flatin.es
Меню

AFO: asimilado a fuera de ordenación

AFO (asimilado a fuera de ordenación) — статус, який Андалусія надає споруді без ліцензії, коли строк для відновлення законності минув: купити її можна, але вона не легалізована.

Оновлено

Що означає, що будинок у режимі AFO

Режим встановлено містобудівним законом Андалусії LISTA (Ley 7/2021, статті 173 і 174), процедуру — декретом 550/2022 (статті 404–410). Незаконна споруда — без ліцензії або з порушенням виданої — потрапляє в AFO, коли вона добудована й адміністрація вже не може вжити проти неї заходів. Як правило, цей строк — шість років після завершення будівництва (ст. 153.1). Є випадки без строку, коли заходи можливі завжди: землі суспільного надбання та їхні охоронні сервітути, сільська земля з природними ризиками, доки вони зберігаються, або в зоні впливу узбережжя, зелені зони та вільні простори, об'єкти історичної спадщини з каталогу та поділи ділянок на сільській землі (ст. 153.2).

Статус визнає мерія своїм рішенням. Вона має шість місяців; якщо відповіді немає, заяву вважають відхиленою (ст. 173.2).

Головне для покупця — ст. 174: рішення про AFO не легалізує споруду. Будинок можна купити, і в ньому дозволені роботи зі збереження, ремонту та пристосування — за ліцензією, а дрібні за declaración responsable (декрет 550/2022, ст. 410.4), але, як правило, не роботи, що збільшують площу забудови чи об'єм. До рішення будинок не можна підключити до води, електрики й каналізації і не можна вести роботи (ст. 173.3); після рішення компанії можуть підключити його, якщо потрібне лише врізання в наявні мережі (ст. 174.3). Рішення вносять до реєстру власності маргінальною позначкою (ст. 174.6), тому його видно в nota simple.

В інших регіонах є схожі режими з іншими назвами й строками; поза Андалусією питайте в мерії. Докладніше — у гіді з ризиків купівлі.

Як перевірити будинок у режимі AFO: покроково

  1. Попросіть у продавця рішення мерії про AFO і прочитайте його повністю: у ньому зазначено, яку споруду визнано і які комунікації їй дозволені (декрет 550/2022, ст. 409).
  2. Замовте свіжу nota simple і перевірте, що позначка про AFO є та описує той самий будинок і ту саму ділянку.
  3. Попросіть архітектора порівняти збудоване з рішенням: басейн, тераса чи прибудова, зроблені пізніше, ним не охоплені.
  4. Запитайте в мерії, чи немає відкритих справ про містобудівні порушення або кримінальних справ щодо об'єкта.
  5. Якщо рішення ще немає, перевірте категорію землі: у випадках без строку за ст. 153.2 AFO отримати не можна.
  6. Якщо потрібна іпотека, обговоріть об'єкт із банком до завдатку (arras): кредит залежить від його оцінки.
  7. Перед підписанням escritura покажіть нотаріусу рішення і nota simple.

Часті помилки під час купівлі будинку в режимі AFO

  • Вважати, що AFO означає «легально»: закон прямо каже, що ні.
  • Купувати будинок «з AFO в процесі» з розрахунку на схвалення: мерія може відмовити, а без рішення немає ні підключень, ні робіт.
  • Планувати прибудову чи другий поверх: роботи зі збільшенням площі забудови або об'єму не дозволяють.
  • Думати, що будинок у реєстрі має ліцензію: стару споруду можна зареєструвати, коли знесення вже неможливе (TRLSRU, ст. 28.4), а мерія потім позначає її обмеження.
  • Плутати AFO з cédula de habitabilidad або із записом у кадастрі: ні те, ні інше не легалізує.

AFO і новобудова з ліцензією

AFO стосується вже збудованих без ліцензії будинків, найчастіше на сільській землі. Новобудова від забудовника — протилежний випадок: щоб оформити акт про нове будівництво, нотаріус вимагає ліцензію і сертифікат технічного фахівця (TRLSRU, ст. 28.1), а учасники будівництва відповідають за дефекти один, три або десять років залежно від виду дефекту (за рік — лише будівельник) (Ley 38/1999, LOE, ст. 17); для житлових будівель обов'язкове десятирічне страхування конструкцій (ст. 19 і друге додаткове положення).

Сільський будинок в AFO може коштувати дешевше, але, поки він у режимі AFO, його не можна розширити, а саме рішення його не легалізує. Порівняйте його з новобудовами з ліцензією з каталогу і порахуйте підсумкові витрати за гідом купівлі.

Джерела й норми

Словник купівлі житла в Іспанії

Дізнатися про новобудови в Іспанії
Без реєстрації та без cookies.