Wo in Spanien kaufen: Zonen nach Lebensplan

Den einen besten Ort in Spanien gibt es nicht: Es kommt darauf an, wofür Sie kaufen. Wer als Rentner milde Winter und einen Arzt in der Nähe sucht, wer als Familie ein Ferienhaus will und wer mit Mieteinnahmen rechnet, landet in verschiedenen Orten an derselben Küste. Dieser Ratgeber geht nach Lebensplan vor: worauf Sie achten sollten, was Sie dafür aufgeben und welche unserer Zonen meist passen. Die Tabelle der Zonen auf dieser Seite stellt für jeden Ort dieselben Werte nebeneinander – Quadratmeterpreis (MIVAU), Winterklima (AEMET), Anteil ausländischer Einwohner (Padrón) und IBI-Hebesatz –, damit Sie jede Aussage an den Daten prüfen können, statt uns einfach zu glauben.

Die Gebiete in Zahlen

Karte Spaniens. Farbig hervorgehoben: Costa Blanca, Costa del Sol. Die Kanarischen Inseln im Kasten. — Karten: © Instituto Geográfico Nacional (BDLJE), CC BY 4.0; bearbeitet von flatin.es.

Gebiet	Durchschnittlicher Schätzwert	Mitteltemperatur im Januar	Ausländeranteil	IBI-Steuersatz
Costa Blanca	2.299,39 €/m² Zusammengefasster Wert der Zone · 11 von 26 Gemeinden mit Daten · 84 % der Bevölkerung · 2. Quartal 2026	11,1 °C – 11,9 °C 21 von 26 Gemeinden mit Daten · Klimanormalwerte 1991–2020	29,4 % Zusammengefasster Wert der Zone · 26 von 26 Gemeinden mit Daten · 2025	0,71 % Zusammengefasster Wert der Zone · 26 von 26 Gemeinden mit Daten · 100 % der Bevölkerung · 2025
↳ Costa Blanca Norte	3.018,68 €/m² Zusammengefasster Wert der Zone · 6 von 12 Gemeinden mit Daten · 74 % der Bevölkerung · 2. Quartal 2026	11,3 °C – 11,9 °C 7 von 12 Gemeinden mit Daten · Klimanormalwerte 1991–2020	37,6 % Zusammengefasster Wert der Zone · 12 von 12 Gemeinden mit Daten · 2025	0,78 % Zusammengefasster Wert der Zone · 12 von 12 Gemeinden mit Daten · 100 % der Bevölkerung · 2025
↳ Costa Blanca Sur	2.082,44 €/m² Zusammengefasster Wert der Zone · 5 von 14 Gemeinden mit Daten · 87 % der Bevölkerung · 2. Quartal 2026	11,1 °C – 11,9 °C 14 von 14 Gemeinden mit Daten · Klimanormalwerte 1991–2020	26,5 % Zusammengefasster Wert der Zone · 14 von 14 Gemeinden mit Daten · 2025	0,68 % Zusammengefasster Wert der Zone · 14 von 14 Gemeinden mit Daten · 100 % der Bevölkerung · 2025
Costa del Sol	3.536,01 €/m² Zusammengefasster Wert der Zone · 9 von 14 Gemeinden mit Daten · 94 % der Bevölkerung · 2. Quartal 2026	12,5 °C – 14,6 °C 12 von 14 Gemeinden mit Daten · Klimanormalwerte 1991–2020	20,9 % Zusammengefasster Wert der Zone · 14 von 14 Gemeinden mit Daten · 2025	0,54 % Zusammengefasster Wert der Zone · 14 von 14 Gemeinden mit Daten · 100 % der Bevölkerung · 2025

Als Rentner in Spanien leben: worauf es ankommt

Wer das ganze Jahr bleibt, braucht anderes, als eine Woche im August zeigt. Prüfen Sie, bevor Sie sich für einen Ort entscheiden:

das Klima übers ganze Jahr, nicht nur im Sommer: in der Tabelle der Zonen den Januar;
ebenes Gelände und kurze Wege zu Fuß: viele Urbanisationen liegen am Hang, ohne Auto geht dort nichts;
Gesundheitszentrum und Krankenhaus in vernünftiger Entfernung, dazu Apotheken, Geschäfte und Busse, die auch außerhalb der Saison fahren;
einen Flughafen in der Nähe für Besuche der Familie und Heimreisen;
die ausländische Gemeinschaft: Wo viele Ihrer Landsleute leben, gibt es Dienstleister in Ihrer Sprache und Anschluss, aber auch Preise für Gäste.

Krankenversicherung: Der Kauf einer Immobilie verschafft keinen Zugang zum spanischen öffentlichen Gesundheitssystem. Das hängt von Ihrem Wohnsitz ab und davon, wie Ihr Rentensystem mit dem spanischen verbunden ist; klären Sie vor dem Umzug mit Ihrem Rententräger, wie Sie mit Ihrer Rente Zugang zur öffentlichen Versorgung in Spanien erhalten. Ohne diesen Zugang bleibt eine private Krankenversicherung, die manche Aufenthaltstitel ohnehin verlangen: die Möglichkeiten im Ratgeber Visum und Aufenthalt.

Welche Zonen meist passen: Die Costa Blanca Süd (Torrevieja, Orihuela Costa) ist flach, mit dem Flughafen Alicante-Elche in der Nähe; die Costa Blanca Nord (Dénia, Xàbia, Altea) ist grüner und bergiger, in vielen Urbanisationen mit steilen Straßen; die Costa del Sol hat den Flughafen Málaga; die Costa Cálida am Mar Menor ist flach. Den Ausländeranteil und den Quadratmeterpreis jedes Ortes zeigt die Tabelle der Zonen. Zu den Zonen: Costa Blanca und Costa del Sol.

Wo die meisten ausländischen Einwohner leben, Ort für Ort: Rangliste nach Ausländeranteil, aus dem Padrón, der nur gemeldete Einwohner zählt.

Erfasste Straftaten je Gemeinde: Rangliste Sicherheit. Sie teilt die Straftaten durch die gemeldete Bevölkerung, daher schneiden Küstenorte mit vielen Saisongästen schlechter ab, als Einwohner sie erleben; wo Daten vorliegen, zeigt die Rangliste einen zweiten Maßstab.

Überwintern in Spanien: wo und was Sie erwartet

Die mildesten Winter auf dem spanischen Festland hat die Südostküste und die Küste von Málaga: die Costa del Sol, die Costa Blanca Süd und die Costa Cálida. Vergleichen Sie in der Tabelle der Zonen die Januarwerte von AEMET, nicht die Sommerhöchstwerte: Sie entscheiden, ob es sich von November bis März gut leben lässt.

Der echte Winter heißt sonnige Tage und kühle Nächte. Am Meer lässt die Feuchtigkeit die Kälte im Haus stärker spüren, und viele Häuser wurden für den Sommer gebaut: Fliesenböden, wenig Dämmung, keine Zentralheizung. Geheizt wird mit der Wärmepumpe (der Klimaanlage) oder mit Heizlüftern, und die Stromrechnung steigt. Achten Sie bei der Besichtigung auf die Ausrichtung (am besten nach Süden), Dämmung und Doppelverglasung, ein Split-Gerät in jedem Schlafzimmer und die Klasse des Energieausweises. Ein Neubau wird nach den aktuellen Energievorgaben der spanischen Bauordnung (CTE) geplant: siehe den Neubau-Katalog.

Der Winter hat noch eine Seite: In Urbanisationen mit vielen Ferienhäusern stehen viele Häuser leer, manche Restaurants schließen. Wer das ganze Jahr bleibt, sollte auf einen Ort mit eigenem Leben genauso achten wie auf die Temperatur. Und wenige Kilometer landeinwärts, in höheren Lagen, sind die Nächte deutlich kälter.

Gemeinden nach mittlerer Januartemperatur von AEMET: Rangliste der wärmsten Winter.

Mit kleinem Budget

Wenn das Budget entscheidet: Die Tabelle der Zonen auf dieser Seite zeigt, dass Orte im Hinterland, die Costa Blanca Süd und Murcia meist günstiger pro Quadratmeter sind als die Costa Blanca Nord oder der westliche Teil der Costa del Sol. Prüfen Sie es Ort für Ort: Der Wert ist ein Mittel für die Gemeinde (der Schätzwert des MIVAU), und die erste Meereslinie oder die Altstadt können deutlich darüber oder darunter liegen.

Der Preis ist nicht die Rechnung. Für eine Bestandsimmobilie zahlen Sie die Grunderwerbsteuer der Region (ITP), für einen Neubau IVA und AJD. Den Gesamtbetrag rechnet der Rechner für Kaufnebenkosten. Dazu kommen die jährlichen Kosten: IBI, Gemeinschaftsbeitrag, Müllgebühr, Versicherung und als Nichtresident die Steuer auf fiktives Einkommen, auch wenn Sie nicht vermieten. Alles im Ratgeber Steuern für Eigentümer.

Das günstige Landhaus hat eigene Risiken: Bauten ohne Genehmigung auf ländlichem Boden, Häuser im AFO-Status in Andalusien, fehlende Cédula de habitabilidad oder Bezugsgenehmigung, Wasser aus dem Brunnen. Lesen Sie vor der Reservierung den Ratgeber Risiken. Und rechnen Sie mit dem Auto: Im Hinterland ist fast alles zu weit für den Fußweg.

Gemeinden nach Quadratmeterpreis: Rangliste der günstigsten Orte, nach dem Schätzwert des MIVAU, einem Mittel aus Bankgutachten, nicht aus Angebotspreisen.

Kaufen zum Vermieten

Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Entscheidend ist die Nettorendite: was nach IBI, Gemeinschaftsbeitrag, Versicherung, Instandhaltung, Leerstand, Verwaltung und der Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) übrig bleibt. Ein Nichtresident versteuert die Miete: Wer in der EU oder im EWR lebt, darf Ausgaben abziehen, alle anderen zahlen auf die Bruttoeinnahmen. Rechnen Sie es im Renditerechner durch.

Der Kauf einer Wohnung gibt kein Recht, sie an Feriengäste zu vermieten. Mitreden dürfen die Region (Registrierung), das Rathaus (ob der Bebauungsplan es erlaubt) und die Eigentümergemeinschaft, die seit April 2025 mit drei Fünfteln darüber abstimmt; die Registrierung des Verkäufers geht in der Regel nicht auf den Käufer über. Die Regeln je Region stehen im Ratgeber Ferienvermietung.

Die Küste ist im Sommer voll und im Winter leer: Eine Ferienvermietung hat tote Monate, eine Langzeitvermietung ist stetiger, unterliegt aber dem Mietgesetz (LAU). Die Zahlen in der Tabelle sind Mittelwerte, und frühere Renditen garantieren nichts. Das ist eine Information, keine Anlageberatung.

Gemeinden nach Bruttomietrendite: Rangliste Mietrendite, die die Jahresmiete aus dem staatlichen Mietindex (SERPAVI) durch den Schätzwert des MIVAU teilt, vor Kosten und Steuern.

Die Zonen, die wir abdecken

Costa Blanca Nord: von Dénia bis La Vila Joiosa; Berge bis ans Meer, Villen am Hang und die Hochhäuser von Benidorm.
Costa Blanca Süd: von Santa Pola bis Pilar de la Horadada; flach, mit Wohnanlagen mit Pool und Golfplätzen.
Costa del Sol: die Küste der Provinz Málaga von Nerja bis Manilva; mit dem internationalen Flughafen Málaga.
Costa Cálida: die Küste der Region Murcia mit dem Mar Menor, Cartagena, Mazarrón und Águilas.
Provinz Valencia: die Stadt Valencia und die größeren Gemeinden der Provinz wie Gandia oder Sagunto.

Die Tabelle enthält auch die größeren Orte im Hinterland dieser Provinzen. Neubauprojekte im Verkauf und jede Küste im Detail: Costa Blanca, Costa del Sol und der Neubau-Katalog.

Wie wir vergleichen

Jede Spalte der Tabelle stammt aus einer amtlichen Quelle und misst jeden Ort gleich: Quadratmeterpreis nach den Schätzwerten des Wohnungsbauministeriums (MIVAU), Januartemperaturen des staatlichen Wetterdienstes (AEMET), Ausländeranteil aus dem Padrón des INE, erfasste Straftaten aus der Kriminalitätsbilanz des Innenministeriums und der IBI-Hebesatz, den jedes Rathaus beschließt. Bei jedem Wert stehen Zeitraum oder Veröffentlichungsdatum.

Hat eine Quelle für einen Ort keinen Wert, bleibt der Ort trotzdem in der Tabelle, markiert mit „keine Daten“: Wir schätzen nichts und übernehmen nicht den Wert des Nachbarorts. Eine Gesamtnote „bester Ort“ gibt es nicht: Wie viel das Klima gegenüber dem Preis zählt, entscheiden Sie, nicht unsere Formel.

Änderungen an diesem Ratgeber

17.10.2026: erste Fassung mit vier Profilen, der Tabelle der Zonen und der Methode. Werden die Daten aktualisiert, ändert sich das Datum in jeder Spalte; der Text wird überarbeitet, wenn sich der Vergleich ändert.

Daten und Links geprüft am 17.10.2026. Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.