ITP: податок на купівлю вторинного житла
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — державний податок, переданий автономним спільнотам, який покупець вторинного житла в Іспанії сплачує з ціни в договорі або, якщо вона вища, з кадастрової довідкової вартості.
Оновлено
Що таке ITP, хто його сплачує і як він рахується
ITP оподатковує оплатну передачу майна, зокрема купівлю квартири чи будинку на вторинному ринку (ст. 7.1.A зведеного закону про податок, RDLeg 1/1993). Податок державний, але переданий автономним спільнотам: кожна затверджує свою ставку, і по Іспанії вона становить 3 % – 13 %. Де регіональної ставки немає — у Сеуті та Мелільї, — діє державна, а половину податку списують. У Країні Басків і Наваррі податок регулюють їхні власні форальні норми. У багатьох регіонах є пільгові ставки для основного житла, молодих покупців, багатодітних родин і людей з інвалідністю, завжди з умовами.
Сплачує покупець, хоч би що було написано в договорі (ст. 8). База — більша з двох сум: ціна в договорі або кадастрова довідкова вартість (valor de referencia) на дату купівлі (ст. 10.2 у редакції закону 11/2021).
Податок нараховують самостійно, зазвичай за формою modelo 600 або за формою свого регіону. Строк визначає регіон: місяць у Валенсійській спільноті, два місяці в Андалусії, а де своєї норми немає — 30 робочих днів від підписання (ст. 102 регламенту, RD 828/1995). Без підтвердження оплати договір купівлі не внесуть до реєстру власності (ст. 254 іпотечного закону). Порахуйте суму в калькуляторі витрат на купівлю.
Як сплатити ITP нерезиденту: покроково
- Отримайте NIE до угоди: він потрібен і для договору, і для декларації.
- Знайдіть кадастрову довідкову вартість об'єкта на електронному порталі Кадастру (Sede Electrónica del Catastro) і порівняйте з ціною: податок беруть із більшої суми.
- Перевірте ставку регіону, де розташоване житло, і чи відповідаєте ви умовам пільгової ставки.
- Підпишіть договір у нотаріуса: строк рахується від цієї дати.
- Подайте декларацію і сплатіть податок самі або через gestoría.
- Віднесіть договір із підтвердженням оплати до реєстру власності.
Типові помилки з ITP
- Вказати в договорі ціну, нижчу за кадастрову вартість, щоб сплатити менше: база однаково не опуститься нижче неї, податкова може донарахувати податок, а реєстр на п'ять років позначить, що житло відповідає за цю доплату.
- Рахувати строк від реєстрації чи передачі ключів: він іде від підписання договору, а запізнення — це надбавки, а через дванадцять місяців ще й відсотки (LGT ст. 27).
- Розраховувати на пільгову ставку для другого житла: майже всі пільги вимагають, щоб це було основне житло, або інших особистих умов, яких нерезидент зазвичай не виконує.
ITP при купівлі новобудови та вторинного житла
Нове житло, куплене в забудовника, ITP не сплачує: це перша передача, вона оподатковується IVA за ставкою 10 %, а договір — ще й AJD (ст. 7.5 і 31.2 зведеного закону). На Канарських островах замість IVA діє IGIC за ставкою 7 %. Вторинне житло звільнене від IVA і тому сплачує ITP (ст. 20.Uno.22 закону 37/1992).
Якщо забудовник сам користувався житлом або здавав його без опціону на купівлю два роки й довше, продаж уже не перший і оподатковується ITP, хіба що купує сам орендар. Відмовитися від звільнення й узяти IVA забудовник може, лише коли покупець — підприємець із правом на відрахування (ст. 20.Dos); приватна особа сплачує ITP. Порівняйте житлові комплекси в каталозі новобудов, а повну вартість кожного варіанта — у гіді з купівлі.
Запитання про ITP
Чи можна оскаржити кадастрову довідкову вартість? Не окремо: лише попросивши виправити вже подану декларацію або оскаржити нарахування податкової (ст. 10.3). Рішення ухвалюють за обов'язковим висновком Кадастру (ст. 10.4).
Що ще сплачує покупець, якщо продавець — нерезидент? ITP не змінюється, але ви мусите утримати частину ціни в рахунок податку продавця (IRNR), а якщо продавець — фізична особа, ще й сплатити за нього муніципальну plusvalía.
- 7 % — DLeg 1/2025 Canarias (TR IGIC y AIEM), art. 32.1 · Перевірено:
- 3 % – 13 % — Податки під час купівлі за податковими територіями · Перевірено:
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Перевірено:
Джерела й норми
- RDLeg 1/1993 TRLITPAJD, arts. 7.1.A, 7.5, 8.a, 10.1–10.4, 11.1.a, 31.2, 54.1 y 57 bis.3 · перевірено
- RD 828/1995 Reglamento del ITPAJD, arts. 102.1 y 122 · перевірено
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 254.1 · перевірено
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 20.Uno.22.º y 20.Dos · перевірено
- Ley 13/1997 de la Comunitat Valenciana (tributos cedidos), art. 14 ter.1 · перевірено
- Ley 58/2003 General Tributaria, art. 27 · перевірено
- Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, art. 69.1 (redacción de la Ley 8/2025) · перевірено