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Comunidad de propietarios : ce que c'est, ce qu'il faut vérifier

La comunidad de propietarios est la copropriété d'un immeuble ou d'une résidence divisés en logements, régie par la loi espagnole sur la propriété horizontale (LPH).

Mis à jour le

Ce qu'est la comunidad de propietarios et qui paie ses charges

Dans un immeuble divisé en logements, chaque propriétaire détient seul son appartement et en copropriété les parties communes : entrée, toiture, ascenseur, piscine, jardins. C'est la propriété horizontale de la Ley 49/1960 (LPH). Le titre constitutif attribue à chaque logement une quote-part, qui fixe sa part des charges communes, et peut contenir des statuts avec des règles d'usage (art. 3 et 5). Les résidences à plusieurs bâtiments ou parcelles et espaces communs sont des ensembles immobiliers privés : ils peuvent former une seule copropriété ou un groupement de copropriétés (art. 24).

Chaque propriétaire paie les charges générales selon sa quote-part et alimente le fonds de réserve, dont le minimum légal dépend du dernier budget ordinaire (art. 9.1 e et f). Les gros travaux se paient par appels de fonds (derramas) ; ceux pour améliorations incombent au propriétaire à leur exigibilité (art. 17.11).

Les dettes suivent le logement : l'acheteur répond, sur l'appartement lui-même, de ce que devait l'ancien propriétaire pour la partie écoulée de l'année en cours et les trois années civiles précédentes (art. 9.1 e). Aux trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts, l'assemblée peut limiter ou encadrer la location touristique et augmenter les charges de ces logements jusqu'à 20 %, sans effet rétroactif ; depuis le 3 avril 2025, elle peut aussi l'autoriser ou l'interdire (art. 17.12), et pour commencer à louer aux touristes, il faut l'accord exprès de la copropriété (art. 7.3). Détails dans le guide de la location touristique.

Ce qu'il faut demander à la copropriété avant d'acheter

  1. Demandez au vendeur le certificat de dettes de la copropriété, signé par le secrétaire avec le visa du président ; il doit être délivré en sept jours calendaires au plus (art. 9.1 e).
  2. Sans ce certificat, le notaire n'autorise pas l'escritura sauf si vous en dispensez expressément le vendeur : ne l'en dispensez pas.
  3. Demandez les procès-verbaux des dernières assemblées et le budget : ils montrent la charge réelle, les appels de fonds votés et les travaux envisagés.
  4. Fixez dans le contrat qui paie les appels de fonds déjà votés : la loi ne règle que ceux pour améliorations, mis à la charge du propriétaire à leur exigibilité.
  5. Lisez les statuts et la nota simple : des statuts inscrits peuvent limiter certains usages, comme la location touristique, et vous lient comme acheteur.
  6. Après la signature, le vendeur doit notifier la vente au secrétaire ; sinon, il reste tenu avec vous des dettes postérieures (art. 9.1 i).
  7. Donnez à la copropriété une adresse en Espagne pour les notifications : sinon, notification au logement ou par affichage (art. 9.1 h).

Erreurs fréquentes avec la copropriété

  • Signer sans certificat de dettes, ou avec un ancien, sur la parole du vendeur.
  • Croire que la nota simple montre les dettes envers la copropriété : en général, elles n'y figurent pas.
  • Acheter pour la location touristique sans lire statuts et procès-verbaux.
  • Calculer la rentabilité sans les charges de copropriété : c'est un coût fixe, comme l'IBI ; ajoutez-les au calculateur de rentabilité.

La copropriété dans le neuf et dans l'ancien

Dans le neuf, le promoteur établit le titre constitutif : il décrit l'immeuble, fixe la quote-part de chaque logement et peut rédiger les statuts (art. 5). Tant que le promoteur possède des logements invendus, il en paie les charges comme tout propriétaire, sauf disposition contraire du titre constitutif ou des statuts (art. 9.1 e). Une nouvelle copropriété constitue son fonds de réserve en approuvant son premier budget : les charges peuvent donc changer après la première assemblée.

En cas de défauts dans les parties communes, la copropriété, représentée par son président (art. 13.3), peut agir contre les intervenants de la construction selon la Ley 38/1999 (LOE) : dix ans pour les dommages structurels, trois pour les défauts touchant l'habitabilité et un, contre l'entrepreneur seul, pour les finitions, à compter de la réception des travaux ; l'action se prescrit deux ans après l'apparition du dommage.

Dans l'ancien, l'essentiel est le certificat de dettes, les procès-verbaux et les appels de fonds en attente ; vérifiez le reste avec le guide des risques à l'achat. Voir le catalogue de programmes neufs.

Sources et base légale

Lexique de l'achat immobilier en Espagne

En savoir plus sur le neuf en Espagne
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