Escritura pública de compraventa
La escritura pública de compraventa es el documento que comprador y vendedor firman ante notario y con el que se transmite la propiedad de la vivienda.
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Qué hace la escritura de compraventa y quién paga sus gastos
La venta de un inmueble debe constar en documento público (Código Civil, art. 1280.1). El contrato privado o de arras ya obliga a las partes, y cada una puede exigir a la otra que se otorgue la escritura (arts. 1450 y 1279), salvo arras penitenciales, que permiten desistir perdiéndolas o devolviéndolas duplicadas (art. 1454). Con la escritura, el notario comprueba en el Registro la titularidad y las cargas justo antes de la firma (Reglamento Notarial, art. 175) y hace constar cómo y cuándo se paga el precio (Ley del Notariado, art. 24). Otorgar la escritura equivale a entregar la vivienda, salvo que de ella resulte otra cosa (CC, art. 1462).
Después la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Desde el asiento de presentación, el registrador tiene un máximo de quince días para inscribirla (Ley Hipotecaria, art. 18). No es la inscripción la que le hace propietario, pero sí la que le protege: lo no inscrito no perjudica a tercero (Ley Hipotecaria, art. 32), y quien compra de buena fe al titular registral e inscribe queda protegido frente a causas que no constaban en el Registro (art. 34). Antes hay que pagar los impuestos de la compra y acreditar que se ha presentado la plusvalía municipal o la comunicación del comprador (TRLRHL, art. 110.6.b): sin ello no hay inscripción (art. 254).
Notario y registro cobran por arancel oficial (RD 1426/1989 y RD 1427/1989). Salvo pacto, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura y el comprador, la primera copia y los gastos posteriores a la venta (CC, art. 1455); la inscripción la paga aquel a cuyo favor se inscribe, es decir, usted. Las cifras para su caso, en la calculadora de gastos de compra; el orden de toda la compra, en la guía de compra.
Cómo firmar la escritura paso a paso si no reside en España
- Obtenga el NIE: sin su número fiscal en la escritura, el Registro no inscribe la compra.
- Prepare el pago desde una cuenta bancaria, española o de su país: el medio de pago queda identificado en la escritura.
- Pida una nota simple al empezar; el notario volverá a consultar el Registro antes de firmar.
- Si no viaja, otorgue un poder notarial para esta compra. Un poder firmado fuera de España suele necesitar apostilla y, si no está en español, traducción: confirme el formato con el notario. El poder para un acto concreto puede otorgarse por videoconferencia ante notario español; la compraventa, no (Ley del Notariado, art. 17 ter).
- Si no domina el español, pida la escritura a doble columna o con traducción incorporada, o acuda con un intérprete elegido por usted (Reglamento Notarial, art. 150).
- Firme, reciba las llaves y una copia simple. Pague el ITP o el AJD en el plazo de su comunidad autónoma y compruebe que la escritura queda inscrita.
Errores frecuentes con la escritura de compraventa
- Creer que la inscripción es automática: alguien tiene que presentar la escritura en el Registro y pagar antes los impuestos.
- Ocultar cómo se paga parte del precio: si las partes se niegan a identificar los medios de pago, el Registro no inscribe (Ley Hipotecaria, art. 254.3).
- Confundir copias: la copia simple solo informa (Reglamento Notarial, art. 224.2); el banco y el Registro trabajan con la copia autorizada.
La escritura en obra nueva y en segunda mano
En obra nueva hay dos escrituras. Primero el promotor otorga la declaración de obra nueva y la división horizontal, que crean su vivienda como finca registral; sin acreditar el seguro decenal de daños estructurales, el notario no la autoriza y el Registro no la inscribe (Ley 38/1999, arts. 19.1.c y 20.1). Esos gastos son del promotor: la cláusula que se los cargue a usted es abusiva (RDLeg 1/2007, art. 89.3). Como el promotor vende de forma habitual, el notario lo elige usted (Reglamento Notarial, art. 126). Luego firma usted la compraventa, al terminar la obra y con la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad: hasta entonces, sus entregas a cuenta siguen garantizadas (Ley 38/1999, disposición adicional primera). En la escritura paga el IVA del 10 % y el AJD.
En segunda mano hay una sola escritura y paga el ITP. Las promociones con entrega prevista están en el catálogo de obra nueva.
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Comprobado:
Fuentes y normativa
- Real Decreto de 24 de julio de 1889, Código Civil, arts. 1279, 1280.1, 1450, 1454, 1455, 1462 · comprobado el
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, arts. 18, 32, 34, 254 · comprobado el
- Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, arts. 17 ter, 23, 24 · comprobado el
- Decreto de 2 de junio de 1944, Reglamento Notarial, arts. 126, 150, 175, 224.2 · comprobado el
- RD 1426/1989, Arancel de los Notarios, anexo I · comprobado el
- RD 1427/1989, Arancel de los Registradores, anexo II, norma octava.1 · comprobado el
- RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 110.6.b · comprobado el
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, arts. 19.1.c, 20.1; disposiciones adicionales primera y segunda · comprobado el
- RDLeg 1/2007, texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, art. 89.3.a · comprobado el