Туристическая аренда в Испании: кто решает и какая нужна лицензия

Покупка квартиры или дома в Испании не даёт права сдавать их туристам. Решают три уровня: регион — своей туристической регистрацией или лицензией; мэрия — проверяет совместимость с градостроительным планом; община собственников дома — с апреля 2025 года голосует большинством в три пятых. Кроме того, при покупке туристическая регистрация продавца часто не переходит к новому владельцу. Если покупаете под аренду, проверьте все три уровня до подписания брони, а не после.

Государственный реестр и община собственников

Единого государственного реестра аренды и его номера (NRUA) больше нет: Верховный суд аннулировал их решениями от 19 мая, 21 мая и 1 июня 2026 года. Осталось «единое цифровое окно» (Ventanilla Única Digital), через которое платформы передают государству данные об активности объявлений. В объявлении указывается номер регистрации в туристическом реестре региона. Регламент ЕС 2024/1028, который применяется с 20 мая 2026 года, обязывает платформы показывать этот номер везде, где есть процедура регистрации.

Община собственников значит не меньше, чем регион. С 3 апреля 2025 года новая туристическая аренда в доме под режимом propiedad horizontal требует предварительного прямого согласия собрания: три пятых собственников, у которых вместе три пятых долей (Закон о горизонтальной собственности, ст. 7.3 и 17.12). Тем же большинством община может ограничить или запретить такую сдачу — без обратной силы — и поднять взносы этой квартиры не больше чем на 20 %. Кто законно сдавал туристам с региональной регистрацией до этой даты, может продолжать (второе дополнительное положение LPH).

• 20 % — Ley 49/1960 Propiedad Horizontal (redacción LO 1/2025), art. 17.12, párrafo segundo · Проверено: 17.10.2026

Правила регионов

Каждый регион (comunidad autónoma) регулирует туристическое жильё своим законом и ведёт свой реестр. Обычно нужно подать declaración responsable в туристический реестр региона с кадастровым номером и получить заключение мэрии о градостроительной совместимости. Несколько регионов поменяли правила в 2025 и 2026 годах, так что сведения годичной давности могут устареть.

Каталония: в 262 муниципиях из списка Decreto-ley 3/2023 туристической квартире нужна градостроительная лицензия на пять лет, туристических квартир может быть не больше 10 на сто жителей, и только там, где это разрешает план. Конституционный суд оставил норму в силе (STC 64/2025).

В других регионах есть правила, которые бьют прямо по покупателю. В ряде регионов туристическая регистрация не переходит к новому владельцу, и после покупки нужно подавать новую декларацию. Некоторые регионы или острова запрещают новые туристические квартиры в многоквартирных домах или требуют минимального возраста здания, а где-то мэрии могут ограничить или приостановить новые регистрации по зонам. В таблице на этой странице — норма каждого региона и дата её проверки.

До подписания уточните правила в туристическом реестре региона и в мэрии.

• 10 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, DA 27ª TRLU (DF 1ª DL 3/2023) · Проверено: 17.10.2026
• 262 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, anexo · Проверено: 17.10.2026

Что проверить до покупки

• Устав и протоколы общины собственников: есть ли запрет или ограничение туристической аренды и голосовало ли собрание тремя пятыми.
• Мэрия: градостроительная совместимость туристического использования по этому адресу.
• Регион: требования к жилью и переходит ли регистрация продавца или нужна новая декларация.
• Индивидуальный кадастровый номер квартиры: его обычно требуют в декларации и в договорах.
• Номер регистрации в каждом объявлении, на всех платформах.
• Страховка гражданской ответственности, которая покрывает туристическую сдачу.
• Данные, которые платформы передают в Ventanilla Única Digital: они должны совпадать с тем, что вы декларируете в налоговой.

Налоги с туристической аренды

Если вы не резидент Испании, вы платите налог на доходы нерезидентов (IRNR). Резидент страны вне ЕС и ЕЭЗ платит 24 % с валового дохода, без вычета расходов. Резидент ЕС или страны ЕЭЗ с обменом налоговой информацией платит 19 % с чистого дохода и может вычесть расходы, связанные со сдачей (TRLIRNR, ст. 24 и 25).

Декларация — modelo 210. По Orden HAC/623/2026 доходы от аренды можно сгруппировать в одну годовую декларацию вместо поквартальных.

Если вы ещё и оказываете услуги гостиничного типа — уборка во время проживания, смена постельного белья, ресепшен, — деятельность может облагаться IVA (Ley 37/1992, ст. 20.Uno.23º). Прежде чем их предлагать, посоветуйтесь с налоговым консультантом. Остальные ежегодные налоги — в гиде по налогам собственника.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Проверено: 17.10.2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Проверено: 17.10.2026

Доходность: валовая и чистая

Валовая доходность — годовой доход, делённый на цену, — сама по себе говорит мало. Чистая вычитает то, во что обходится сдача: уборка и стирка между гостями, комиссия платформы, коммунальные услуги, IBI, взносы общины, страховка, обслуживание и IRNR. К тому же туристическая аренда сезонная: летняя загрузка зимой не повторяется, и несколько пустых недель заметно меняют итог года.

Посчитайте со своими допущениями по загрузке и цене за ночь и сравните с долгосрочной арендой. Расчёт — не прогноз и не обещание дохода: калькулятор доходности аренды.

Что даёт покупка

• Право собственности на жильё, записанное на вас в Регистре.
• Возможность подать на туристическую регистрацию, если это разрешают регион, мэрия и община собственников.
• Право жить в нём самому или сдавать его как постоянное жильё.

Чего покупка не даёт

• Туристической лицензии или регистрации: её оформляют отдельно, и в ней могут отказать.
• Регистрации продавца: она не переходит автоматически; в ряде регионов нужна новая декларация.
• Освобождения от голосования общины собственников.
• Государственного номера регистрации: NRUA аннулирован.
• Гарантированного дохода.