España o Portugal: comparación para comprar vivienda
España y Portugal se eligen a menudo a la vez: clima suave, costa y vuelos cortos desde el resto de Europa. Pero sus impuestos, sus vías de residencia y la forma de medir los precios son distintos. Esta página los compara punto por punto, y la tabla recoge cada cifra con su fuente y su fecha: las de España salen de nuestras propias tablas; las de Portugal, de organismos portugueses.
España y Portugal, punto por punto
| Concepto | España | Portugal |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisión al comprar | ITP, vivienda usada: 3 % – 13 % según la comunidadTabla de impuestos de compra por territorio (norma de cada comunidad) · comprobado 15/10/2026 IVA, obra nueva: 10 %Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · comprobado 15/10/2026 |
IMT, vivienda propia y permanente: 0 % – 7,5 % del precio, según el tramoAT · Código do IMT (redacción Lei 73-A/2025), art. 17.º, n.º 1, a) · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt IMT, otra vivienda: 1 % – 7,5 % del precio, según el tramoAT · Código do IMT (redacción Lei 73-A/2025), art. 17.º, n.º 1, c) · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt IMT, comprador no residente: 7,5 %, tipo únicoAT · Código do IMT, art. 17.º, n.os 10–12 · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt |
| Impuesto documental o del sello | AJD, obra nueva: 0 % – 2 % según la comunidadTabla de impuestos de compra por territorio (norma de cada comunidad) · comprobado 15/10/2026 |
Imposto do Selo sobre la compra: 0,8 %AT · Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1 · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt |
| Impuesto municipal anual sobre la vivienda | IBI: 0,4 % – 1,1 % del valor catastral, según el ayuntamientoRDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · comprobado 17/10/2026 |
Imposto Municipal sobre Imóveis: 0,3 % – 0,45 % del valor patrimonial, según el municipioAT · Código do IMI, art. 112.º, n.º 1, c) · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt |
| Impuesto patrimonial: importe exento por persona | Impuesto sobre el Patrimonio, mínimo exento estatal: 700.000 €Ley 19/1991 Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28.Dos y Tres · comprobado 17/10/2026 |
AIMI, adicional del impuesto municipal: deducción de 600.000 € por personaAT · Código do IMI, art. 135.º-C, n.º 2, a) · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt |
| Impuesto sobre el alquiler | IRNR, residente en la UE o el EEE: 19 % del alquiler menos gastosRDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · comprobado 17/10/2026 IRNR, resto de no residentes: 24 % del alquiler íntegroRDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · comprobado 17/10/2026 |
IRS sobre el alquiler de vivienda: 25 %, tasa autónomaAT · Código do IRS (redacción Lei 56/2023), art. 72.º, n.º 2 · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt |
| Residencia sin trabajar en el país | Residencia no lucrativa: medios de 400 % del IPREM al mesRD 1155/2024 Reglamento de extranjería, art. 62.1.a · comprobado 17/10/2026 |
Visado de residencia para quien vive de rendimientos propios o de una pensiónMNE · Lei 23/2007 (documentação instrutória MNE), visto de residência: «Pessoas que vivem de rendimentos próprios» e «Reformados» · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt Autorización de residencia por inversión: la compra de inmuebles ya no da accesoAIMA · Lei 23/2007 (redacción Lei 56/2023), art. 90.º-A · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt |
| Trabajo en remoto | Visado de nómada digital: trabajo para empresas en España de hasta 20 %Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, art. 74 bis.1 · comprobado 17/10/2026 |
Visado de nómada digital: ingresos medios de al menos 4 × el salario mínimo mensualMNE · Lei 23/2007 (documentação instrutória MNE), visto de residência: «Nómada Digital» · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt Autorización de residencia para el trabajo en remoto para fuera de PortugalAIMA · Lei 23/2007, art. 88.º, n.º 1 · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt |
| Régimen fiscal para nuevos residentes | Régimen de desplazados (Beckham): 24 % hasta 600.000 € de baseLey 35/2006 IRPF, art. 93.2.e.1º · comprobado 17/10/2026 |
IFICI: 20 % sobre rendimientos de actividades calificadasAT · Estatuto dos Benefícios Fiscais (aditado Lei 82/2023), art. 58.º-A · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt Residente no habitual (RNH): cerrado a nuevas inscripcionesAT · Código do IRS, art. 16.º, n.os 8–12 (revogados) · comprobado 17/10/2026 · flatin.pt |
Solo mostramos las cifras comprobadas en la fuente oficial de cada país. Las de Portugal enlazan con su organismo y con la página de flatin.pt sobre el tema.
Impuestos al comprar
En España, una vivienda de segunda mano paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma (3 % – 13 %). Una obra nueva paga IVA (10 %) y actos jurídicos documentados (AJD, 0 % – 2 %).
En Portugal, la compra paga el IMT, un impuesto por tramos de precio que puede llegar al 7,5 % del precio, y el impuesto del sello (Imposto do Selo, 0,8 %). La tabla da el intervalo de tipos de cada caso —vivienda propia y permanente, otra vivienda y comprador no residente—, con su fuente portuguesa y su fecha; los tramos exactos están en la norma enlazada. Para una compra en España, calcule los gastos con nuestra calculadora de gastos de compra.
Impuestos cada año
En España, el propietario paga el IBI, cuyo tipo fija cada ayuntamiento sobre el valor catastral (0,4 % – 1,1 %). Si no reside en España, además declara una renta imputada por la vivienda aunque no la alquile: al 19 % si reside en la UE o el EEE y al 24 % en los demás casos. Lo explicamos en la guía de impuestos del propietario no residente.
En Portugal se paga cada año el Imposto Municipal sobre Imóveis, el impuesto municipal sobre inmuebles (0,3 % – 0,45 %), y el adicional AIMI cuando el valor de los inmuebles supera 600.000 €; la tabla indica la base (el valor patrimonial tributario) y la deducción del AIMI por persona.
Residencia
En Portugal, el visado D7 es para quien vive de rentas pasivas y el D8, para el trabajo en remoto. Si comprar inmuebles da hoy acceso a algún permiso portugués y qué regímenes fiscales existen para nuevos residentes lo indica la tabla, con su fuente y su fecha; el detalle está en flatin.pt.
¿A quién le conviene cada uno?
No hay un ganador general: depende de su caso. Tenga en cuenta estos factores:
- Idioma: en qué país se defienden mejor usted y su familia.
- Vuelos: qué aeropuertos tienen conexión directa con su ciudad.
- Vía de residencia: si vivirá de rentas, trabajará en remoto o pasará temporadas sin visado.
- Convenio fiscal: qué dice el convenio de doble imposición entre su país y cada uno de los dos.
- Presupuesto: impuestos de compra, impuestos anuales y precios en las zonas que le interesan.
- Tipo de vivienda: obra nueva o segunda mano, costa o ciudad.
Ponga las cifras de la tabla junto a su presupuesto y haga el cálculo para su situación. Es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico.
Portugal, en detalle, en nuestro sitio hermano flatin.pt: es un sitio aparte, con sus propios datos y fuentes. Si se queda con España, empiece por el catálogo de obra nueva y la guía para comprar vivienda.