IRNR: Einkommensteuer für Nichtresidenten
Die IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) ist die Einkommensteuer, die in Spanien nicht ansässige Personen auf spanische Einkünfte zahlen, auch auf das Einkommen, das das Gesetz ihrer Immobilie zurechnet.
Aktualisiert am
Wie die IRNR für Eigentümer einer Immobilie gilt
Besitzen Sie eine Immobilie in Spanien und sind hier nicht steuerlich ansässig, trifft Sie die IRNR (RDLeg 5/2004) in drei Fällen. Jede Einkunft wird getrennt besteuert und nicht mit anderen verrechnet:
- fiktives Einkommen, auch wenn die Immobilie leer steht oder Sie sie nur im Urlaub nutzen: Das Gesetz unterstellt ein Einkommen von 1,1 % des Katasterwerts, wenn die Gemeinde die Werte im Steuerjahr oder in den zehn Jahren davor neu festgesetzt hat, sonst 2 %, anteilig für die Tage, an denen sie Ihnen gehörte und nicht vermietet war; darauf wird der IRNR-Satz angewandt;
- Miete: 19 % für Ansässige der EU oder des EWR, die Ausgaben wie Reparaturen oder die IBI abziehen dürfen; 24 % für alle anderen, auf die Bruttoeinnahmen ohne Ausgaben;
- Verkauf: 19 % auf den Gewinn; der Käufer behält 3 % des Preises als Vorauszahlung auf diese Steuer ein.
Erklärt wird mit dem Modelo 210. Fristen nach der Orden HAC/623/2026, für Einkünfte ab 2026: fiktives Einkommen vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres; Mieteinnahmen mit Zahllast vom 1. bis 20. April des Folgejahres; Verkauf in den drei Monaten nach dem Monat, den der Käufer für die Abführung des Einbehalts hat.
Wohnen Sie außerhalb von EU und EWR, kann das Finanzamt wegen des Immobilienbesitzes einen in Spanien ansässigen Vertreter verlangen (Art. 10). Doppelbesteuerungsabkommen gehen dem Gesetz vor (Art. 4): Das Abkommen mit Ihrem Land regelt, wie Sie nicht doppelt zahlen. Berechnen Sie Ihren Betrag mit dem Steuerrechner für Nichtresidenten; die übrigen Jahressteuern stehen im Ratgeber Steuern für Eigentümer.
IRNR für Ihre Immobilie erklären: Schritt für Schritt
- Beantragen Sie die NIE: Ohne sie können Sie das Modelo 210 weder einreichen noch bezahlen.
- Ermitteln Sie den Katasterwert im Online-Portal des Catastro und prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde in den letzten zehn Jahren neu bewertet hat: Davon hängt der Prozentsatz ab.
- Zählen Sie die Tage, an denen die Immobilie Ihnen gehörte und nicht vermietet war; bei Kauf im Laufe des Jahres beginnt das fiktive Einkommen am Tag der Escritura.
- Berechnen Sie Einkommen und Steuer; bei zwei Eigentümern reicht jeder ein eigenes Modelo 210 für seinen Anteil ein.
- Beim Verkauf behält der Käufer 3 % ein; reichen Sie danach Ihr Modelo 210 zum Verkauf ein, auch wenn sich eine Erstattung ergibt.
Häufige Fehler bei der IRNR
- Glauben, ohne Vermietung gebe es keine Steuer: Das fiktive Einkommen wird jedes Jahr erklärt, auch wenn die Immobilie leer steht.
- Den EU-Satz anwenden oder Ausgaben abziehen, obwohl man außerhalb von EU und EWR wohnt.
- Die Ermäßigungen der spanischen Einkommensteuer für Wohnungsvermietung anwenden: Die IRNR lässt sie nicht zu (Art. 24.1).
- Von einem nicht ansässigen Verkäufer kaufen, ohne 3 % einzubehalten: Wird der Betrag nicht abgeführt, haftet die Immobilie, und der Registrator vermerkt das als Randvermerk im Grundbuch.
- Die kommunale Plusvalía vergessen: Ist der Verkäufer eine nicht ansässige Privatperson, zahlt sie der Käufer.
IRNR beim Neubau und beim Wiederverkauf
Beim Kauf eines Neubaus von einem in Spanien ansässigen Bauträger gibt es keinen Einbehalt von 3 %: Er gilt nur, wenn der Verkäufer Nichtresident ist. Solange die Immobilie im Bau ist, wird kein Einkommen zugerechnet; die Zurechnung beginnt am Tag der Escritura, anteilig für die restlichen Tage des Jahres.
Im ersten Jahr hat eine neue Wohnung womöglich noch keinen Katasterwert, oder er wurde Ihnen nicht mitgeteilt. Dann beträgt das fiktive Einkommen 1,1 % der Hälfte des höheren von zwei Werten: Kaufpreis oder vom Finanzamt geprüfter Wert.
Beim Wiederverkauf prüfen Sie vor der Unterschrift, ob der Verkäufer in Spanien steuerlich ansässig ist: Wenn nicht, behalten Sie 3 % des Preises ein und führen sie binnen eines Monats nach dem Verkauf mit dem Modelo 211 ab. Neue Wohnungen finden Sie im Neubau-Katalog.
- 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Geprüft:
- 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Geprüft:
- 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Geprüft:
- 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.f.3º · Geprüft:
- 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Geprüft:
- 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Geprüft:
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Geprüft:
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Geprüft:
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Geprüft:
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Geprüft:
Quellen und Rechtsgrundlage
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, arts. 4, 10.1, 15.1, 24.1, 24.5, 24.6, 25.1.a, 25.1.f.3º, 25.2 y 27.1.c · geprüft am
- Ley 35/2006 del IRPF, art. 85.1 (renta imputada) y art. 23.1 (gastos deducibles) · geprüft am
- RD 1776/2004 Reglamento del IRNR, art. 14.3, 14.4 y 14.5 (retención del adquirente y plazos) · geprüft am
- Orden EHA/3316/2010, en la redacción de la Orden HAC/623/2026, art. 5 (plazos y presentación del modelo 210, aunque resulte a devolver) y disp. final única (rentas de 2026 y siguientes) · geprüft am
- RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 106.2 (plusvalía a cargo del comprador si el vendedor es persona física no residente) · geprüft am