Toeristische verhuur in Spanje: wie beslist en welke vergunning u nodig hebt

Wie in Spanje een appartement of huis koopt, mag het daarmee nog niet aan toeristen verhuren. Drie niveaus beslissen: de regio, met haar toeristische registratie of vergunning; het gemeentehuis, dat toetst of het past in het bestemmingsplan; en de vereniging van eigenaars van het gebouw, die sinds april 2025 met een drievijfde meerderheid stemt. Bovendien gaat bij een aankoop de toeristische registratie van de verkoper vaak niet over op de nieuwe eigenaar. Koopt u om te verhuren, controleer dan alle drie de niveaus vóór de reservering, niet erna.

Het nationale register en de vereniging van eigenaars

Het centrale nationale verhuurregister en het bijbehorende nummer (NRUA) bestaan niet meer: het Hooggerechtshof heeft ze vernietigd in uitspraken van 19 mei, 21 mei en 1 juni 2026. Wat blijft is het digitale centrale loket (Ventanilla Única Digital), waarlangs platforms de activiteitsgegevens van advertenties aan de staat doorgeven. In de advertentie staat het registratienummer uit het toerismeregister van de regio. EU-verordening 2024/1028, van toepassing sinds 20 mei 2026, verplicht platforms dat nummer te tonen overal waar een registratieprocedure bestaat.

De vereniging van eigenaars weegt even zwaar als de regio. Sinds 3 april 2025 heeft nieuwe toeristische verhuur in een gebouw onder propiedad horizontal de voorafgaande, uitdrukkelijke goedkeuring van de vergadering nodig: drie vijfde van de eigenaars, die samen ook drie vijfde van de aandelen hebben (Wet op de horizontale eigendom, art. 7.3 en 17.12). Met dezelfde meerderheid kan de vereniging de verhuur beperken of verbieden, niet met terugwerkende kracht, en de servicekosten van die woning met hoogstens 20% verhogen. Wie vóór die datum al legaal met een regionale registratie aan toeristen verhuurde, mag doorgaan (tweede aanvullende bepaling van de LPH).

• 20% — Ley 49/1960 Propiedad Horizontal (redacción LO 1/2025), art. 17.12, párrafo segundo · Gecontroleerd: 17-10-2026

Regels per regio

Elke regio (comunidad autónoma) regelt vakantiewoningen met een eigen wet en een eigen register. Gebruikelijk is een declaración responsable bij het toerismeregister van de regio, met de kadastrale referentie, plus een verklaring van het gemeentehuis over de stedenbouwkundige toets. Meerdere regio’s hebben hun regels in 2025 en 2026 aangepast, dus informatie van een jaar geleden kan verouderd zijn.

Catalonië: in de 262 gemeenten op de lijst van Decreto-ley 3/2023 heeft een vakantiewoning een stedenbouwkundige vergunning voor vijf jaar nodig, er mogen niet meer dan 10 vakantiewoningen per honderd inwoners zijn, en alleen waar het plan dat toestaat. Het Grondwettelijk Hof heeft de regel in stand gelaten (STC 64/2025).

Elders gelden regels die kopers direct raken. In meerdere regio’s gaat de toeristische registratie niet over op de nieuwe eigenaar en is na de aankoop een nieuwe verklaring nodig. Sommige regio’s of eilanden verbieden nieuwe vakantiewoningen in appartementengebouwen of eisen een minimale leeftijd van het gebouw, en in sommige kunnen gemeenten nieuwe registraties per zone beperken of opschorten. De tabel op deze pagina geeft de norm van elke regio met de datum van controle.

Controleer vóór de ondertekening de regels bij het toerismeregister van de regio en bij het gemeentehuis.

• 10 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, DA 27ª TRLU (DF 1ª DL 3/2023) · Gecontroleerd: 17-10-2026
• 262 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, anexo · Gecontroleerd: 17-10-2026

Wat u vóór de aankoop controleert

• Statuten en notulen van de vereniging van eigenaars: een verbod of beperking van toeristische verhuur, en of er met drie vijfde is gestemd.
• Gemeentehuis: stedenbouwkundige toets van toeristisch gebruik op dat adres.
• Regio: eisen aan de woning, en of de registratie van de verkoper overgaat of een nieuwe verklaring nodig is.
• Eigen kadastrale referentie van de woning: meestal nodig in de verklaring en in contracten.
• Registratienummer in elke advertentie, op elk platform.
• Aansprakelijkheidsverzekering die toeristisch gebruik dekt.
• Gegevens die platforms aan de Ventanilla Única Digital doorgeven: die moeten kloppen met wat u aan de belastingdienst opgeeft.

Belasting op toeristische verhuur

Woont u niet in Spanje, dan betaalt u inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Wie buiten de EU en de EER woont, betaalt 24% over de bruto-inkomsten, zonder aftrek van kosten. Wie in de EU woont, of in een EER-land met uitwisseling van belastinggegevens, betaalt 19% over het netto-inkomen en mag de kosten aftrekken die met de verhuur samenhangen (TRLIRNR, art. 24 en 25).

De aangifte is het modelo 210. Met de Orden HAC/623/2026 kunnen huurinkomsten in één jaaraangifte worden samengevoegd in plaats van per kwartaal.

Biedt u daarnaast hotelachtige diensten aan — schoonmaak tijdens het verblijf, verschonen van het beddengoed, een receptie —, dan kan de activiteit onder de btw (IVA) vallen (Ley 37/1992, art. 20.Uno.23º). Overleg met een belastingadviseur voordat u ze aanbiedt. De overige jaarlijkse belastingen staan in de gids belastingen voor eigenaren.

• 19% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Gecontroleerd: 17-10-2026
• 24% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Gecontroleerd: 17-10-2026

Rendement: bruto en netto

Het bruto rendement — de jaarinkomsten gedeeld door de prijs — zegt op zichzelf weinig. Het netto rendement trekt af wat de verhuur kost: schoonmaak en was tussen gasten, platformcommissie, nutsvoorzieningen, IBI, bijdrage aan de vereniging van eigenaars, verzekering, onderhoud en IRNR. Toeristische verhuur is ook seizoensgebonden: de bezetting van de zomer herhaalt zich niet in de winter, en een paar lege weken drukken het jaarresultaat.

Reken met uw eigen aannames over bezetting en prijs per nacht en vergelijk met langdurige verhuur. Een berekening is geen voorspelling en geen belofte van inkomsten: rekenhulp huurrendement.

Wat de aankoop u geeft

• Het eigendom van de woning, op uw naam ingeschreven in het Register.
• De mogelijkheid om een toeristische registratie aan te vragen, als de regio, het gemeentehuis en de vereniging van eigenaars het toestaan.
• Het recht er zelf te wonen of de woning als hoofdverblijf te verhuren.

Wat de aankoop u niet geeft

• Een toeristische vergunning of registratie: die vraagt u apart aan en kan worden geweigerd.
• De registratie van de verkoper: die gaat niet automatisch over; in meerdere regio’s is een nieuwe verklaring nodig.
• Vrijstelling van de stemming van de vereniging van eigenaars.
• Een nationaal registratienummer: het NRUA is vernietigd.
• Gegarandeerde inkomsten.