Dónde comprar casa en España: zonas por perfil

No hay un «mejor sitio» para comprar en España: depende de para qué compra. Quien se jubila y busca inviernos suaves con el médico cerca, la familia que quiere una casa para las vacaciones y quien compra para alquilar acaban en pueblos distintos de la misma costa. Esta guía va por perfiles: qué mirar, a qué se renuncia y qué zonas de las que cubrimos suelen encajar. La tabla de zonas de esta página pone las mismas cifras una al lado de otra para cada lugar —precio por metro cuadrado (MIVAU), clima de invierno (AEMET), proporción de residentes extranjeros (Padrón) y tipo del IBI—, para que pueda comprobar cada afirmación con los datos y no tenga que fiarse de nuestra palabra.

Las zonas en cifras

Mapa de España. En color: Costa Blanca, Costa del Sol. Canarias, en el recuadro. — Mapas: © Instituto Geográfico Nacional (BDLJE), CC BY 4.0; elaboración de flatin.es.

Zona	Valor tasado medio	Temperatura media de enero	Proporción de residentes extranjeros	Tipo del IBI
Costa Blanca	2.299,39 €/m² Dato agregado de la zona · 11 de 26 municipios con datos · 84 % de la población · 2.º trimestre de 2026	11,1 °C – 11,9 °C 21 de 26 municipios con datos · normales climatológicas 1991–2020	29,4 % Dato agregado de la zona · 26 de 26 municipios con datos · 2025	0,71 % Dato agregado de la zona · 26 de 26 municipios con datos · 100 % de la población · 2025
↳ Costa Blanca Norte	3.018,68 €/m² Dato agregado de la zona · 6 de 12 municipios con datos · 74 % de la población · 2.º trimestre de 2026	11,3 °C – 11,9 °C 7 de 12 municipios con datos · normales climatológicas 1991–2020	37,6 % Dato agregado de la zona · 12 de 12 municipios con datos · 2025	0,78 % Dato agregado de la zona · 12 de 12 municipios con datos · 100 % de la población · 2025
↳ Costa Blanca Sur	2.082,44 €/m² Dato agregado de la zona · 5 de 14 municipios con datos · 87 % de la población · 2.º trimestre de 2026	11,1 °C – 11,9 °C 14 de 14 municipios con datos · normales climatológicas 1991–2020	26,5 % Dato agregado de la zona · 14 de 14 municipios con datos · 2025	0,68 % Dato agregado de la zona · 14 de 14 municipios con datos · 100 % de la población · 2025
Costa del Sol	3.536,01 €/m² Dato agregado de la zona · 9 de 14 municipios con datos · 94 % de la población · 2.º trimestre de 2026	12,5 °C – 14,6 °C 12 de 14 municipios con datos · normales climatológicas 1991–2020	20,9 % Dato agregado de la zona · 14 de 14 municipios con datos · 2025	0,54 % Dato agregado de la zona · 14 de 14 municipios con datos · 100 % de la población · 2025

Jubilarse en España: qué mirar

Para vivir todo el año importan cosas que no se ven en una semana de agosto. Antes de elegir pueblo, compruebe:

el clima de todo el año, no solo el del verano: en la tabla de zonas, el dato de enero;
terreno llano y distancias cortas a pie: muchas urbanizaciones están en ladera y obligan a usar el coche;
centro de salud y hospital a una distancia razonable, y farmacias, comercios y transporte que funcionen también fuera de temporada;
un aeropuerto cerca para las visitas de la familia y los viajes a casa;
la comunidad extranjera: donde viven muchos residentes de su país hay servicios en su idioma y vida social, pero también precios pensados para el visitante.

Sanidad: comprar una vivienda no da acceso a la sanidad pública. Depende de su residencia y de cómo su sistema de pensiones se coordina con el español; antes de mudarse, compruebe con quien le paga la pensión cómo le da acceso a la sanidad pública española. Si no hay acceso, la alternativa es un seguro privado, que además se exige para algunos permisos de residencia: las opciones están en la guía de visados y residencia.

Qué zonas suelen encajar: la Costa Blanca Sur (Torrevieja, Orihuela Costa) es llana y tiene cerca el aeropuerto de Alicante-Elche; la Costa Blanca Norte (Dénia, Xàbia, Altea) es más verde y montañosa, con calles empinadas en muchas urbanizaciones; la Costa del Sol tiene el aeropuerto de Málaga; la Costa Cálida, en torno al Mar Menor, es llana. Qué proporción de residentes extranjeros tiene cada lugar y cuánto cuesta el metro cuadrado lo muestra la tabla de zonas. Vea las zonas: Costa Blanca y Costa del Sol.

Dónde viven más residentes extranjeros, municipio a municipio: ranking de residentes extranjeros, con datos del Padrón, que solo cuenta a quien está empadronado.

Delitos registrados por municipio: ranking de seguridad. Divide los delitos por la población empadronada, así que los municipios de costa con mucha población de temporada salen peor de lo que los vive un residente; donde hay datos, el ranking añade una segunda medida.

Pasar el invierno: dónde y qué esperar

Los inviernos más suaves de la península están en la costa del sureste y en la de Málaga: la Costa del Sol, la Costa Blanca Sur y la Costa Cálida. Compare en la tabla de zonas los datos de enero de AEMET, no las máximas del verano: son los que deciden si se vive bien de noviembre a marzo.

El invierno real es de días soleados y noches frescas. Cerca del mar la humedad hace que el frío se note más dentro de casa, y muchas viviendas se construyeron pensando en el verano: suelo de baldosa, poco aislamiento y sin calefacción central. Se calienta con bomba de calor (el aire acondicionado) o con estufas, y la factura de la luz sube. Al visitar una vivienda, mire la orientación (mejor al sur), el aislamiento y el doble acristalamiento, si hay split en cada dormitorio y la letra del certificado energético. Una obra nueva se proyecta con las exigencias energéticas actuales del Código Técnico de la Edificación: vea el catálogo de obra nueva.

Otra cosa del invierno: en las urbanizaciones de segunda residencia muchas casas están vacías y algunos restaurantes cierran. Para quien vive todo el año, un casco urbano con vida propia pesa tanto como la temperatura. Y a pocos kilómetros de la costa, en el interior con altura, las noches son claramente más frías.

Los municipios ordenados por la temperatura media de enero de AEMET: ranking de inviernos templados.

Con presupuesto ajustado

Si manda el presupuesto, la tabla de zonas de esta página muestra que los pueblos de interior, la Costa Blanca Sur y Murcia suelen salir más baratos por metro cuadrado que la Costa Blanca Norte o la parte occidental de la Costa del Sol. Compruébelo lugar por lugar: es un valor medio del municipio (el valor tasado del MIVAU), y la primera línea o el casco antiguo pueden quedar muy por encima o por debajo.

El precio no es el coste. En una vivienda de segunda mano paga el ITP de la comunidad autónoma; en una obra nueva, IVA y AJD. Calcule el total con la calculadora de gastos de compra. Después vienen los gastos de cada año: IBI, cuota de la comunidad, tasa de basuras, seguro y, si no es residente, el impuesto por la renta imputada aunque no alquile: todo en la guía de impuestos del propietario.

La casa de campo barata tiene sus propios riesgos: construcciones sin licencia en suelo rústico, viviendas en situación de AFO en Andalucía, falta de cédula o de licencia de ocupación, agua de pozo. Antes de reservar, lea la guía de riesgos. Y cuente con el coche: en el interior casi todo queda a una distancia que no se hace a pie.

Los municipios ordenados por precio por metro cuadrado: ranking de precio, con el valor tasado del MIVAU, que es una media de tasaciones y no de precios de anuncio.

Comprar para alquilar

La rentabilidad bruta es el alquiler de un año dividido por el precio. La que cuenta es la neta: la que queda tras restar IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacíos, gestión y el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). Un no residente tributa por el alquiler: si reside en la UE o el EEE puede deducir gastos; si reside fuera, paga sobre el ingreso íntegro. Haga la cuenta con la calculadora de rentabilidad.

Comprar un piso no da derecho a alquilarlo a turistas. Deciden la comunidad autónoma (el registro), el ayuntamiento (si el planeamiento lo permite) y la comunidad de propietarios, que desde abril de 2025 vota la actividad por tres quintos; y el registro del vendedor, por lo general, no pasa al comprador. Las reglas por región están en la guía de alquiler turístico.

La costa se llena en verano y se vacía en invierno: un alquiler turístico tiene meses muertos, y el de larga duración es más estable, pero está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Las cifras de la tabla son medias y el pasado no garantiza nada. Esto es información, no asesoramiento financiero.

Los municipios ordenados por rentabilidad bruta del alquiler: ranking de rentabilidad, que divide el alquiler anual del índice estatal (SERPAVI) por el valor tasado del MIVAU, antes de gastos e impuestos.

Las zonas que cubrimos

Costa Blanca Norte: de Dénia a La Vila Joiosa; montaña junto al mar, villas en ladera y las torres de Benidorm.
Costa Blanca Sur: de Santa Pola a Pilar de la Horadada; llana, con residenciales con piscina y campos de golf.
Costa del Sol: la costa de Málaga, de Nerja a Manilva; con el aeropuerto internacional de Málaga.
Costa Cálida: la costa de la Región de Murcia, con el Mar Menor, Cartagena, Mazarrón y Águilas.
Provincia de Valencia: la ciudad de Valencia y los municipios grandes de la provincia, como Gandia o Sagunto.

La tabla incluye también los municipios grandes de interior de estas provincias. Las promociones en venta y el detalle de cada costa: Costa Blanca, Costa del Sol y el catálogo de obra nueva.

Cómo comparamos

Cada columna de la tabla sale de una fuente oficial y usa la misma medida para todos los lugares: precio por metro cuadrado según el valor tasado del Ministerio de Vivienda (MIVAU), temperaturas de enero de la Agencia Estatal de Meteorología (AEMET), proporción de residentes extranjeros del Padrón del INE, delitos registrados del Balance de Criminalidad del Ministerio del Interior y el tipo del IBI que aprueba cada ayuntamiento. Junto a cada dato figura su periodo o su fecha de publicación.

Si una fuente no tiene dato para un lugar, el lugar aparece igual, marcado como «sin datos»: no lo estimamos ni lo rellenamos con el del vecino. No sumamos los criterios en una nota de «mejor sitio»: cuánto pesa el clima frente al precio lo decide usted, no una fórmula nuestra.

Cambios en esta guía

17/10/2026: primera versión, con cuatro perfiles, la tabla de zonas y la metodología. Cuando se actualizan los datos, cambia la fecha de cada columna; el texto se revisa si cambia la comparación.

Datos y enlaces comprobados el 17/10/2026. Información general, no asesoramiento legal, fiscal ni financiero.