Cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es el documento oficial que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para ser habitada; en las comunidades que no la usan, ese papel lo cumple la licencia o la declaración responsable de ocupación.
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Qué es la cédula de habitabilidad y dónde se exige
No hay un documento de habitabilidad único para toda España: lo regula cada comunidad autónoma. Según el lugar se llama cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, licencia de ocupación o declaración responsable de ocupación.
En Cataluña la cédula acredita que la vivienda es apta para residir y hace falta para ocuparla (Ley 18/2007, art. 26.1). En cualquier venta o alquiler, también en segundas transmisiones, hay que entregar una cédula vigente (art. 26.2); el notario la exige antes de autorizar la escritura (art. 132 a) y las compañías de luz, agua, gas y telecomunicaciones la piden para contratar (art. 26.3). En Baleares la expide el consejo insular, es obligatoria para ocupar o alquilar (salvo que la sustituya la licencia de ocupación o de primera utilización), en toda venta se incorpora una copia de la cédula o, en su caso, de esa licencia y, si no existe, el contrato o la escritura deben decirlo expresamente (Ley 5/2018, art. 16). En Andalucía la ocupación de un edificio terminado con licencia se acredita con una declaración responsable ante el ayuntamiento (Ley 7/2021, art. 138.1 d). En las demás comunidades, también en la Comunitat Valenciana, el documento y el trámite varían: confírmelo en el ayuntamiento o en la consejería de vivienda.
La cédula dice que la vivienda es habitable, no que sea legal urbanísticamente; en Cataluña la ley lo dice expresamente (Ley 18/2007, art. 26.5 bis). Una casa construida sin licencia puede tener cédula y seguir en situación irregular, por ejemplo como AFO. El resto de comprobaciones está en la guía de riesgos.
Cómo comprobar la cédula de habitabilidad al comprar
- Averigüe qué documento de ocupación se exige en la comunidad y el municipio de la vivienda.
- Pida al vendedor una copia antes de pagar la señal: cédula, licencia de primera ocupación o declaración responsable presentada.
- Compruebe que la dirección, la planta y la superficie coinciden con la nota simple y con la vivienda que ha visto.
- Mire la fecha: en Cataluña y Baleares la cédula debe estar vigente; si ha caducado, acuerde que el vendedor la renueve antes de la firma.
- Si no existe, decídalo antes de las arras: en Cataluña solo puede eximir al vendedor de una vivienda usada en los casos que fija la ley, como que usted la vaya a rehabilitar o derribar; para rehabilitar hace falta un informe técnico (Ley 18/2007, art. 132 a).
- Compruebe que la escritura menciona el documento y que se lo entregan: lo necesitará para dar de alta los suministros. Los demás pasos están en la guía de compra.
Errores frecuentes con la cédula de habitabilidad
- Dar por hecho que toda vivienda en España tiene cédula: en muchas comunidades el documento es otro.
- Aceptar una cédula caducada o de otra vivienda del mismo edificio.
- Confundir habitabilidad con legalidad: la cédula no legaliza ampliaciones, piscinas ni casas sin licencia.
- Eximir al vendedor en Cataluña sin un plan de obra: sin cédula las compañías no darán de alta los suministros.
- Firmar arras sin pactar qué pasa si el documento no llega a tiempo.
- Confiar en que «se tramita después»: si la vivienda no cumple las condiciones técnicas, no se concede.
Cédula y primera ocupación en obra nueva y en segunda mano
En obra nueva el documento de primera ocupación lo obtiene el promotor al terminar el edificio. Para la escritura de obra nueva terminada, notario y registrador exigen el certificado final de obra y la autorización de ocupación o, donde la ley lo permite, la declaración responsable presentada (RDLeg 7/2015, art. 28.1 y 28.2). En Cataluña el comprador de una vivienda nueva no puede eximir al promotor de la cédula: la exoneración solo cabe en viviendas usadas (Ley 18/2007, art. 132 a). Además, el promotor debe entregarle el Libro del Edificio con la documentación de la obra (Ley 38/1999, arts. 7 y 9.2.e). Pida ver todo esto antes de la escritura.
En segunda mano los riesgos son otros: cédulas caducadas, reformas sin licencia o viviendas que nunca tuvieron el documento. Las promociones que seguimos están en el catálogo de obra nueva.
Fuentes y normativa
- Ley 18/2007 del derecho a la vivienda (Cataluña), art. 26.1, 26.2, 26.3, 26.5 bis, 132 a · comprobado el
- Ley 5/2018 de la vivienda de las Illes Balears (redacción Ley 7/2024), art. 16.1, 16.3, 16.4 · comprobado el
- Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), art. 138.1 d · comprobado el
- RDLeg 7/2015 TRLSRU, art. 28.1, 28.2 · comprobado el
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, arts. 7 y 9.2.e · comprobado el