, иногда отдельной квитанцией.

• 0,4 % – 1,1 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Проверено: 17.10.2026

Ставка IBI каждого муниципалитета — в нашей таблице IBI.

Налог на доходы нерезидентов (IRNR)

Если вы не налоговый резидент Испании, испанскую декларацию IRPF вы не подаёте, а платите налог на доходы нерезидентов (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR, сводный закон 2004 года) — только с доходов, полученных в Испании. Каждый доход облагается отдельно, необлагаемого минимума нет. Общая ставка — 24 %; резиденты ЕС и стран ЕЭЗ с эффективным обменом налоговой информацией платят 19 %. Резиденты стран вне ЕС и ЕЭЗ, в том числе Великобритании после Brexit, платят по общей ставке.

Дальше всё решает соглашение об избежании двойного налогообложения между Испанией и страной вашего резидентства, если оно действует: как правило, Испания вправе облагать доход от недвижимости, расположенной здесь, а ваша страна учитывает его зачётом или освобождением. Как декларировать этот доход у себя, уточните по месту резидентства.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Проверено: 17.10.2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Проверено: 17.10.2026

Вменённый доход, если жильё не сдаётся

Если жильё не сдаётся — вы приезжаете в отпуск или оно пустует, — закон считает, что оно всё равно приносит доход, и облагает его: это вменённый доход (renta imputada). Он равен 1,1 % кадастровой стоимости, если кадастровые стоимости в муниципалитете пересматривались и вступили в силу в этом налоговом периоде или в одном из десяти предыдущих, и 2 % в остальных случаях (ст. 85 LIRPF; к нерезидентам применяется через ст. 24.5 TRLIRNR). Год пересмотра указан в квитанции IBI или на сайте Кадастра.

Доход считается пропорционально дням года, когда жильё не сдавалось (и было вашим, если вы купили или продали его в середине года). Никакие расходы не вычитаются — ни IBI, ни взносы общине, ни проценты по ипотеке. К этой базе применяется ставка IRNR. Свой случай можно посчитать в калькуляторе IRNR и modelo 210.

• 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Проверено: 17.10.2026
• 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Проверено: 17.10.2026

Налог с дохода от аренды

Сдаёте жильё — платите налог с того, что получаете. Здесь разница между владельцами самая большая:

• Резидент ЕС или ЕЭЗ: налог с чистого дохода по ставке 19 %. Можно вычесть расходы, связанные с арендой: IBI, взносы общине, страховку, ремонт и содержание, проценты по кредиту на покупку, коммунальные платежи, которые платите вы, и амортизацию здания и мебели — пропорционально дням сдачи.
• Резидент любой другой страны: налог с валового дохода по ставке 24 %, без вычета расходов (ст. 24.1, 24.6 и 25.1 TRLIRNR).

Скидки, которые IRPF даёт резидентам Испании, например за сдачу жилья, на нерезидентов не распространяются. За дни, когда жильё не сдавалось, по-прежнему начисляется вменённый доход. Для сдачи туристам нужна ещё регистрация в автономном сообществе — правила в гиде по туристической аренде. Сколько остаётся после расходов и налога, покажет калькулятор доходности.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Проверено: 17.10.2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Проверено: 17.10.2026

Продажа и покупка у нерезидента

Когда вы продаёте жильё как нерезидент, покупатель обязан удержать 3 % цены и перечислить их в налоговую по форме modelo 211 (ст. 25.2 TRLIRNR). Это не сам налог, а авансовый платёж: прирост стоимости — цену продажи минус цену покупки, расходы и налоги обеих сделок — вы декларируете по modelo 210 по ставке 19 %, и удержанная сумма засчитывается. Если удержание больше налога, разницу возвращают той же формой.

Если же вы покупаете у нерезидента, обязанность ваша: не удержите и не перечислите эту сумму — за её уплату будет отвечать купленная квартира. Подробнее — в гиде по рискам покупки.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.f.3º · Проверено: 17.10.2026
• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Проверено: 17.10.2026

Налог на имущество

Испанский налог на имущество (impuesto sobre el patrimonio) касается и нерезидентов — по так называемой «obligación real»: облагаются только имущество и права, находящиеся в Испании, например квартира или счёт в испанском банке, за вычетом обеспеченных ими долгов, например ипотеки. Необлагаемый минимум — 700 000 €. Освобождение основного жилья рассчитано на резидентов и на дом для отпуска не распространяется.

Налог передан автономным сообществам, и льготы у них очень разные. Нерезидент в ряде случаев может применять правила того сообщества, где находится большая часть его имущества в Испании (четвёртое дополнительное положение Ley 19/1991). Если ваше имущество в Испании приближается к минимуму, проверьте свой случай у консультанта до даты начисления — 31 декабря (ст. 29 Ley 19/1991).

• 700 000 € — Ley 19/1991 Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28.Dos y Tres · Проверено: 17.10.2026

Налог на наследство и дарение для нерезидентов по каждому автономному сообществу — в нашей таблице налога на наследство и дарение.

Plusvalía — муниципальный налог при продаже

Plusvalía municipal (официально IIVTNU — налог на прирост стоимости городской земли) взимается, когда жильё переходит к другому владельцу: при продаже, дарении или наследовании. При продаже платит продавец, при дарении и наследовании — получатель. Если продавец — физическое лицо-нерезидент, налог в мэрию вместо него платит покупатель и вычитает его из цены (ст. 106.2 TRLRHL). Поэтому при продаже рассчитывайте, что покупатель удержит две суммы.

После решения Конституционного суда 182/2021 налог изменил RDL 26/2021: нет прироста стоимости земли — нет налога, а налогоплательщик выбирает между объективным методом (кадастровая стоимость земли, умноженная на коэффициент по годам владения) и реальным (разница между ценой продажи и покупки). Налоги при покупке разобраны в гиде по покупке жилья в Испании.

Община, страховка и коммунальные платежи

В доме или комплексе с общими зонами вы платите взносы общине собственников (comunidad de propietarios) и, когда собрание их утверждает, разовые сборы на работы (derramas). Их устанавливает община, а не закон, и они не зависят от того, живёте вы в квартире или нет. Долги прошлого владельца перед общиной переходят на квартиру — за текущий год и три предыдущих (ст. 9.1 e) LPH). Перед сделкой требуйте справку общины об отсутствии долгов, а продавец должен уведомить общину о продаже.

К этому добавляются страховка жилья (при ипотеке закон требует страховать жильё от повреждений, но не обязывает брать страховку, которую предлагает банк) и коммунальные услуги — вода, электричество, газ, интернет, абонентская плата за которые идёт и в пустом доме. Оставьте общине и мэрии контактный адрес и оплачивайте квитанции автоплатежом с испанского счёта, чтобы не пропустить уведомления.

Modelo 210: одна форма на всё

Все эти доходы декларируются одной формой — modelo 210; ею же просят возврат. Каждый владелец подаёт свою: если квартира у двоих, каждый декларирует свою долю.

• Вменённый доход: одна декларация в год, подаётся в течение следующего года.
• Аренда: декларируется по периодам или группируется за весь год в одну декларацию — по Orden HAC/623/2026; сроки для каждого варианта публикует налоговая служба.
• Прирост при продаже: отдельная декларация на каждую продажу.

Форма подаётся онлайн — самостоятельно с электронным сертификатом или через представителя либо gestoría, которые могут и оплатить налог с вашего счёта. Нужен NIE. Не подали — налоговая может взыскать налог с надбавками и процентами, даже если аренды не было.

Год владельца-нерезидента

Типичный год:

• В течение года: квитанции IBI и сбора за мусор — в период, который устанавливает мэрия (многие позволяют платить частями или автоплатежом).
• В следующем году: modelo 210 за вменённый доход прошлого года.
• Если сдаёте: modelo 210 за аренду — по периодам или раз в год, в зависимости от выбранного варианта.
• Если продаёте: покупатель подаёт modelo 211 с удержанием в течение месяца после продажи; затем вы декларируете прирост по modelo 210 и при необходимости просите возврат. Plusvalía оплачивается в мэрии.
• 31 декабря: дата начисления налога на имущество, если он вас касается.

Точные даты меняются вместе с нормами: перед каждым сроком сверяйтесь с налоговым календарём AEAT.