Ferienvermietung in Spanien: wer entscheidet und welche Lizenz Sie brauchen

Wer in Spanien eine Wohnung oder ein Haus kauft, darf es deshalb noch nicht an Feriengäste vermieten. Drei Ebenen entscheiden: die Region mit ihrer touristischen Registrierung oder Lizenz; das Rathaus, das die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan prüft; und die Eigentümergemeinschaft des Hauses, die seit April 2025 mit Drei-Fünftel-Mehrheit abstimmt. Dazu kommt: Beim Kauf geht die touristische Registrierung des Verkäufers oft nicht auf den neuen Eigentümer über. Wenn Sie zum Vermieten kaufen, prüfen Sie alle drei Ebenen vor der Reservierung, nicht danach.

Nationales Register und Eigentümergemeinschaft

Das einheitliche staatliche Mietregister und seine Nummer (NRUA) gibt es nicht mehr: Der Oberste Gerichtshof hat sie mit Urteilen vom 19. Mai, 21. Mai und 1. Juni 2026 für nichtig erklärt. Geblieben ist die digitale zentrale Anlaufstelle (Ventanilla Única Digital), über die Plattformen dem Staat die Aktivitätsdaten der Inserate melden. Im Inserat steht die Registrierungsnummer aus dem Tourismusregister der Region. Die EU-Verordnung 2024/1028, anwendbar seit dem 20. Mai 2026, verpflichtet Plattformen, diese Nummer überall anzuzeigen, wo es ein Registrierungsverfahren gibt.

Die Eigentümergemeinschaft zählt so viel wie die Region. Seit dem 3. April 2025 braucht eine neue Ferienvermietung in einem Haus mit Wohnungseigentum (propiedad horizontal) die vorherige, ausdrückliche Zustimmung der Versammlung: drei Fünftel der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Anteile halten (Gesetz über das Wohnungseigentum, Art. 7.3 und 17.12). Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft die Tätigkeit beschränken oder verbieten – nicht rückwirkend – und das Hausgeld dieser Wohnung um höchstens 20 % erhöhen. Wer vor diesem Datum bereits legal mit regionaler Registrierung an Feriengäste vermietete, darf weitermachen (zweite Zusatzbestimmung der LPH).

• 20 % — Ley 49/1960 Propiedad Horizontal (redacción LO 1/2025), art. 17.12, párrafo segundo · Geprüft: 17.10.2026

Regeln der einzelnen Regionen

Jede Region (comunidad autónoma) regelt Ferienwohnungen mit eigenem Gesetz und eigenem Register. Üblich ist eine Declaración responsable beim Tourismusregister der Region mit der Katasternummer, dazu ein Bericht des Rathauses zur städtebaulichen Vereinbarkeit. Mehrere Regionen haben ihre Regeln 2025 und 2026 geändert; eine Auskunft von vor einem Jahr kann also überholt sein.

Katalonien: In den 262 Gemeinden der Liste des Decreto-ley 3/2023 braucht eine Ferienwohnung eine städtebauliche Lizenz für fünf Jahre, es darf höchstens 10 Ferienwohnungen je hundert Einwohner geben, und nur dort, wo der Plan es erlaubt. Das Verfassungsgericht hat die Regel bestätigt (STC 64/2025).

Anderswo gibt es Regeln, die Käufer direkt treffen. In mehreren Regionen geht die touristische Registrierung nicht auf den neuen Eigentümer über, und nach dem Kauf ist eine neue Erklärung nötig. Manche Regionen oder Inseln verbieten neue Ferienwohnungen in Mehrfamilienhäusern oder verlangen ein Mindestalter des Gebäudes, und in manchen können die Rathäuser neue Registrierungen nach Zonen begrenzen oder aussetzen. Die Tabelle auf dieser Seite nennt die Norm jeder Region mit dem Datum der Prüfung.

Klären Sie die Regeln vor der Unterschrift beim Tourismusregister der Region und im Rathaus.

• 10 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, DA 27ª TRLU (DF 1ª DL 3/2023) · Geprüft: 17.10.2026
• 262 — Decreto-ley 3/2023 Cataluña, anexo · Geprüft: 17.10.2026

Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

• Satzung und Protokolle der Eigentümergemeinschaft: Verbot oder Beschränkung der Ferienvermietung und ob mit drei Fünfteln abgestimmt wurde.
• Rathaus: städtebauliche Vereinbarkeit der touristischen Nutzung unter dieser Adresse.
• Region: Anforderungen an die Wohnung und ob die Registrierung des Verkäufers übergeht oder eine neue Erklärung nötig ist.
• Eigene Katasternummer der Wohnung: wird meist in der Erklärung und in Verträgen verlangt.
• Registrierungsnummer in jedem Inserat, auf jeder Plattform.
• Haftpflichtversicherung, die die touristische Nutzung abdeckt.
• Daten, die Plattformen an die Ventanilla Única Digital melden: Sie müssen zu Ihrer Steuererklärung passen.

Steuern auf Ferienvermietung

Wer nicht in Spanien ansässig ist, zahlt die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR). Wer außerhalb von EU und EWR ansässig ist, zahlt 24 % auf die Bruttoeinnahmen, ohne Abzug von Kosten. Wer in der EU oder in einem EWR-Staat mit Steuerinformationsaustausch ansässig ist, zahlt 19 % auf den Nettoertrag und kann die mit der Vermietung verbundenen Kosten abziehen (TRLIRNR, Art. 24 und 25).

Die Erklärung ist das modelo 210. Nach der Orden HAC/623/2026 können Mieteinnahmen in einer Jahreserklärung zusammengefasst werden, statt quartalsweise erklärt zu werden.

Bieten Sie zusätzlich hotelähnliche Leistungen an – Reinigung während des Aufenthalts, Wechsel der Bettwäsche, Rezeption –, kann die Tätigkeit der Umsatzsteuer (IVA) unterliegen (Ley 37/1992, Art. 20.Uno.23º). Sprechen Sie vorher mit einem Steuerberater. Die übrigen jährlichen Steuern stehen im Ratgeber Eigentümersteuern.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Geprüft: 17.10.2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Geprüft: 17.10.2026

Rendite: brutto und netto

Die Bruttorendite – Jahreseinnahmen geteilt durch den Kaufpreis – sagt allein wenig. Die Nettorendite zieht ab, was die Vermietung kostet: Reinigung und Wäsche zwischen den Gästen, Plattformprovision, Nebenkosten, IBI, Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung und IRNR. Ferienvermietung ist außerdem saisonal: Die Sommerbelegung wiederholt sich im Winter nicht, und ein paar leere Wochen drücken das Jahresergebnis.

Rechnen Sie mit eigenen Annahmen zu Belegung und Übernachtungspreis und vergleichen Sie mit einer Langzeitvermietung. Eine Berechnung ist keine Prognose und kein Ertragsversprechen: Mietrendite-Rechner.

Was Ihnen der Kauf gibt

• Das Eigentum an der Immobilie, im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen.
• Die Möglichkeit, eine touristische Registrierung zu beantragen, wenn Region, Rathaus und Eigentümergemeinschaft es zulassen.
• Das Recht, selbst darin zu wohnen oder sie als Hauptwohnung zu vermieten.

Was Ihnen der Kauf nicht gibt

• Eine touristische Lizenz oder Registrierung: Sie wird gesondert beantragt und kann abgelehnt werden.
• Die Registrierung des Verkäufers: Sie geht nicht automatisch über; in mehreren Regionen ist eine neue Erklärung nötig.
• Eine Befreiung vom Beschluss der Eigentümergemeinschaft.
• Eine staatliche Registrierungsnummer: Die NRUA wurde aufgehoben.
• Garantierte Einnahmen.