IRNR: impuesto sobre la renta de no residentes
El IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) es el impuesto que pagan quienes no residen en España por las rentas obtenidas aquí, incluida la que se atribuye a una vivienda de su propiedad.
Actualizado el
Cómo se aplica el IRNR al propietario de una vivienda
Si es propietario de una vivienda en España y no es residente fiscal aquí, el IRNR (RDLeg 5/2004) le alcanza en tres situaciones. Cada renta tributa por separado y no se compensa con las demás:
- renta imputada, aunque la vivienda esté vacía o solo la use en vacaciones: la ley supone una renta del 1,1 % del valor catastral si el municipio revisó los valores en el año o en los diez anteriores, o del 2 % en otro caso, en proporción a los días en que fue suya y no estuvo alquilada; sobre esa renta se aplica el tipo del IRNR;
- alquiler: 19 % para residentes de la UE o del EEE, que pueden deducir gastos como las reparaciones o el IBI; 24 % para el resto, sobre el ingreso íntegro y sin gastos;
- venta: 19 % sobre la ganancia; el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta de ese impuesto.
Se declara con el modelo 210. Plazos según la Orden HAC/623/2026, para las rentas de 2026 y siguientes: renta imputada, del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente; alquiler con impuesto a pagar, del 1 al 20 de abril del año siguiente; venta, en los tres meses que siguen al mes que tiene el comprador para ingresar la retención.
Si reside fuera de la UE y del EEE, Hacienda puede exigirle un representante con residencia en España por tener aquí un inmueble (art. 10). Los convenios de doble imposición prevalecen sobre la ley (art. 4): el de su país decide cómo evitar pagar dos veces. Calcule su cifra con la calculadora de impuestos de no residentes; los demás impuestos anuales, en la guía de impuestos del propietario.
Cómo declarar el IRNR de su vivienda paso a paso
- Obtenga el NIE: lo necesita para presentar el modelo 210 y pagar.
- Consulte el valor catastral de la vivienda en la Sede Electrónica del Catastro y averigüe si su municipio tuvo una revisión catastral en los diez años anteriores: de eso depende el porcentaje.
- Cuente los días del año en que la vivienda fue suya y no estuvo alquilada; si la compró a mitad de año, la renta imputada empieza el día de la escritura.
- Calcule la renta y el impuesto; si son dos titulares, cada uno declara su parte con su propio modelo 210.
- Si vende, el comprador le retendrá el 3 %; presente después su modelo 210 de la venta, aunque el resultado sea a devolver.
Errores frecuentes con el IRNR
- Creer que sin alquiler no hay impuesto: la renta imputada se declara cada año aunque la vivienda esté cerrada.
- Aplicar el tipo de la UE o deducir gastos residiendo fuera de la UE y del EEE.
- Aplicar las reducciones por alquiler de vivienda del IRPF: el IRNR no las admite (art. 24.1).
- Comprar a un vendedor no residente sin retener el 3 %: si no se ingresa, la vivienda queda afecta al pago y el registrador lo hace constar por nota al margen de la inscripción.
- Olvidar la plusvalía municipal: si el vendedor es una persona física no residente, la paga el comprador.
IRNR en obra nueva y en segunda mano
Al comprar obra nueva a un promotor residente en España no hay retención del 3 %: solo se aplica cuando el vendedor es no residente. Mientras la vivienda está en construcción no se imputa renta; la imputación empieza el día de la escritura, en proporción a los días que quedan del año.
El primer año la vivienda nueva puede no tener aún valor catastral, o no habérsele notificado. En ese caso la renta imputada es el 1,1 % de la mitad del mayor de dos valores: el precio de compra o el comprobado por Hacienda.
En segunda mano, compruebe antes de firmar si el vendedor es residente fiscal en España: si no lo es, usted retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta. Viviendas a estrenar, en el catálogo de obra nueva.
- 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Comprobado:
- 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Comprobado:
- 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Comprobado:
- 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.f.3º · Comprobado:
- 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Comprobado:
- 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Comprobado:
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Comprobado:
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Comprobado:
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Comprobado:
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Comprobado:
Fuentes y normativa
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, arts. 4, 10.1, 15.1, 24.1, 24.5, 24.6, 25.1.a, 25.1.f.3º, 25.2 y 27.1.c · comprobado el
- Ley 35/2006 del IRPF, art. 85.1 (renta imputada) y art. 23.1 (gastos deducibles) · comprobado el
- RD 1776/2004 Reglamento del IRNR, art. 14.3, 14.4 y 14.5 (retención del adquirente y plazos) · comprobado el
- Orden EHA/3316/2010, en la redacción de la Orden HAC/623/2026, art. 5 (plazos y presentación del modelo 210, aunque resulte a devolver) y disp. final única (rentas de 2026 y siguientes) · comprobado el
- RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 106.2 (plusvalía a cargo del comprador si el vendedor es persona física no residente) · comprobado el