Ризики купівлі житла в Іспанії та як їх перевірити

Більшість ризиків під час купівлі житла в Іспанії можна виявити до підписання, якщо перевірити те, що треба перевірити. Типові проблеми відомі: зайнята окупасами квартира, незаконна будівля за містом, немає документа про придатність для проживання, зона затоплення або борги продавця, що залишаються на об’єкті. Про кожну нижче: що каже закон, що захищає вас як покупця і де це подивитися. Ці перевірки краще зробити до того, як платити за бронювання; майже всі робляться за відкритими документами.

Окупаси: що є в законі, а чого немає

Купуйте без мешканців. Попросіть, щоб у купчій (escritura) було записано, що житло передається вільним від мешканців (libre de ocupantes), і огляньте його безпосередньо перед підписанням. Це найпростіший захист і єдиний, що залежить тільки від вас.

Якщо житло вже зайняте без жодного права, швидкий цивільний позов (Цивільний процесуальний кодекс, ст. 250.1.4º та 441.1 bis) доступний власнику — фізичній особі, неприбутковим організаціям і публічним власникам соціального житла: суд дає тим, хто зайняв житло, п’ять днів, щоб показати документ про право, а якщо його немає — наказує виселення. Компанія (SL або SA) цим шляхом не користується: у неї загальний позов про володіння, позов за правом, записаним у Реєстрі, або кримінальна заява. Відтоді як діє Ley 12/2023, у позові треба зазначити, чи є житло постійним для того, хто його зайняв, і чи є позивач великим власником (gran tenedor).

За кримінальним законом проникнення в чуже житло — allanamiento (Кримінальний кодекс, ст. 202): в’язниця від шести місяців до двох років, із насильством чи погрозами — від одного до чотирьох років. Зайняття без насильства об’єкта, що нічиїм житлом не є, — usurpación (ст. 245.2), за неї призначають штраф. З квітня 2025 року такі справи можуть розглядатися в прискореному кримінальному процесі, якщо є поліцейський протокол. Чи вважається житлом другий будинок, вирішує суд у кожній справі.

Міф: «через 48 годин їх уже не вигнати». Такого правила немає в жодному законі. Поліція діє одразу, якщо застає їх на місці; в усіх інших випадках вирішує суд.

Старий мораторій на виселення вразливих мешканців (RDL 11/2020) закінчився 31 грудня 2025 року; його продовження Конгрес не затвердив.

Незаконні будівлі та будинки в режимі AFO

В Андалусії завершена незаконна будівля, проти якої влада вже не може вжити заходів, отримує режим asimilado a fuera de ordenación (AFO) (закон Андалусії LISTA, Ley 7/2021, ст. 173–174). Будинок у режимі AFO купити можна, але він не легалізований: розширювати його не можна, а роботи й підключення води та електрики можливі лише за рішенням чи дозволом. Порядок визначає Decreto 550/2022. Рішення про AFO позначається в Реєстрі власності, тож дивіться nota simple; якщо будинок за містом, а немає ні позначки, ні ліцензії, запитайте в мерії, перш ніж платити.

У Валенсійській громаді діє інший режим (TRLOTUP): на неурбанізованій землі (suelo no urbanizable) адміністрація може вживати заходів проти незаконної будівлі значно довше або взагалі без строку. Перед купівлею заміського будинку попросіть у мерії містобудівну довідку щодо ділянки.

Cédula de habitabilidad і ліцензія на заселення

Документ про те, що житло придатне для проживання, в Іспанії не єдиний: кожен регіон має свій.

У Каталонії для будь-якого продажу чи оренди потрібна чинна cédula de habitabilidad (закон Каталонії Ley 18/2007, ст. 26): її вимагає нотаріус, а без неї не підключать воду, світло й газ. Покупець вторинного житла може звільнити продавця від неї лише в окремих випадках — наприклад, якщо купує під капітальну реконструкцію чи знесення.

В Андалусії заселення завершеної будівлі підтверджується декларацією declaración responsable, поданою до мерії. В інших регіонах, зокрема у Валенсійській громаді, уточніть у мерії чи в регіональному відомстві з питань житла, який документ потрібен під час вторинного продажу. У новобудові до підписання купчої перевірте, що забудовник уже має ліцензію на перше заселення або declaración responsable.

Зони затоплення

Перевірте, чи не розташоване житло в зоні затоплення, на карті національної системи SNCZI Міністерства екологічного переходу (MITECO). Карта відкрита й безкоштовна.

З 30 грудня 2016 року забудовник, який будує в зоні затоплення, зобов’язаний до початку робіт внести позначку про це до Реєстру власності (Регламент про публічний водний фонд, ст. 14 bis). У старіших будинків такої позначки зазвичай немає, тому її відсутність у nota simple не доводить, що ризику немає. Зона затоплення не змінює права власності, але знати про неї варто до підписання — і заразом запитати страхову про умови страхування житла.

Вода і посуха

Обмеження води під час посухи запроваджують басейнові управління за своїми спеціальними планами на випадок посухи, а міста, починаючи з певної кількості мешканців, зобов’язані мати план надзвичайних заходів (Ley 10/2001, ст. 27). Якщо це для вас важливо, подивіться поточний стан посухи на сайті басейнового управління (confederación hidrográfica) вашого району.

У заміському будинку перевірте й те, що водопостачання законне: договір із муніципальною водною компанією або, якщо вода зі свердловини, дозвіл басейнового управління.

Nota simple і борги, що переходять на квартиру

Nota simple — інформаційний витяг із Реєстру власності (Іпотечний закон, ст. 222.5): власник, опис об’єкта і записані обтяження — іпотеки, арешти, сервітути, а якщо є, то й позначка про AFO. Беріть свіжий. Для юридичної певності потрібні certificación Реєстру і перевірка в нотаріуса в день підписання.

Частина боргів продавця залишається на об’єкті й після зміни власника:

• IBI: за несплачений податок відповідає сам об’єкт (TRLRHL, ст. 64.1). Попросіть останню сплачену квитанцію.
• Громада власників: квартира відповідає за внесками за поточний рік і три попередні (Закон про горизонтальну власність, ст. 9.1 e). Вимагайте до угоди довідку громади про відсутність боргів і попросіть продавця повідомити громаду про продаж.
• Продавець-нерезидент: ви зобов’язані утримати 3 % ціни й перерахувати до податкової (modelo 211); якщо не утримаєте, квартира відповідає за цей борг (TRLIRNR, ст. 25.2). Якщо продавець — фізична особа-нерезидент, plusvalía municipal теж сплачуєте ви (TRLRHL, ст. 106.2) — врахуйте це на переговорах про ціну.

• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Перевірено: 17.10.2026

Що перевірити до бронювання

• Свіжа nota simple: власник, обтяження, арешти, позначка про AFO.
• Кадастр: площа й будівлі збігаються з дійсністю та з Реєстром.
• Остання сплачена квитанція IBI.
• Довідка громади власників про відсутність боргів.
• Ліцензії та придатність: cédula, ліцензія або declaración responsable про заселення — залежно від регіону.
• Містобудівний статус у мерії, особливо на сільській землі (AFO, містобудівна довідка).
• Зона затоплення на карті SNCZI.
• Порожнє житло: libre de ocupantes у купчій і огляд перед підписанням.
• Податкове резидентство продавця: якщо нерезидент — утримання 3 %.
• Якщо плануєте здавати туристам: правила регіону, мерії та громади — гід із туристичної оренди.
• Свій юрист, незалежний від продавця і забудовника.

• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Перевірено: 17.10.2026