Espagne ou Portugal : comparer avant d’acheter
Espagne ou Portugal ? Pour une retraite au soleil ou une résidence secondaire, les deux pays sont souvent mis en balance : climat doux, littoral étendu et vols courts depuis la France, la Belgique ou la Suisse. Mais leurs impôts, leurs voies de résidence et la façon dont on y mesure les prix diffèrent. Cette page les compare point par point, et le tableau donne chaque chiffre avec sa source et sa date : ceux de l’Espagne viennent de nos propres tables, ceux du Portugal d’organismes publics portugais.
Espagne et Portugal, point par point
| Point | Espagne | Portugal |
|---|---|---|
| Droit de mutation à l’achat | ITP, logement ancien : 3 % – 13 % selon la régionTableau des impôts d’achat par territoire (texte de chaque région) · vérifié 15/10/2026 TVA (IVA), logement neuf : 10 %Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · vérifié 15/10/2026 |
IMT, résidence propre et permanente : 0 % – 7,5 % du prix, par tranchesAT · Código do IMT (redacción Lei 73-A/2025), art. 17.º, n.º 1, a) · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt IMT, autre logement : 1 % – 7,5 % du prix, par tranchesAT · Código do IMT (redacción Lei 73-A/2025), art. 17.º, n.º 1, c) · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt IMT, acheteur non résident : 7,5 %, taux uniqueAT · Código do IMT, art. 17.º, n.os 10–12 · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt |
| Droit d’enregistrement ou de timbre | AJD, logement neuf : 0 % – 2 % selon la régionTableau des impôts d’achat par territoire (texte de chaque région) · vérifié 15/10/2026 |
Droit de timbre (Imposto do Selo) sur l’achat : 0,8 %AT · Tabela Geral do Imposto do Selo, verba 1.1 · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt |
| Impôt foncier municipal annuel | IBI : 0,4 % – 1,1 % de la valeur cadastrale, fixé par la communeRDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · vérifié 17/10/2026 |
Imposto Municipal sobre Imóveis : 0,3 % – 0,45 % de la valeur fiscale, fixé par la communeAT · Código do IMI, art. 112.º, n.º 1, c) · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt |
| Impôt sur la fortune : montant exonéré par personne | Impôt sur le patrimoine, minimum exonéré de l’État : 700 000 €Ley 19/1991 Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28.Dos y Tres · vérifié 17/10/2026 |
AIMI, additionnel à l’impôt foncier : déduction de 600 000 € par personneAT · Código do IMI, art. 135.º-C, n.º 2, a) · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt |
| Impôt sur les loyers | IRNR, résident de l’UE ou de l’EEE : 19 % des loyers moins les chargesRDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · vérifié 17/10/2026 IRNR, autres non-résidents : 24 % des loyers brutsRDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · vérifié 17/10/2026 |
IRS sur les loyers d’habitation : 25 %, taux libératoireAT · Código do IRS (redacción Lei 56/2023), art. 72.º, n.º 2 · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt |
| Résidence sans travailler dans le pays | Résidence non lucrative : ressources de 400 % de l’IPREM par moisRD 1155/2024 Reglamento de extranjería, art. 62.1.a · vérifié 17/10/2026 |
Visa de résidence pour qui vit de ses propres revenus ou d’une pensionMNE · Lei 23/2007 (documentação instrutória MNE), visto de residência: «Pessoas que vivem de rendimentos próprios» e «Reformados» · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt Titre de séjour pour investissement : l’achat immobilier n’y donne plus accèsAIMA · Lei 23/2007 (redacción Lei 56/2023), art. 90.º-A · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt |
| Télétravail | Visa nomade numérique : travail pour des entreprises en Espagne jusqu’à 20 %Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, art. 74 bis.1 · vérifié 17/10/2026 |
Visa nomade numérique : revenus moyens d’au moins 4 × le salaire minimum mensuelMNE · Lei 23/2007 (documentação instrutória MNE), visto de residência: «Nómada Digital» · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt Titre de séjour pour le télétravail pour des clients hors du PortugalAIMA · Lei 23/2007, art. 88.º, n.º 1 · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt |
| Régime fiscal des nouveaux résidents | Régime des impatriés (Beckham) : 24 % jusqu’à 600 000 € de baseLey 35/2006 IRPF, art. 93.2.e.1º · vérifié 17/10/2026 |
IFICI : 20 % sur les revenus d’activités qualifiéesAT · Estatuto dos Benefícios Fiscais (aditado Lei 82/2023), art. 58.º-A · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt Résident non habituel (RNH) : fermé aux nouvelles inscriptionsAT · Código do IRS, art. 16.º, n.os 8–12 (revogados) · vérifié 17/10/2026 · flatin.pt |
Nous n’affichons que les chiffres vérifiés auprès de la source officielle de chaque pays. Ceux du Portugal renvoient à l’organisme public et à la page de flatin.pt sur le sujet.
Impôts à l’achat
En Espagne, l’achat d’un logement ancien est soumis à l’impôt sur les transmissions (ITP), dont le taux est fixé par chaque région (3 % – 13 %). Un logement neuf paie la TVA espagnole (IVA, 10 %) et le droit sur les actes notariés (AJD, 0 % – 2 %).
Au Portugal, l’achat supporte l’IMT, un impôt par tranches de prix qui peut atteindre 7,5 % du prix, ainsi que le droit de timbre (Imposto do Selo, 0,8 %). Le tableau donne la fourchette de taux de chaque cas (résidence principale et permanente, autre logement, acheteur non résident), avec sa source portugaise et sa date ; les tranches exactes figurent dans la norme en lien. Pour un achat en Espagne, estimez les frais avec notre calculateur des frais d’achat.
Impôts chaque année
En Espagne, le propriétaire paie l’IBI, l’équivalent de la taxe foncière, dont chaque commune fixe le taux sur la valeur cadastrale (0,4 % – 1,1 %). Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous déclarez en plus un revenu imputé pour le logement, même s’il n’est pas loué : à 19 % si vous résidez dans l’UE ou l’EEE, à 24 % sinon. Notre guide des impôts du propriétaire non résident détaille le calcul.
Au Portugal, on paie chaque année l’Imposto Municipal sobre Imóveis, l’impôt municipal sur les immeubles (0,3 % – 0,45 %), et l’AIMI additionnel lorsque la valeur de vos biens dépasse 600 000 € ; le tableau indique l’assiette (la valeur patrimoniale fiscale) et l’abattement de l’AIMI par personne.
Résidence
Au Portugal, le visa D7 vise les revenus passifs et le D8 le télétravail. Si l’achat immobilier ouvre aujourd’hui droit à un titre portugais, et quels régimes fiscaux existent pour les nouveaux résidents, le tableau l’indique avec sa source et sa date ; le détail se trouve sur flatin.pt.
À qui convient chaque pays ?
Il n’y a pas de gagnant général : tout dépend de votre situation. Pesez ces critères :
- Langue : dans quel pays vous et votre famille vous débrouillerez le plus facilement.
- Vols : quels aéroports ont des liaisons directes avec votre ville.
- Voie de résidence : vivre de votre retraite ou de revenus passifs, télétravailler, ou venir par séjours sans visa.
- Convention fiscale : ce que prévoit la convention entre votre pays et chacun des deux.
- Budget : impôts à l’achat, impôts annuels et prix dans les zones qui vous intéressent.
- Type de bien : neuf ou ancien, littoral ou ville.
Mettez les chiffres du tableau en face de votre budget et faites le calcul pour votre cas. Il s’agit d’une information générale, non d’un conseil fiscal ou juridique.
Le Portugal en détail sur notre site jumeau flatin.pt : un site distinct, avec ses propres données et sources. Si vous choisissez l’Espagne, commencez par le catalogue de logements neufs et notre guide pour acheter en Espagne.