ITP: el impuesto de la compra de segunda mano
El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) es el impuesto estatal, cedido a las comunidades autónomas, que paga el comprador de una vivienda de segunda mano en España, sobre el precio escriturado o, si es mayor, sobre el valor de referencia del Catastro.
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Qué es el ITP, quién lo paga y cómo se calcula
El ITP grava las transmisiones onerosas de bienes, y entre ellas la compra de una vivienda usada (art. 7.1.A del texto refundido del impuesto, RDLeg 1/1993). Es un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas: cada una aprueba su tipo, que varía de una a otra (3 % – 13 %). Donde no hay tipo autonómico, en Ceuta y Melilla, se aplica el estatal con una bonificación de la mitad de la cuota. En el País Vasco y Navarra el impuesto se rige por sus normas forales. Muchas comunidades tienen tipos reducidos (vivienda habitual, jóvenes, familia numerosa, discapacidad), siempre con condiciones.
Lo paga el comprador, diga lo que diga el contrato (art. 8). La base es el mayor de dos importes: el precio de la escritura o el valor de referencia del Catastro en la fecha de la compra (art. 10.2, redacción de la Ley 11/2021).
Es una autoliquidación, normalmente con el modelo 600 o el formulario de su comunidad. El plazo lo fija cada comunidad: un mes en la Comunitat Valenciana, dos meses en Andalucía y, donde no hay norma propia, 30 días hábiles desde la firma (art. 102 del Reglamento, RD 828/1995). Sin justificar el pago, la escritura no se inscribe en el Registro de la Propiedad (art. 254 de la Ley Hipotecaria). Haga la cuenta con la calculadora de gastos de compra.
Cómo pagar el ITP paso a paso si no es residente
- Obtenga el NIE antes de la firma: lo piden la escritura y la autoliquidación.
- Consulte el valor de referencia de la vivienda en la Sede Electrónica del Catastro y compárelo con el precio: el ITP se calcula sobre el mayor.
- Compruebe el tipo de la comunidad donde está la vivienda y si cumple las condiciones de algún tipo reducido.
- Firme la escritura ante notario: desde esa fecha corre el plazo.
- Presente la autoliquidación y pague, usted o una gestoría.
- Lleve la escritura con el justificante de pago al Registro de la Propiedad.
Errores frecuentes con el ITP
- Escriturar por debajo del valor de referencia para pagar menos: la base no baja de ese valor, Hacienda puede girar una liquidación complementaria y el Registro anota que la vivienda queda afecta a su pago durante cinco años.
- Contar el plazo desde la inscripción o la entrega de llaves: corre desde la firma de la escritura, y presentarlo tarde supone recargos y, pasados doce meses, también intereses (LGT art. 27).
- Dar por hecho un tipo reducido en una segunda residencia: casi todos exigen que sea su vivienda habitual u otras condiciones personales que un comprador no residente no suele cumplir.
ITP en obra nueva y en segunda mano
Una vivienda nueva comprada al promotor no paga ITP: es una primera entrega sujeta a IVA del 10 %, y la escritura paga además AJD (arts. 7.5 y 31.2 del texto refundido). En Canarias, en lugar de IVA se paga IGIC del 7 %. La segunda mano está exenta de IVA y por eso paga ITP (art. 20.Uno.22 de la Ley 37/1992).
Si el promotor usó la vivienda o la tuvo alquilada sin opción de compra dos años o más, la venta ya no es primera entrega y paga ITP, salvo que compre el propio inquilino. El promotor solo puede renunciar a la exención y cobrar IVA si el comprador es un empresario con derecho a deducirlo (art. 20.Dos); un particular paga ITP. Compare promociones en el catálogo de obra nueva y el coste total de cada opción en la guía de compra.
Preguntas frecuentes sobre el ITP
¿Se puede recurrir el valor de referencia? No por separado: solo pidiendo la rectificación de su autoliquidación, una vez presentada, o recurriendo la liquidación que le haga Hacienda (art. 10.3). Hacienda resuelve con un informe vinculante del Catastro (art. 10.4).
¿Qué más paga el comprador si el vendedor no es residente? El ITP no cambia, pero usted debe retener una parte del precio a cuenta del impuesto del vendedor (IRNR) y, si el vendedor es una persona física, ingresar la plusvalía municipal en su lugar.
- 7 % — DLeg 1/2025 Canarias (TR IGIC y AIEM), art. 32.1 · Comprobado:
- 3 % – 13 % — Impuestos de compra por territorio fiscal · Comprobado:
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Comprobado:
Fuentes y normativa
- RDLeg 1/1993 TRLITPAJD, arts. 7.1.A, 7.5, 8.a, 10.1–10.4, 11.1.a, 31.2, 54.1 y 57 bis.3 · comprobado el
- RD 828/1995 Reglamento del ITPAJD, arts. 102.1 y 122 · comprobado el
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 254.1 · comprobado el
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 20.Uno.22.º y 20.Dos · comprobado el
- Ley 13/1997 de la Comunitat Valenciana (tributos cedidos), art. 14 ter.1 · comprobado el
- Ley 58/2003 General Tributaria, art. 27 · comprobado el
- Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, art. 69.1 (redacción de la Ley 8/2025) · comprobado el