Comunidad de propietarios: що це і що перевірити
Comunidad de propietarios — об’єднання власників будинку чи комплексу, поділеного на квартири, яке регулює іспанський закон про горизонтальну власність (LPH).
Оновлено
Що таке comunidad de propietarios і хто сплачує її витрати
Коли будинок поділено на квартири, кожен власник — одноосібний власник своєї квартири й співвласник спільних частин: під’їзду, даху, ліфта, басейну, саду. Це горизонтальна власність за Ley 49/1960 (LPH). Установчий документ будинку дає кожній квартирі частку участі, від якої залежить її частина спільних витрат, і може містити статут із правилами користування (ст. 3 і 5). Комплекси з кількох корпусів чи ділянок зі спільною територією — приватні житлові комплекси: вони можуть утворити одну громаду або об’єднання громад (ст. 24).
Кожен власник сплачує загальні витрати за своєю часткою і вносить до резервного фонду, мінімум якого закон прив’язує до останнього звичайного бюджету (ст. 9.1 e і f). Великі роботи оплачують цільовими зборами (derramas); збори на поліпшення сплачує той, хто володіє квартирою на дату платежу (ст. 17.11).
Борги переходять разом із квартирою: покупець відповідає самою квартирою за борги попереднього власника за минулу частину поточного року і три попередні календарні роки (ст. 9.1 e). Голосами трьох п’ятих власників і часток збори можуть обмежити туристичну оренду чи встановити для неї умови й підняти витрати таких квартир не більш ніж на 20 %, без зворотної сили; з 3 квітня 2025 року вони можуть також дозволити або заборонити її (ст. 17.12), а щоб почати здавати туристам, потрібна пряма згода громади (ст. 7.3). Докладніше — у гіді з туристичної оренди.
Що запитати в громади власників до купівлі
- Попросіть у продавця довідку громади про стан боргів за підписом секретаря й із візою голови; громада видає її не пізніше ніж через сім календарних днів після запиту (ст. 9.1 e).
- Без довідки нотаріус не засвідчить escritura, якщо ви прямо не звільните продавця: не звільняйте.
- Запитайте протоколи останніх зборів і бюджет: у них реальний внесок, затверджені збори й роботи, що обговорюються.
- Пропишіть у договорі, хто сплачує вже затверджені збори: закон вирішує лише питання зборів на поліпшення — їх сплачує власник на дату платежу.
- Прочитайте статут і nota simple: зареєстрований статут може обмежувати використання, наприклад туристичну оренду, і зобов’язує вас як покупця.
- Після угоди продавець має повідомити секретаря про продаж; інакше він відповідає разом із вами за наступні борги (ст. 9.1 i).
- Повідомте громаді адресу в Іспанії для повідомлень: інакше повідомлення надішлють у квартиру або вивісять на дошці оголошень (ст. 9.1 h).
Часті помилки з громадою власників
- Підписувати без довідки про борги або зі старою довідкою, на слово продавця.
- Вважати, що nota simple покаже борги перед громадою: зазвичай їх там немає.
- Купувати під туристичну оренду, не прочитавши статут і протоколи.
- Рахувати дохідність без внеску громаді: це постійна витрата, як і IBI; додайте його в калькулятор дохідності.
Громада власників у новобудові та на вторинному ринку
У новобудові установчий документ оформлює забудовник: описує будинок, задає частку кожної квартири й може скласти статут (ст. 5). Поки забудовник володіє непроданими квартирами, він сплачує за них внески, як будь-який власник, якщо установчий документ чи статут не встановлюють іншого (ст. 9.1 e). Нова громада створює резервний фонд під час затвердження першого бюджету, тому внески можуть змінитися після перших зборів.
Якщо в спільних частинах з’явилися дефекти, громада через голову (ст. 13.3) може пред’явити вимоги учасникам будівництва за Ley 38/1999 (LOE): десять років — за конструктивні пошкодження, три — за дефекти, що заважають придатності для житла, один — за оздоблення (лише до будівельника), від приймання будинку; позов подають протягом двох років після появи пошкодження.
На вторинному ринку головне — довідка про борги, протоколи й майбутні збори; решту перевірте за гідом про ризики купівлі. Нові комплекси — у каталозі новобудов.
- 20 % — Ley 49/1960 Propiedad Horizontal (redacción LO 1/2025), art. 17.12, párrafo segundo · Перевірено:
Джерела й норми
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, arts. 3, 5, 9.1.e, 9.1.f, 9.1.h, 9.1.i, 13.3, 17.11 y 24 · перевірено
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (art. 17.12 en la redacción del RDL 7/2019; aprobar o prohibir y art. 7.3, desde la LO 1/2025, 03.04.2025), arts. 7.3 y 17.12 · перевірено
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, disposición adicional primera (fondo de reserva de las comunidades nuevas) · перевірено
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, arts. 17.1 (el año de acabados, solo el constructor) y 18.1 · перевірено