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Visum und Aufenthalt in Spanien für Immobilienkäufer

Eine Immobilie in Spanien zu kaufen, bringt für sich allein weder ein Visum noch einen Aufenthaltstitel noch die steuerliche Ansässigkeit. Das Investorenvisum, das sogenannte Golden Visa, ist mit Wirkung vom 3. April 2025 abgeschafft. Ohne Visum dürfen sich Bürger aus Ländern außerhalb der EU höchstens neunzig Tage innerhalb von hundertachtzig Tagen im Schengen-Raum aufhalten (Schengener Grenzkodex, Art. 6); Wohneigentum verlängert diese Frist nicht.

Unten finden Sie die Aufenthaltswege, die es tatsächlich gibt, und welche Rolle die gekaufte Wohnung jeweils spielt. EU-Bürger brauchen kein Visum: Für sie ist vor allem der Abschnitt zur NIE und zur Anmeldung wichtig.

Golden Visa: abgeschafft

Das Organgesetz 1/2025, am 3. Januar 2025 im BOE veröffentlicht, hat die Artikel des Gesetzes 14/2013 über Visum und Aufenthalt für Investoren gestrichen. Seit dem 3. April 2025 gibt es diesen Titel auf keinem Weg mehr: weder für den Kauf von Immobilien noch für Kapitalanlagen noch für ein Unternehmensprojekt.

Golden Visas für Immobilienkäufe, die an diesem Tag gültig waren, behalten ihre Laufzeit; Verlängerungen richten sich nach den Regeln zum Zeitpunkt der ersten Erteilung. Anträge, die vor dem 3. April 2025 gestellt wurden, werden nach dem Recht am Tag der Antragstellung entschieden. Wer heute kauft, erhält durch den Kauf kein Aufenthaltsrecht.

Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit (Non-Lucrative)

Dieser Titel erlaubt es, in Spanien zu leben, ohne zu arbeiten – weder angestellt noch selbstständig noch per Fernarbeit für ein ausländisches Unternehmen (RD 1155/2024, Art. 61). Nachzuweisen sind Mittel von mindestens 400 % des IPREM pro Monat für den Antragsteller – 2026 sind das ≈ 2.400 €, bei einem IPREM von ≈ 600 €, solange der Haushalt 2023 fortgilt – und 100 % des IPREM für jedes unterhaltsberechtigte Familienmitglied. Dazu kommen eine Krankenversicherung und ein Führungszeugnis. Die erste Erlaubnis gilt ein Jahr, die Verlängerung zwei; für die Verlängerung müssen Sie im Jahr mehr als 183 Tage in Spanien gelebt haben.

Die eigene Wohnung dient als Wohnadresse im Antrag, und die Eigentumsurkunde kann den Nachweisen der Mittel beigefügt werden: Die Verordnung nennt Eigentumstitel ausdrücklich (Art. 62.3). Wie die Immobilie angerechnet wird, entscheidet das Konsulat oder die Ausländerbehörde; die Mittelanforderung bleibt bestehen. Nach fünf Jahren ununterbrochenen Aufenthalts kann der langfristige Aufenthalt beantragt werden (LO 4/2000, Art. 32).

Digital-Nomad-Visum (internationale Telearbeit)

Dieser Weg ist für Menschen, die per Fernarbeit für Unternehmen außerhalb Spaniens tätig sind (Gesetz 14/2013, Art. 74 bis). Selbstständige dürfen bis zu 20 % ihrer Arbeit für Unternehmen mit Sitz in Spanien leisten. Verlangt werden ein Hochschulabschluss oder drei Jahre Berufserfahrung; das Unternehmen muss seit mindestens einem Jahr tätig sein und die Zusammenarbeit seit mindestens drei Monaten bestehen. Das Visum gilt bis zu einem Jahr, eine in Spanien beantragte Aufenthaltserlaubnis bis zu drei Jahre, verlängerbar um jeweils zwei. Der Antrag ist auch in Spanien möglich, wenn Sie sich rechtmäßig dort aufhalten; die Konsulate verlangen die Anmeldung bei der spanischen Sozialversicherung oder eine Bescheinigung über die Versicherung in einem anderen Land.

Als Richtwert für das Einkommen setzen die Konsulate ≈ 200 % des monatlichen spanischen Mindestlohns (SMI) an: 2026 sind das ≈ 2.442 € pro Monat für den Antragsteller, dazu ≈ 916 € für das erste Familienmitglied und ≈ 305 € für jedes weitere (RD 126/2026; Anforderungen der Konsulate). Ein Immobilienkauf bringt diese Erlaubnis nicht: Grundlage ist die Fernarbeit, nicht das Eigentum.

Beckham-Regelung

Die Sonderregelung nach Artikel 93 des spanischen Einkommensteuergesetzes ist steuerlich, nicht aufenthaltsrechtlich, und wird auf Antrag gewählt. Sie steht Personen offen, die nach Spanien ziehen, um zu arbeiten – auch per Fernarbeit mit einem Digital-Nomad-Visum –, um Geschäftsführer eines Unternehmens zu werden oder um eine innovative unternehmerische Tätigkeit auszuüben, sofern sie in den fünf Jahren davor nicht in Spanien steuerlich ansässig waren. Sie gilt im Jahr des Umzugs und in den fünf folgenden Jahren. Besteuert wird wie bei Nichtansässigen nach eigenen Regeln: 24 % auf die allgemeine Bemessungsgrundlage bis 600.000 €; die Vermögensteuer erfasst nur das Vermögen in Spanien. Ein Immobilienkauf eröffnet diese Regelung nicht.

Steuerliche Ansässigkeit: die 183-Tage-Regel

Steuerlich ansässig in Spanien ist, wer sich im Kalenderjahr mehr als 183 Tage hier aufhält oder hier den Mittelpunkt seiner beruflichen oder wirtschaftlichen Interessen hat; vermutet wird die Ansässigkeit außerdem, solange nichts anderes bewiesen ist, wenn der nicht getrennt lebende Ehepartner und die minderjährigen Kinder in Spanien leben (Einkommensteuergesetz, Art. 9). Wohneigentum allein macht Sie nicht ansässig. Sehen zwei Staaten Sie als ansässig an, entscheidet das Doppelbesteuerungsabkommen, und eines der ersten Kriterien ist, wo Sie eine ständige Wohnstätte haben: Dort kann das Haus durchaus zählen.

Aufenthaltstitel und steuerliche Ansässigkeit sind getrennte Regelungen. Für die Verlängerung des Non-Lucrative-Titels sind aber mehr als 183 Tage in Spanien nötig, und nach spanischem Recht ist das genau das Kriterium der steuerlichen Ansässigkeit – mit Besteuerung des Welteinkommens, sofern das Abkommen mit Ihrem Land nichts anderes bestimmt. Behalten Sie die Wohnung als Nichtansässiger, lesen Sie unseren Ratgeber zu den Steuern für nichtansässige Eigentümer.

NIE und EU-Bürger

Die NIE, die Ausländer-Identifikationsnummer, brauchen Sie für die Kaufurkunde und die Steuern; ein Recht, in Spanien zu leben, gibt sie nicht (RD 1155/2024, Art. 205). Aus dem Ausland beantragen Sie sie über das spanische Konsulat. Am besten haben Sie sie, bevor Sie ein Visumverfahren beginnen.

EU-Bürger brauchen kein Visum. Bleiben sie länger als drei Monate, müssen sie sich innerhalb von drei Monaten nach der Einreise im zentralen Ausländerregister eintragen lassen und erhalten die Anmeldebescheinigung (certificado de registro) mit der NIE (RD 240/2007, Art. 7.5). Voraussetzungen: Arbeit, oder ausreichende Mittel und eine Krankenversicherung, die alle Risiken abdeckt, oder ein Studium; einen festen Betrag gibt es für EU-Bürger nicht (Art. 7.7). Familienangehörige aus Drittstaaten beantragen die Aufenthaltskarte für Familienangehörige eines Unionsbürgers (Art. 8).

Was der Kauf Ihnen bringt

  • Eine Adresse in Spanien, die Sie in einem Aufenthaltsantrag angeben können.
  • Eine Eigentumsurkunde, die Sie den Mittelnachweisen für den Non-Lucrative-Titel beifügen können; wie sie bewertet wird, entscheidet das Konsulat.
  • Eine ständige Wohnstätte, die zählen kann, wenn zwei Staaten Sie als ansässig ansehen und das Abkommen entscheidet.
  • Einen Anlass für die NIE, die Sie für die Urkunde und die Steuern brauchen.
  • Pflichten als Eigentümer: die IBI und, wenn Sie nicht in Spanien leben, die Einkommensteuer für Nichtansässige.

Was der Kauf Ihnen nicht bringt

  • Kein Visum und keinen Aufenthaltstitel.
  • Kein Golden Visa: Es ist seit dem 3. April 2025 abgeschafft.
  • Weder das Digital-Nomad-Visum noch die Beckham-Regelung: Beide hängen von Arbeit ab, nicht von Eigentum.
  • Keine steuerliche Ansässigkeit für sich allein.
  • Keine zusätzlichen Tage im Schengen-Raum: Es bleibt bei neunzig innerhalb von hundertachtzig.
  • Kein Recht, in Spanien zu arbeiten.

Was sich geändert hat und was sich ändern kann

  • 3. April 2025: Das Golden Visa wird abgeschafft (LO 1/2025, veröffentlicht am 3. Januar 2025).
  • 20. Mai 2025: Die neue Ausländerverordnung tritt in Kraft (RD 1155/2024).
  • 20. Februar 2026: Der Mindestlohn 2026 tritt in Kraft (RD 126/2026); mit ihm steigt der Einkommensrichtwert für Digital Nomads.
  • IPREM: seit 2023 unverändert, weil der Haushalt fortgilt; er kann sich ab dem 1. Januar 2027 ändern, wenn ein neuer Haushalt beschlossen wird.
  • Beckham-Regelung: Seit 2023 genügen fünf Jahre ohne Ansässigkeit in Spanien statt zuvor zehn.

Geprüft am 17.10.2026 anhand des BOE und der Anforderungen der Konsulate. Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung: Jedes Konsulat kann weitere Unterlagen verlangen, und jeder Antrag wird einzeln entschieden.

Nächster Schritt: Sehen Sie sich den Neubaukatalog und unseren Ratgeber zum Immobilienkauf in Spanien an.

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