Туристична оренда в Іспанії: хто вирішує і яка потрібна ліцензія

Купівля квартири чи будинку в Іспанії не дає права здавати їх туристам. Вирішують три рівні: регіон — своєю туристичною реєстрацією чи ліцензією; мерія — перевіряє сумісність із містобудівним планом; громада власників будинку — з квітня 2025 року голосує більшістю в три п’ятих. До того ж під час купівлі туристична реєстрація продавця часто не переходить до нового власника. Якщо купуєте під оренду, перевірте всі три рівні до підписання бронювання, а не після.

Державний реєстр і громада власників

Єдиного державного реєстру оренди та його номера (NRUA) більше немає: Верховний суд анулював їх рішеннями від 19 травня, 21 травня і 1 червня 2026 року. Залишилося «єдине цифрове вікно» (Ventanilla Única Digital), через яке платформи передають державі дані про активність оголошень. В оголошенні зазначається номер реєстрації в туристичному реєстрі регіону. Регламент ЄС 2024/1028, що застосовується з 20 травня 2026 року, зобов’язує платформи показувати цей номер скрізь, де є процедура реєстрації.

Громада власників важить не менше, ніж регіон. З 3 квітня 2025 року нова туристична оренда в будинку в режимі propiedad horizontal потребує попередньої прямої згоди зборів: три п’ятих власників, які разом мають три п’ятих часток (Закон про горизонтальну власність, ст. 7.3 і 17.12). Тією самою більшістю громада може обмежити або заборонити таку здачу — без зворотної сили — і підняти внески цієї квартири не більше ніж на 20 %. Хто законно здавав туристам із регіональною реєстрацією до цієї дати, може продовжувати (друге додаткове положення LPH).

• 20 % — Ley 49/1960 Propiedad Horizontal (redacción LO 1/2025), art. 17.12, párrafo segundo · Перевірено: 17.10.2026

Правила регіонів

Кожен регіон (comunidad autónoma) регулює туристичне житло власним законом і веде власний реєстр. Зазвичай треба подати declaración responsable до туристичного реєстру регіону з кадастровим номером і отримати висновок мерії про містобудівну сумісність. Кілька регіонів змінили правила у 2025 і 2026 роках, тож відомості річної давності можуть бути застарілими.

Каталонія: у 262 муніципалітетах зі списку Decreto-ley 3/2023 туристичній квартирі потрібна містобудівна ліцензія на п’ять років, туристичних квартир може бути не більше 10 на сто мешканців, і лише там, де це дозволяє план. Конституційний суд залишив норму в силі (STC 64/2025).

В інших регіонах є правила, що б’ють безпосередньо по покупцеві. У низці регіонів туристична реєстрація не переходить до нового власника, і після купівлі треба подавати нову декларацію. Деякі регіони чи острови забороняють нові туристичні квартири в багатоквартирних будинках або вимагають мінімального віку будівлі, а десь мерії можуть обмежити чи призупинити нові реєстрації за зонами. У таблиці на цій сторінці — норма кожного регіону і дата її перевірки.

До підписання уточніть правила в туристичному реєстрі регіону та в мерії.

• 10 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, DA 27ª TRLU (DF 1ª DL 3/2023) · Перевірено: 17.10.2026
• 262 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, anexo · Перевірено: 17.10.2026

Що перевірити до купівлі

• Статут і протоколи громади власників: чи є заборона або обмеження туристичної оренди і чи голосували збори трьома п’ятими.
• Мерія: містобудівна сумісність туристичного використання за цією адресою.
• Регіон: вимоги до житла і чи переходить реєстрація продавця, чи потрібна нова декларація.
• Індивідуальний кадастровий номер квартири: його зазвичай вимагають у декларації та в договорах.
• Номер реєстрації в кожному оголошенні, на всіх платформах.
• Страхування цивільної відповідальності, що покриває туристичну здачу.
• Дані, які платформи передають до Ventanilla Única Digital: вони мають збігатися з тим, що ви декларуєте в податковій.

Податки з туристичної оренди

Якщо ви не резидент Іспанії, ви сплачуєте податок на доходи нерезидентів (IRNR). Резидент країни поза ЄС і ЄЕЗ сплачує 24 % з валового доходу, без вирахування витрат. Резидент ЄС або країни ЄЕЗ з обміном податковою інформацією сплачує 19 % з чистого доходу і може вирахувати витрати, пов’язані зі здачею (TRLIRNR, ст. 24 і 25).

Декларація — modelo 210. За Orden HAC/623/2026 доходи від оренди можна згрупувати в одну річну декларацію замість щоквартальних.

Якщо ви ще й надаєте послуги готельного типу — прибирання під час проживання, зміна постільної білизни, рецепція, — діяльність може оподатковуватися IVA (Ley 37/1992, ст. 20.Uno.23º). Перш ніж їх пропонувати, порадьтеся з податковим консультантом. Інші щорічні податки — у гіді з податків власника.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Перевірено: 17.10.2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Перевірено: 17.10.2026

Дохідність: валова і чиста

Валова дохідність — річний дохід, поділений на ціну, — сама по собі каже мало. Чиста віднімає те, у що обходиться здача: прибирання і прання між гостями, комісія платформи, комунальні послуги, IBI, внески громади, страхування, обслуговування та IRNR. До того ж туристична оренда сезонна: літнє завантаження взимку не повторюється, і кілька порожніх тижнів помітно змінюють підсумок року.

Порахуйте зі своїми припущеннями щодо завантаження і ціни за ніч та порівняйте з довгостроковою орендою. Розрахунок — не прогноз і не обіцянка доходу: калькулятор дохідності оренди.

Що дає купівля

• Право власності на житло, записане на вас у Реєстрі.
• Можливість подати на туристичну реєстрацію, якщо це дозволяють регіон, мерія і громада власників.
• Право жити в ньому самому або здавати його як постійне житло.

Чого купівля не дає

• Туристичної ліцензії чи реєстрації: її оформлюють окремо, і в ній можуть відмовити.
• Реєстрації продавця: вона не переходить автоматично; у низці регіонів потрібна нова декларація.
• Звільнення від голосування громади власників.
• Державного номера реєстрації: NRUA анульовано.
• Гарантованого доходу.