Cédula de habitabilidad: довідка про придатність житла
Cédula de habitabilidad — офіційний документ про те, що житло відповідає мінімальним умовам для проживання; у регіонах, де її немає, цю роль виконує ліцензія або declaración responsable на заселення.
Оновлено
Що таке cédula de habitabilidad і де її вимагають
Єдиного документа про придатність житла в Іспанії немає: його встановлює кожен автономний регіон. Залежно від місця він називається cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, licencia de ocupación або declaración responsable de ocupación.
У Каталонії cédula підтверджує, що житло придатне для проживання, і без неї в нього не можна заселитися (Ley 18/2007, ст. 26.1). У разі будь-якого продажу чи оренди, зокрема на вторинному ринку, треба передати чинну cédula (ст. 26.2); нотаріус вимагає її перед підписанням договору (ст. 132 a), а компанії електрики, води, газу й зв’язку — для укладення договору (ст. 26.3). На Балеарах її видає острівна рада, вона обов’язкова для заселення й оренди (якщо її не замінює ліцензія на заселення чи перше використання), до будь-якого продажу додається копія cédula або цієї ліцензії, а якщо її немає, це прямо зазначають у договорі чи нотаріальному акті (Ley 5/2018, ст. 16). В Андалусії заселення завершеної будівлі, зведеної за ліцензією, оформлюється декларацією (declaración responsable) у мерії (Ley 7/2021, ст. 138.1 d). В інших регіонах, зокрема у Валенсії, документ і порядок різняться: уточніть у мерії або в регіональному відомстві з питань житла.
Cédula каже, що житло придатне для життя, а не що воно законне з погляду містобудування; у Каталонії це прямо сказано в законі (Ley 18/2007, ст. 26.5 bis). Будинок, зведений без ліцензії, може мати cédula і залишатися з порушенням — наприклад, у режимі AFO. Решта перевірок — у гіді з ризиків купівлі.
Як перевірити cédula de habitabilidad під час купівлі
- Дізнайтеся, який документ на заселення вимагають регіон і муніципалітет, де розташоване житло.
- До завдатку попросіть у продавця копію: cédula, ліцензію на перше заселення або подану declaración responsable.
- Перевірте, що адреса, поверх і площа збігаються з nota simple і з житлом, яке ви оглядали.
- Подивіться на дату: у Каталонії та на Балеарах cédula має бути чинною; якщо строк минув, домовтеся, що продавець поновить її до підписання.
- Якщо її немає, вирішіть це до договору завдатку (arras): у Каталонії звільнити продавця вторинного житла можна лише у випадках, визначених законом, — наприклад, якщо ви його реконструюватимете чи зноситимете; для реконструкції потрібен звіт техніка (Ley 18/2007, ст. 132 a).
- Перевірте, що документ згадано в договорі купівлі (escritura) і передано вам: він знадобиться для підключення комунальних послуг. Решта кроків — у гіді з купівлі.
Типові помилки з cédula de habitabilidad
- Вважати, що в будь-якого житла в Іспанії є cédula: у багатьох регіонах документ інший.
- Прийняти прострочену cédula або довідку на іншу квартиру в будинку.
- Плутати придатність із законністю: cédula не легалізує прибудов, басейнів і будинків без ліцензії.
- Звільнити продавця в Каталонії без плану робіт: без cédula комунальні компанії не підключать послуги.
- Підписати arras, не обумовивши, що буде, якщо документ не встигнуть отримати.
- Сподіватися, що «оформлять потім»: якщо житло не відповідає технічним умовам, cédula не видадуть.
Cédula і перше заселення: новобудова та вторинка
У новобудові документ на перше заселення отримує забудовник після завершення будівлі. Для нотаріального акта на завершену новобудову нотаріус і реєстратор вимагають акт про завершення будівництва та дозвіл на заселення або, де закон це дозволяє, подану declaración responsable (RDLeg 7/2015, ст. 28.1 і 28.2). У Каталонії покупець нової квартири не може звільнити забудовника від cédula: таке звільнення можливе лише для вторинного житла (Ley 18/2007, ст. 132 a). Крім того, забудовник зобов’язаний передати вам Книгу будівлі (Libro del Edificio) з документацією будівництва (Ley 38/1999, ст. 7 і 9.2.e). Попросіть показати все це до підписання договору.
На вторинному ринку ризики інші: прострочені cédula, ремонт без ліцензії або житло, яке ніколи не мало документа. Проєкти, за якими ми стежимо, — у каталозі новобудов.
Джерела й норми
- Ley 18/2007 del derecho a la vivienda (Cataluña), art. 26.1, 26.2, 26.3, 26.5 bis, 132 a · перевірено
- Ley 5/2018 de la vivienda de las Illes Balears (redacción Ley 7/2024), art. 16.1, 16.3, 16.4 · перевірено
- Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), art. 138.1 d · перевірено
- RDLeg 7/2015 TRLSRU, art. 28.1, 28.2 · перевірено
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, arts. 7 y 9.2.e · перевірено