VPO: vivienda de protección oficial
Una VPO (vivienda de protección oficial, hoy casi siempre «vivienda protegida») es una vivienda calificada por la administración que, a cambio de apoyo público, tiene precio máximo, debe ser residencia habitual y solo puede comprarla quien cumple los requisitos.
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Cómo funciona una vivienda protegida (VPO)
La vivienda es competencia de las comunidades autónomas (Constitución, art. 148.1.3ª), así que cada una regula la vivienda protegida en su ley y en su plan de vivienda, con regímenes, precios y plazos propios. La ley estatal de suelo obliga a reservar suelo para vivienda protegida en las nuevas urbanizaciones, con un régimen que permita fijar al menos su precio máximo de venta o alquiler (TRLSRU, art. 20.1.b).
Un ejemplo concreto es la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, en vigor desde enero de 2026. Mientras dura la protección, la vivienda debe ser residencia habitual y permanente, nunca segunda residencia (art. 55.3), y se vende o alquila a precio máximo (art. 58). Solo puede comprarla quien tiene ingresos dentro de los límites del plan, está empadronado en Andalucía, inscrito en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida y no es titular de otra vivienda (art. 56.2). Cada reventa necesita autorización de la Junta (art. 75), y la Junta y el ayuntamiento tienen derecho de tanteo y retracto: pueden quedarse la vivienda por un precio que no supera el máximo legal (arts. 83 y 84). La duración de la protección la fija cada programa y consta en la calificación (art. 57.1). En otras comunidades las reglas se parecen, pero cambian según la comunidad y la calificación.
Las limitaciones constan en la escritura y en el Registro de la Propiedad (art. 55.2), así que se ven en la nota simple. En impuestos, la VPO de régimen especial o de promoción pública entregada por el promotor paga un IVA del 4 %, frente al 10 % general de la vivienda nueva (Ley 37/1992, art. 91); una VPO de segunda mano paga ITP. Compare el coste total en la calculadora de gastos de compra.
Cómo comprar una VPO paso a paso
- Confirme el requisito de base: la VPO será su residencia habitual.
- Compruebe los requisitos de su comunidad: residencia o empadronamiento, ingresos máximos y no tener otra vivienda; en Andalucía, inscríbase además en el registro de demandantes del municipio.
- Pida la nota simple y la calificación de la vivienda: régimen, fecha y duración de la protección.
- Pregunte el precio máximo legal y no pague nada por encima: en Andalucía el sobreprecio está prohibido (art. 58).
- En una reventa, cuente con la autorización autonómica y con el plazo de tanteo de la administración antes de firmar la escritura; en Andalucía, sesenta días naturales (art. 84.3).
- Si necesita hipoteca, diga al banco desde el principio que la vivienda es protegida.
Errores frecuentes al comprar una VPO
- Comprar una VPO como segunda residencia o para alquiler turístico: durante la protección el uso está limitado.
- Dar por hecho que una VPO antigua ya es libre: compruebe en la nota simple si la protección sigue vigente o si consta la descalificación.
- Ignorar el tanteo y retracto: la administración puede quedarse la vivienda incluso después de la venta.
- Suponer que toda VPO paga el IVA reducido: solo la de régimen especial o de promoción pública entregada por el promotor.
VPO de obra nueva frente a vivienda libre
Muchas promociones nuevas mezclan vivienda protegida y vivienda libre. La protegida se adjudica entre demandantes inscritos, con precio máximo y uso como residencia habitual. La libre la vende el promotor a cualquier comprador, residente o no, a precio de mercado y con IVA del 10 %, sin límites de reventa propios de la protección.
Para un comprador extranjero que busca segunda residencia o inversión, la opción realista es la obra nueva libre: está en el catálogo, y la guía de compra explica impuestos y pasos.
Preguntas frecuentes sobre la VPO
¿Puede un extranjero comprar una VPO? Depende de la residencia, no del pasaporte. En Andalucía la ley pide empadronamiento, inscripción en el registro de demandantes, ingresos limitados y residencia habitual, y no menciona la nacionalidad entre esos requisitos (Ley 5/2025, art. 56.2).
¿Puedo alquilar mi VPO? En Andalucía, solo por motivos laborales, de salud u otra causa justificada, con declaración responsable previa y a renta máxima (Ley 5/2025, arts. 58 y 77).
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Comprobado:
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Comprobado:
- 4 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Dos.1.6º · Comprobado:
Fuentes y normativa
- Constitución Española, art. 148.1.3ª · comprobado el
- RDLeg 7/2015 texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), art. 20.1.b · comprobado el
- Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, arts. 55–58 y 62 · comprobado el
- Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, arts. 75, 77, 83–85 · comprobado el
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91.Uno.1.7º y 91.Dos.1.6º · comprobado el