Alquiler turístico en España: quién decide y qué licencia hace falta

Comprar una vivienda no da derecho a alquilarla a turistas. Deciden tres instancias: la comunidad autónoma, con su registro o licencia turística; el ayuntamiento, que comprueba la compatibilidad con el planeamiento urbanístico; y la comunidad de propietarios del edificio, que desde abril de 2025 vota por tres quintos. Además, al comprar, la inscripción turística del vendedor a menudo no pasa al nuevo dueño. Si compra para alquilar, compruebe los tres niveles antes de firmar la reserva, no después.

Registro estatal y comunidad de propietarios

El registro único estatal de arrendamientos y su número (NRUA) ya no existen: el Tribunal Supremo los anuló en sentencias de 19 de mayo, 21 de mayo y 1 de junio de 2026. Sigue funcionando la Ventanilla Única Digital, por la que las plataformas envían al Estado los datos de actividad de los anuncios. En el anuncio figura el número de inscripción en el registro de turismo de la comunidad autónoma. El Reglamento (UE) 2024/1028, aplicable desde el 20 de mayo de 2026, obliga a las plataformas a mostrar ese número allí donde exista un procedimiento de registro.

La comunidad de propietarios pesa tanto como la región. Desde el 3 de abril de 2025, un nuevo alquiler turístico en un edificio en propiedad horizontal necesita la aprobación previa y expresa de la junta, por tres quintos de los propietarios que representen a su vez tres quintos de las cuotas (Ley de Propiedad Horizontal, art. 7.3 y 17.12). Con esa misma mayoría la comunidad puede limitar o prohibir la actividad, sin efecto retroactivo, y subir los gastos comunes de esa vivienda como máximo un 20 %. Quien ya alquilaba legalmente a turistas con inscripción autonómica antes de esa fecha puede seguir haciéndolo (disposición adicional segunda de la LPH).

• 20 % — Ley 49/1960 Propiedad Horizontal (redacción LO 1/2025), art. 17.12, párrafo segundo · Comprobado: 17/10/2026

Normas de cada comunidad autónoma

Cada comunidad autónoma regula la vivienda de uso turístico con su propia ley y su propio registro. Lo habitual es presentar una declaración responsable en el registro de turismo de la comunidad, con la referencia catastral, y contar con un informe municipal de compatibilidad urbanística. Varias comunidades cambiaron sus normas en 2025 y 2026, así que un dato de hace un año puede estar desfasado.

Cataluña: en los 262 municipios de la lista del Decreto-ley 3/2023, una vivienda de uso turístico necesita licencia urbanística por cinco años, no puede haber más de 10 viviendas turísticas por cada cien habitantes y solo se admiten donde el planeamiento lo permite. El Tribunal Constitucional avaló la norma (STC 64/2025).

En otras comunidades hay reglas que afectan de lleno al comprador. En varias, la inscripción turística no pasa al nuevo propietario y tras la compra hay que presentar una declaración nueva. Algunas comunidades o islas prohíben nuevas viviendas turísticas en edificios de pisos o exigen una antigüedad mínima del edificio, y en algunas los ayuntamientos pueden limitar o suspender nuevas altas por zonas. La tabla de esta página recoge la norma de cada comunidad con su fecha de comprobación.

Antes de firmar, confirme las reglas en el registro de turismo de la comunidad autónoma y en el ayuntamiento.

• 10 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, DA 27ª TRLU (DF 1ª DL 3/2023) · Comprobado: 17/10/2026
• 262 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, anexo · Comprobado: 17/10/2026

Qué comprobar antes de comprar

• Estatutos y actas de la comunidad de propietarios: si prohíben o limitan el alquiler turístico y si la junta ha votado por tres quintos.
• Ayuntamiento: compatibilidad urbanística del uso turístico en esa dirección.
• Comunidad autónoma: requisitos de la vivienda y si la inscripción del vendedor se transmite o hay que presentar una declaración nueva.
• Referencia catastral individual de la vivienda: suele pedirse en la declaración y en los contratos.
• Número de registro visible en cada anuncio, en todas las plataformas.
• Seguro de responsabilidad civil que cubra el uso turístico.
• Datos que las plataformas envían a la Ventanilla Única Digital: deben cuadrar con lo que declara a Hacienda.

Impuestos del alquiler turístico

Si no reside en España, tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Un residente fuera de la UE y del EEE paga el 24 % sobre los ingresos brutos, sin deducir gastos. Un residente de la UE, o del EEE con intercambio de información tributaria, paga el 19 % sobre el rendimiento neto: puede deducir los gastos relacionados con el alquiler (TRLIRNR, art. 24 y 25).

La declaración es el modelo 210. Con la Orden HAC/623/2026, los ingresos por alquiler pueden agruparse en una declaración anual en lugar de presentarse por trimestres.

Si además ofrece servicios propios de la hostelería —limpieza durante la estancia, cambio de ropa de cama, recepción—, la actividad puede quedar sujeta a IVA (Ley 37/1992, art. 20.Uno.23º). Antes de ofrecerlos, consulte a un asesor fiscal. Los demás impuestos de cada año, en la guía de impuestos del propietario.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Comprobado: 17/10/2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Comprobado: 17/10/2026

Rentabilidad: bruta y neta

La rentabilidad bruta —ingresos del año divididos por el precio— dice poco por sí sola. La neta resta lo que cuesta mantener el alquiler: limpieza y lavandería entre estancias, comisión de la plataforma, suministros, IBI, cuota de comunidad, seguro, mantenimiento e IRNR. Y el alquiler turístico es estacional: la ocupación del verano no se repite en invierno, y unas semanas vacías pesan en el resultado del año.

Haga la cuenta con sus propios supuestos de ocupación y precio por noche y compárela con un alquiler de larga duración. Un cálculo no es una previsión ni una promesa de ingresos: calculadora de rentabilidad del alquiler.

Qué le da la compra

• La propiedad de la vivienda, inscrita a su nombre en el Registro.
• La posibilidad de solicitar la inscripción turística, si la comunidad autónoma, el ayuntamiento y la comunidad de propietarios lo permiten.
• El derecho a usarla usted mismo o a alquilarla como vivienda habitual.

Qué no le da la compra

• Una licencia o inscripción turística: se solicita aparte y puede denegarse.
• La inscripción del vendedor: no pasa automáticamente; en varias comunidades hace falta una declaración nueva.
• Una exención del voto de la comunidad de propietarios.
• Un número estatal de registro: el NRUA fue anulado.
• Ingresos garantizados.