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AFO : asimilado a fuera de ordenación

L'AFO (asimilado a fuera de ordenación) est le statut que l'Andalousie reconnaît à une construction bâtie sans permis une fois expiré le délai pour rétablir la légalité : elle peut s'acheter, mais elle n'est pas régularisée.

Mis à jour le

Ce que signifie une maison en AFO

Le statut est régi par la loi andalouse d'urbanisme LISTA (Ley 7/2021, articles 173 et 174), la procédure par le décret 550/2022 (articles 404 à 410). Une construction irrégulière, bâtie sans permis ou en violation de celui-ci, passe en AFO lorsqu'elle est achevée et que l'administration ne peut plus agir contre elle. Ce délai est en général de six ans après l'achèvement (art. 153.1). Il n'y a pas de délai dans ces cas : domaine public et ses servitudes de protection, sol rustique à risques naturels tant qu'ils subsistent ou proche du littoral, espaces verts et espaces libres, patrimoine historique inscrit et lotissements sur sol rustique (art. 153.2).

La mairie reconnaît le statut par décision sous six mois ; sans réponse, la demande est réputée rejetée (art. 173.2).

Pour l'acheteur, l'essentiel est l'art. 174 : la déclaration ne vaut pas régularisation. Vous pouvez acheter la maison ; elle admet des travaux d'entretien, de rénovation et d'adaptation, avec permis ou, s'ils sont mineurs, par declaración responsable (décret 550/2022, art. 410.4), mais en règle générale pas ceux qui augmentent l'emprise ou le volume. Avant la décision, elle ne peut être raccordée à l'eau, à l'électricité ou à l'assainissement, ni faire l'objet de travaux (art. 173.3) ; ensuite, les fournisseurs peuvent la desservir si un simple branchement aux réseaux existants suffit (art. 174.3). La décision est inscrite au registre foncier par une note marginale (art. 174.6) et apparaît donc dans la nota simple.

D'autres régions ont des régimes proches sous d'autres noms et délais ; hors d'Andalousie, renseignez-vous à la mairie. Voir aussi le guide des risques.

Vérifier une maison en AFO étape par étape

  1. Demandez au vendeur la décision AFO de la mairie : elle doit identifier la construction et préciser les services auxquels elle a droit et à quelles conditions (décret 550/2022, art. 409).
  2. Obtenez une nota simple récente et vérifiez que la note marginale AFO y figure et décrit la même maison et parcelle.
  3. Faites comparer par un architecte le bâti et la décision : une piscine, un auvent ou une annexe ajoutés ensuite ne sont pas couverts.
  4. Demandez à la mairie si des procédures d'infraction d'urbanisme ou pénales sont ouvertes sur le bien.
  5. S'il n'y a pas encore de décision, vérifiez la classe du sol : dans les cas sans délai de l'art. 153.2, l'AFO est impossible.
  6. Pour un prêt, consultez la banque avant de signer le compromis (arras) : le financement dépend de son évaluation.
  7. Avant l'escritura, montrez la décision et la nota simple au notaire.

Erreurs fréquentes lors de l'achat d'une maison en AFO

  • Croire qu'AFO veut dire légal : la loi dit expressément le contraire.
  • Acheter une maison « en cours d'AFO » en comptant sur l'accord : la mairie peut refuser, et sans décision il n'y a ni raccordements ni travaux.
  • Prévoir une extension, un étage ou une annexe : les travaux qui augmentent l'emprise ou le volume ne sont pas autorisés.
  • Penser qu'une maison inscrite au registre a un permis : une construction ancienne peut être inscrite quand la démolition est prescrite (TRLSRU, art. 28.4), et la mairie note ensuite ses limites.
  • Confondre l'AFO avec la cédula de habitabilidad ou l'inscription au cadastre : aucune ne régularise.

AFO ou logement neuf avec permis

L'AFO concerne des maisons déjà bâties sans permis, le plus souvent sur sol rustique. Un logement neuf acheté au promoteur est l'inverse : pour l'acte de construction neuve, le notaire exige le permis et le certificat de l'architecte (TRLSRU, art. 28.1), et les intervenants de la construction répondent des défauts pendant un, trois ou dix ans selon leur nature (pour un an, l'entrepreneur seul) (Ley 38/1999, LOE, art. 17), avec une assurance obligatoire de dix ans sur la structure pour les immeubles d'habitation (art. 19 et deuxième disposition additionnelle).

Une maison de campagne en AFO peut être moins chère, mais tant qu'elle reste en AFO, elle ne peut pas être agrandie, et cette décision ne la régularise pas. Comparez-la aux programmes neufs avec permis du catalogue et calculez le coût total avec le guide d'achat.

Sources et base légale

Lexique de l'achat immobilier en Espagne

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