Испания или Португалия: сравнение для покупателя жилья
Испанию и Португалию часто выбирают вместе: мягкий климат, море и короткие перелёты из остальной Европы. Но налоги, пути к виду на жительство и то, как измеряют цены на жильё, у них разные. Здесь мы сравниваем их по пунктам, а в таблице каждая цифра дана с источником и датой: испанские — из наших таблиц, португальские — от португальских государственных ведомств.
Испания и Португалия по пунктам
| Пункт | Испания | Португалия |
|---|---|---|
| Налог на передачу при покупке | ITP, вторичное жильё: 3 % – 13 % в зависимости от сообществаТаблица налогов покупки по территориям (норма каждого сообщества) · проверено 15.10.2026 IVA, новостройка: 10 %Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · проверено 15.10.2026 |
IMT, собственное постоянное жильё: 0 % – 7,5 % цены, по ступенямAT · Código do IMT (redacción Lei 73-A/2025), art. 17.º, n.º 1, a) · проверено 17.10.2026 · flatin.pt IMT, другое жильё: 1 % – 7,5 % цены, по ступенямAT · Código do IMT (redacción Lei 73-A/2025), art. 17.º, n.º 1, c) · проверено 17.10.2026 · flatin.pt IMT, покупатель-нерезидент: 7,5 %, единая ставкаAT · Código do IMT, art. 17.º, n.os 10–12 · проверено 17.10.2026 · flatin.pt |
| Гербовый сбор | AJD, новостройка: 0 % – 2 % в зависимости от сообществаТаблица налогов покупки по территориям (норма каждого сообщества) · проверено 15.10.2026 |
Гербовый сбор (Imposto do Selo) при покупке: 0,8 %AT · Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1 · проверено 17.10.2026 · flatin.pt |
| Ежегодный муниципальный налог на жильё | IBI: 0,4 % – 1,1 % кадастровой стоимости, ставку задаёт муниципалитетRDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · проверено 17.10.2026 |
Imposto Municipal sobre Imóveis: 0,3 % – 0,45 % налоговой стоимости, ставку задаёт муниципалитетAT · Código do IMI, art. 112.º, n.º 1, c) · проверено 17.10.2026 · flatin.pt |
| Налог на имущество: необлагаемая сумма на человека | Налог на имущество, государственный необлагаемый минимум: 700 000 €Ley 19/1991 Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28.Dos y Tres · проверено 17.10.2026 |
AIMI, дополнительный муниципальный налог: вычет 600 000 € на человекаAT · Código do IMI, art. 135.º-C, n.º 2, a) · проверено 17.10.2026 · flatin.pt |
| Налог с аренды | IRNR, резидент ЕС или ЕЭЗ: 19 % с аренды за вычетом расходовRDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · проверено 17.10.2026 IRNR, прочие нерезиденты: 24 % с валовой арендыRDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · проверено 17.10.2026 |
IRS с аренды жилья: 25 %, отдельная ставкаAT · Código do IRS (redacción Lei 56/2023), art. 72.º, n.º 2 · проверено 17.10.2026 · flatin.pt |
| ВНЖ без работы в стране | ВНЖ без права на работу: средства 400 % IPREM в месяцRD 1155/2024 Reglamento de extranjería, art. 62.1.a · проверено 17.10.2026 |
Виза для тех, кто живёт на собственный доход или пенсиюMNE · Lei 23/2007 (documentação instrutória MNE), visto de residência: «Pessoas que vivem de rendimentos próprios» e «Reformados» · проверено 17.10.2026 · flatin.pt ВНЖ за инвестиции: покупка недвижимости больше не даёт права на негоAIMA · Lei 23/2007 (redacción Lei 56/2023), art. 90.º-A · проверено 17.10.2026 · flatin.pt |
| Удалённая работа | Виза цифрового кочевника: работа на компании в Испании — не больше 20 %Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, art. 74 bis.1 · проверено 17.10.2026 |
Виза цифрового кочевника: средний доход не ниже 4 × минимальная зарплата в месяцMNE · Lei 23/2007 (documentação instrutória MNE), visto de residência: «Nómada Digital» · проверено 17.10.2026 · flatin.pt ВНЖ для удалённой работы на заказчиков вне ПортугалииAIMA · Lei 23/2007, art. 88.º, n.º 1 · проверено 17.10.2026 · flatin.pt |
| Налоговый режим для новых резидентов | Режим командированных (Бекхэма): 24 % до 600 000 € базыLey 35/2006 IRPF, art. 93.2.e.1º · проверено 17.10.2026 |
IFICI: 20 % с дохода от квалифицированной деятельностиAT · Estatuto dos Benefícios Fiscais (aditado Lei 82/2023), art. 58.º-A · проверено 17.10.2026 · flatin.pt Режим NHR (residente não habitual): закрыт для новых заявителейAT · Código do IRS, art. 16.º, n.os 8–12 (revogados) · проверено 17.10.2026 · flatin.pt |
Показываем только цифры, сверенные с официальным источником каждой страны. Цифры Португалии ведут на сайт ведомства и на страницу flatin.pt по теме.
Налоги при покупке
В Испании при покупке вторичного жилья платят налог на передачу имущества (ITP), ставку которого устанавливает каждый регион (3 % – 13 %). При покупке новостройки — IVA (10 %) и гербовый сбор AJD (0 % – 2 %).
В Португалии при покупке платят IMT — налог по ступеням цены, который может достигать 7,5 % цены — и гербовый сбор (Imposto do Selo, 0,8 %). В таблице — диапазон ставок для каждого случая (собственное постоянное жильё, другое жильё, покупатель-нерезидент) с португальским источником и датой; точные ступени — в норме по ссылке. Расходы на покупку в Испании посчитайте в нашем калькуляторе расходов.
Налоги каждый год
В Испании собственник платит IBI — местный налог на недвижимость, ставку которого от кадастровой стоимости устанавливает муниципалитет (0,4 % – 1,1 %). Если вы не резидент Испании, вы ещё декларируете вменённый доход от жилья, даже если не сдаёте его: по ставке 19 % для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24 % для остальных. Подробно — в гиде по налогам собственника-нерезидента.
В Португалии каждый год платят Imposto Municipal sobre Imóveis — муниципальный налог на недвижимость (0,3 % – 0,45 %), и дополнительный AIMI, если стоимость вашей недвижимости выше 600 000 €; в таблице — база (налоговая стоимость недвижимости) и вычет AIMI на человека.
ВНЖ
Остаются, среди прочего, ВНЖ без права на работу (non-lucrative) и виза digital nomad, а тем, кто переезжает работать, может подойти налоговый режим Бекхэма — коротко о них в гиде по визам и ВНЖ.
В Португалии виза D7 — для тех, кто живёт на пассивный доход, а D8 — для удалённой работы. Даёт ли сейчас покупка недвижимости доступ к какому-либо португальскому разрешению и какие налоговые режимы есть для новых резидентов, показывает таблица с источником и датой; подробности — на flatin.pt.
Кому что подходит
Общего победителя нет: всё зависит от вашей ситуации. Учтите такие факторы:
- Язык: где вам и вашей семье будет проще объясняться.
- Перелёты: из каких аэропортов есть прямые рейсы в ваш город.
- Путь к ВНЖ: будете ли вы жить на пассивный доход, работать удалённо или приезжать без визы на сезон.
- Налоговое соглашение: что говорит соглашение об избежании двойного налогообложения между вашей страной и каждой из двух.
- Бюджет: налоги при покупке, ежегодные налоги и цены в интересующих вас местах.
- Тип жилья: новостройка или вторичка, побережье или город.
Сопоставьте цифры из таблицы со своим бюджетом и посчитайте для своего случая. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.
Португалия подробно — на нашем сайте о Португалии flatin.pt: это отдельный сайт со своими данными и источниками. Если выбираете Испанию, начните с каталога новостроек и гида по покупке жилья.