Location touristique en Espagne : qui décide et quelle licence il faut

Acheter un appartement ou une maison en Espagne ne donne pas le droit de le louer aux touristes. Trois niveaux décident : la région, avec son enregistrement ou sa licence touristique ; la mairie, qui vérifie la compatibilité avec le plan d’urbanisme ; et la copropriété de l’immeuble, qui vote depuis avril 2025 à la majorité des trois cinquièmes. En outre, lors d’un achat, l’enregistrement touristique du vendeur ne passe souvent pas au nouveau propriétaire. Si vous achetez pour louer, vérifiez les trois niveaux avant de signer la réservation, pas après.

Registre national et copropriété

Le registre unique national des locations et son numéro (NRUA) n’existent plus : le Tribunal suprême les a annulés par des arrêts des 19 mai, 21 mai et 1er juin 2026. Reste le guichet numérique unique (Ventanilla Única Digital), par lequel les plateformes transmettent à l’État les données d’activité des annonces. L’annonce affiche le numéro d’enregistrement au registre du tourisme de la région. Le règlement (UE) 2024/1028, applicable depuis le 20 mai 2026, oblige les plateformes à afficher ce numéro partout où existe une procédure d’enregistrement.

La copropriété pèse autant que la région. Depuis le 3 avril 2025, une nouvelle location touristique dans un immeuble en propiedad horizontal exige l’accord préalable et exprès de l’assemblée, par trois cinquièmes des copropriétaires représentant aussi trois cinquièmes des quotes-parts (loi sur la copropriété, art. 7.3 et 17.12). À la même majorité, la copropriété peut limiter ou interdire l’activité, sans effet rétroactif, et augmenter les charges de ce logement de 20 % au maximum. Ceux qui louaient déjà légalement aux touristes avec un enregistrement régional avant cette date peuvent continuer (deuxième disposition additionnelle de la LPH).

• 20 % — Ley 49/1960 Propiedad Horizontal (redacción LO 1/2025), art. 17.12, párrafo segundo · Vérifié: 17/10/2026

Règles de chaque région

Chaque région (comunidad autónoma) encadre les logements touristiques par sa propre loi et son propre registre. En général, il faut déposer une declaración responsable au registre du tourisme de la région, avec la référence cadastrale, et obtenir un avis de la mairie sur la compatibilité d’urbanisme. Plusieurs régions ont modifié leurs règles en 2025 et 2026 : une information vieille d’un an peut donc être dépassée.

Catalogne : dans les 262 communes de la liste du Decreto-ley 3/2023, un logement touristique a besoin d’une licence d’urbanisme pour cinq ans, il ne peut y avoir plus de 10 logements touristiques pour cent habitants, et seulement là où le plan l’autorise. Le Tribunal constitutionnel a validé la règle (STC 64/2025).

Ailleurs, certaines règles touchent directement l’acheteur. Dans plusieurs régions, l’enregistrement touristique ne passe pas au nouveau propriétaire et il faut déposer une nouvelle déclaration après l’achat. Certaines régions ou îles interdisent les nouveaux logements touristiques dans les immeubles collectifs ou exigent un âge minimal du bâtiment, et dans certaines les mairies peuvent limiter ou suspendre les nouveaux enregistrements par zone. Le tableau de cette page indique la norme de chaque région avec sa date de vérification.

Avant de signer, vérifiez les règles auprès du registre du tourisme de la région et de la mairie.

• 10 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, DA 27ª TRLU (DF 1ª DL 3/2023) · Vérifié: 17/10/2026
• 262 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, anexo · Vérifié: 17/10/2026

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

• Règlement et procès-verbaux de la copropriété : interdiction ou limitation de la location touristique, et vote éventuel aux trois cinquièmes.
• Mairie : compatibilité d’urbanisme de l’usage touristique à cette adresse.
• Région : exigences sur le logement, et transfert ou non de l’enregistrement du vendeur, ou nouvelle déclaration.
• Référence cadastrale individuelle du logement : souvent exigée dans la déclaration et dans les contrats.
• Numéro d’enregistrement affiché dans chaque annonce, sur toutes les plateformes.
• Assurance responsabilité civile couvrant l’usage touristique.
• Données transmises par les plateformes au Ventanilla Única Digital : elles doivent correspondre à ce que vous déclarez au fisc.

Impôts sur la location touristique

Si vous ne résidez pas en Espagne, vous payez l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Un résident hors UE et EEE paie 24 % sur les recettes brutes, sans déduction de frais. Un résident de l’UE, ou d’un pays de l’EEE avec échange d’informations fiscales, paie 19 % sur le revenu net et peut déduire les frais liés à la location (TRLIRNR, art. 24 et 25).

La déclaration est le modelo 210. Avec l’Orden HAC/623/2026, les revenus locatifs peuvent être regroupés dans une déclaration annuelle au lieu de déclarations trimestrielles.

Si vous proposez en plus des services de type hôtelier — ménage pendant le séjour, changement du linge de lit, accueil —, l’activité peut être soumise à la TVA (IVA, Ley 37/1992, art. 20.Uno.23º). Consultez un conseiller fiscal avant de les proposer. Les autres impôts annuels figurent dans le guide des impôts du propriétaire.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Vérifié: 17/10/2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Vérifié: 17/10/2026

Rendement : brut et net

Le rendement brut — recettes de l’année divisées par le prix — dit peu de choses à lui seul. Le rendement net retranche ce que coûte la location : ménage et blanchisserie entre les séjours, commission de la plateforme, charges courantes, IBI, charges de copropriété, assurance, entretien et IRNR. La location touristique est aussi saisonnière : l’occupation de l’été ne se répète pas en hiver, et quelques semaines vides pèsent sur le résultat de l’année.

Faites le calcul avec vos propres hypothèses d’occupation et de prix par nuit, et comparez-le à une location longue durée. Un calcul n’est ni une prévision ni une promesse de revenus : calculateur de rendement locatif.

Ce que l’achat vous donne

• La propriété du logement, inscrite à votre nom au Registre foncier.
• La possibilité de demander l’enregistrement touristique, si la région, la mairie et la copropriété l’autorisent.
• Le droit de l’occuper vous-même ou de le louer comme résidence principale.

Ce que l’achat ne vous donne pas

• Une licence ou un enregistrement touristique : la demande est distincte et peut être refusée.
• L’enregistrement du vendeur : il ne se transmet pas automatiquement ; dans plusieurs régions, une nouvelle déclaration est nécessaire.
• Une dispense du vote de la copropriété.
• Un numéro d’enregistrement national : le NRUA a été annulé.
• Des revenus garantis.