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AFO: asimilado a fuera de ordenación

AFO (asimilado a fuera de ordenación) ist der Status, den Andalusien einem ohne Genehmigung errichteten Gebäude gibt, wenn die Frist zur Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit abgelaufen ist: Man kann es kaufen, legalisiert ist es nicht.

Aktualisiert am

Was es bedeutet, wenn ein Haus im AFO-Status ist

Geregelt ist der Status im andalusischen Baugesetz LISTA (Ley 7/2021, Artikel 173 und 174), das Verfahren im Dekret 550/2022 (Artikel 404 bis 410). Ein irreguläres Gebäude, ohne Genehmigung oder abweichend von ihr errichtet, fällt unter AFO, wenn es fertiggestellt ist und die Behörden nicht mehr dagegen vorgehen können. In der Regel beträgt diese Frist sechs Jahre ab Fertigstellung (Art. 153.1). Ohne Frist, also jederzeit, kann vorgegangen werden bei öffentlichem Grund und seinen Schutzdienstbarkeiten, ländlichem Boden mit Naturrisiken, solange sie bestehen, oder im Küsteneinflussbereich, Grün- und Freiflächen, eingetragenem Kulturerbe und Parzellierungen auf ländlichem Boden (Art. 153.2).

Den Status stellt das Rathaus per Bescheid fest. Es hat dafür sechs Monate; antwortet es nicht, gilt der Antrag als abgelehnt (Art. 173.2).

Für Käufer entscheidend ist Art. 174: Der Bescheid legalisiert nicht. Sie können das Haus kaufen; erlaubt sind Erhaltungs-, Renovierungs- und Anpassungsarbeiten mit Genehmigung oder, bei kleineren Arbeiten, per Declaración responsable (Dekret 550/2022, Art. 410.4), in der Regel aber keine, die bebaute Fläche oder Volumen vergrößern. Vor dem Bescheid darf das Haus weder an Wasser, Strom oder Abwasser angeschlossen noch umgebaut werden (Art. 173.3); danach dürfen Versorger liefern, wenn nur ein Anschluss an bestehende Netze nötig ist (Art. 174.3). Der Bescheid wird im Eigentumsregister als Randvermerk eingetragen (Art. 174.6) und erscheint daher in der Nota simple.

Andere Regionen kennen ähnliche Regeln unter anderen Namen und mit anderen Fristen; außerhalb Andalusiens fragen Sie beim Rathaus. Mehr im Ratgeber Risiken.

Ein AFO-Haus prüfen: Schritt für Schritt

  1. Lassen Sie sich vom Verkäufer den AFO-Bescheid des Rathauses geben und lesen Sie ihn ganz: Er muss das Gebäude bezeichnen und angeben, welche Versorgung es haben darf und zu welchen Bedingungen (Dekret 550/2022, Art. 409).
  2. Holen Sie eine aktuelle Nota simple ein und prüfen Sie, ob der AFO-Randvermerk eingetragen ist und dasselbe Haus und dasselbe Grundstück beschreibt.
  3. Lassen Sie einen Architekten das Gebaute mit dem Bescheid vergleichen: Ein später errichteter Pool, Vorbau oder Anbau ist nicht erfasst.
  4. Fragen Sie beim Rathaus, ob baurechtliche Verfahren oder Strafverfahren zum Grundstück laufen.
  5. Gibt es noch keinen Bescheid, prüfen Sie die Bodenklasse: In den fristlosen Fällen des Art. 153.2 ist AFO ausgeschlossen.
  6. Brauchen Sie eine Hypothek, sprechen Sie vor dem Anzahlungsvertrag (Arras) mit der Bank: Die Finanzierung hängt von ihrer Bewertung ab.
  7. Legen Sie vor der Escritura dem Notar Bescheid und Nota simple vor.

Häufige Fehler beim Kauf eines AFO-Hauses

  • AFO für legal halten: Das Gesetz sagt ausdrücklich, dass es das nicht ist.
  • Ein Haus mit „AFO in Bearbeitung“ kaufen und auf die Zusage setzen: Das Rathaus kann ablehnen, und ohne Bescheid gibt es weder Anschlüsse noch Arbeiten.
  • Einen Anbau oder ein weiteres Stockwerk planen: Arbeiten, die bebaute Fläche oder Volumen vergrößern, sind nicht erlaubt.
  • Glauben, ein im Register eingetragenes Haus habe eine Genehmigung: Ein altes Gebäude kann eingetragen werden, wenn der Abriss verjährt ist (TRLSRU, Art. 28.4); das Rathaus vermerkt danach seine Beschränkungen.
  • AFO mit der Cédula de habitabilidad oder dem Katastereintrag verwechseln: Beides legalisiert nicht.

AFO im Vergleich zum genehmigten Neubau

AFO betrifft bereits ohne Genehmigung gebaute Häuser, meist auf ländlichem Boden. Ein Neubau vom Bauträger ist das Gegenteil: Für die Neubau-Urkunde verlangt der Notar die Baugenehmigung und die Bescheinigung des Architekten (TRLSRU, Art. 28.1), und die Baubeteiligten haften je nach Mangel ein, drei oder zehn Jahre (für das eine Jahr nur der Bauunternehmer) (Ley 38/1999, LOE, Art. 17); für Wohngebäude ist eine zehnjährige Versicherung für die Tragstruktur Pflicht (Art. 19 und zweite Zusatzbestimmung).

Ein Landhaus im AFO-Status kann günstiger sein, lässt sich aber, solange es im AFO-Status ist, nicht erweitern, und der Bescheid legalisiert es nicht. Vergleichen Sie es mit genehmigten Neubauten im Katalog und rechnen Sie die Gesamtkosten mit dem Kaufratgeber durch.

Quellen und Rechtsgrundlage

Glossar zum Immobilienkauf in Spanien

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