flatin.es
Menu

AJD: belasting op notariële akten

AJD (Actos Jurídicos Documentados) is de rijksbelasting, overgedragen aan de autonome regio's, op inschrijfbare notariële akten die de koper van een nieuwe woning bij een projectontwikkelaar bovenop de IVA betaalt.

Bijgewerkt op

Wat AJD belast, wie het betaalt en hoeveel

AJD is een van de drie onderdelen van de belasting die RDLeg 1/1993 regelt. Het evenredige deel treft het eerste afschrift van een notariële akte die tegelijk aan drie voorwaarden voldoet: de akte heeft een geldwaarde, bevat een handeling die in het eigendomsregister kan worden ingeschreven, en die handeling valt niet onder ITP, vennootschapshandelingen of erf- en schenkbelasting (art. 31.2). De aankoop van een nieuwe woning bij een ontwikkelaar past precies: de verkoop betaalt IVA, geen ITP, en de akte betaalt AJD.

Elke autonome regio stelt het tarief vast (in Spanje: 0% – 2%); waar geen eigen tarief bestaat, in Ceuta en Melilla, geldt het rijkstarief met een korting van de helft. In Baskenland en Navarra gelden voor de belasting eigen forale regels. Verschillende regio's hebben verlaagde tarieven voor een hoofdverblijf, jonge kopers of grote gezinnen, altijd onder voorwaarden. De grondslag is de in de akte opgegeven waarde, die niet lager mag zijn dan de referentiewaarde van het Catastro (art. 30.1, zoals gewijzigd door wet 11/2021).

De koper betaalt (art. 29). De uitzondering is de hypotheekakte: sinds koninklijk wetsbesluit 17/2018 (november 2018) is de geldverstrekkende bank de belastingplichtige. AJD geef je zelf aan binnen dezelfde termijn als ITP: een maand in de Valenciaanse Gemeenschap, twee in Andalusië en, waar geen eigen regel bestaat, 30 werkdagen na de ondertekening (art. 102 RD 828/1995). Tel alles op in de calculator aankoopkosten.

AJD op de koopakte stap voor stap betalen

  1. Vraag je NIE aan: zonder NIE kun je de akte niet tekenen en geen aangifte doen.
  2. Laat de ontwikkelaar bevestigen dat de verkoop een eerste levering met IVA is, dus dat de woning niet twee jaar of langer is gebruikt of zonder koopoptie verhuurd.
  3. Controleer het AJD-tarief van de regio waar de woning ligt en of je voldoet aan de voorwaarden van een verlaagd tarief.
  4. Vergelijk de prijs met de referentiewaarde in het onlineloket van het Catastro (Sede Electrónica del Catastro).
  5. Teken de koopakte bij de notaris: de IVA zit in de prijs die je de ontwikkelaar betaalt; AJD betaal je apart aan de regionale belastingdienst.
  6. Dien modelo 600 of het formulier van je regio in en betaal op tijd.
  7. Laat de akte met het betalingsbewijs inschrijven in het eigendomsregister.

Veelgemaakte fouten met AJD

  • Alleen IVA begroten: bij nieuwbouw komt AJD erbovenop, over dezelfde prijs.
  • Denken dat een bestaande woning AJD betaalt: die akte betaalt ITP en niet het evenredige AJD-deel.
  • Denken dat de AJD op de hypotheek voor jou is: de bank betaalt die; die op je koopakte betaal jij.
  • Uitgaan van een verlaagd tarief voor een tweede woning: bijna alle verlagingen vereisen een hoofdverblijf, en een niet-ingezetene betaalt meestal het gewone tarief.

AJD bij nieuwbouw en bij bestaande bouw

Bij nieuwbouw van de ontwikkelaar betaal je twee belastingen: IVA van 10% over de prijs en AJD over de akte. Op de Canarische Eilanden komt IGIC van 7% in de plaats van IVA, en de Canarische wet stelt een eigen AJD-tarief vast voor akten van handelingen die onder IGIC of IVA vallen. Een VPO in het bijzondere regime of uit publieke promotie die de ontwikkelaar zelf verkoopt, betaalt het supergereduceerde IVA-tarief van 4%, en de akte van die eerste overdracht is na de definitieve kwalificatie (calificación definitiva) vrijgesteld van AJD (art. 45.I.B.12.c); ook regionale sociale woningbouw binnen de rijkslimieten voor oppervlakte, prijs en inkomen.

Bij een bestaande woning is de verkoop vrijgesteld van IVA en betaal je ITP, en die akte betaalt geen evenredig AJD-deel (art. 7.5 en 31.2). De grens is de eerste levering: heeft de ontwikkelaar de woning twee jaar of langer gebruikt of zonder koopoptie verhuurd, dan wordt de verkoop een tweede levering en betaal je ITP (art. 20.Uno.22 van wet 37/1992). Vergelijk de totale kosten van beide opties in de koopgids en bekijk projecten in de nieuwbouwcatalogus.

Bronnen en wetgeving

Woordenlijst huis kopen in Spanje

Meer over nieuwbouw in Spanje
Zonder registratie, zonder cookies.