Spanien oder Portugal: Vergleich für Immobilienkäufer

Spanien und Portugal werden oft gemeinsam in Betracht gezogen, gerade für den Ruhestand oder ein Ferienhaus: mildes Klima, lange Küsten und kurze Flüge aus Mitteleuropa. Steuern, Aufenthaltswege und die Art, wie Immobilienpreise gemessen werden, unterscheiden sich aber. Diese Seite vergleicht beide Punkt für Punkt; die Tabelle nennt jede Zahl mit Quelle und Datum. Die spanischen Werte stammen aus unseren eigenen Tabellen, die portugiesischen von portugiesischen Behörden.

Steuern beim Kauf

In Spanien fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie die Grunderwerbsteuer ITP an, deren Satz jede Region festlegt (3 % – 13 %). Bei einem Neubau sind es die Mehrwertsteuer IVA (10 %) und die Urkundensteuer AJD (0 % – 2 %).

In Portugal zahlt man beim Kauf die IMT, eine Steuer nach Preisstufen, die bis zu 7,5 % des Preises erreichen kann, dazu die Stempelsteuer (Imposto do Selo, 0,8 %). Die Tabelle nennt die Spanne der Sätze für jeden Fall (eigene Hauptwohnung, andere Wohnung, nicht ansässiger Käufer) mit portugiesischer Quelle und Datum; die genauen Stufen stehen in der verlinkten Norm. Für einen Kauf in Spanien berechnen Sie die Kosten mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner.

Laufende Steuern

In Spanien zahlt der Eigentümer die IBI, die Grundsteuer, deren Satz jede Gemeinde auf den Katasterwert festlegt (0,4 % – 1,1 %). Wer nicht in Spanien ansässig ist, versteuert außerdem ein fiktives Einkommen aus der Wohnung, auch wenn sie nicht vermietet ist: mit 19 % bei Wohnsitz in der EU oder im EWR, sonst mit 24 %. Mehr dazu in unserem Ratgeber zu den Steuern für nichtansässige Eigentümer.

In Portugal zahlt man jährlich die Imposto Municipal sobre Imóveis, die kommunale Immobiliensteuer (0,3 % – 0,45 %), und die Zusatzsteuer AIMI, wenn der Wert Ihrer Immobilien 600.000 € übersteigt; die Tabelle nennt die Bemessungsgrundlage (den steuerlichen Immobilienwert) und den AIMI-Abzug pro Person.

Aufenthalt

Es bleiben unter anderem der Aufenthalt ohne Erwerbstätigkeit (Non-Lucrative) und das Digital-Nomad-Visum, und wer zum Arbeiten zuzieht, kann die steuerliche Beckham-Regelung wählen; wir fassen das im Ratgeber zu Visum und Aufenthalt zusammen.

In Portugal gibt es das D7-Visum für passive Einkünfte und das D8 für Fernarbeit. Ob ein Immobilienkauf dort heute zu einem Aufenthaltstitel führt und welche Steuerregelungen es für neue Einwohner gibt, zeigt die Tabelle mit Quelle und Datum; Einzelheiten finden Sie auf flatin.pt.

Was passt zu wem?

Einen Gesamtsieger gibt es nicht: Es kommt auf Ihre Lage an. Diese Punkte entscheiden:

• Sprache: in welchem Land Sie und Ihre Familie leichter zurechtkommen.
• Flüge: welche Flughäfen direkte Verbindungen zu Ihrem Heimatort haben.
• Aufenthaltsweg: ob Sie von Renten oder Kapitalerträgen leben, aus der Ferne arbeiten oder ohne Visum für Aufenthalte kommen.
• Steuerabkommen: was das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ihrem Land und jedem der beiden vorsieht.
• Budget: Kaufsteuern, laufende Steuern und Preise in den Gegenden, die Sie interessieren.
• Art der Immobilie: Neubau oder Bestand, Küste oder Stadt.

Legen Sie die Zahlen aus der Tabelle neben Ihr Budget und rechnen Sie für Ihren Fall. Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung.

Portugal im Detail auf unserer Schwesterseite flatin.pt: eine eigene Website mit eigenen Daten und Quellen. Wenn Sie sich für Spanien entscheiden, beginnen Sie mit dem Neubaukatalog und unserem Ratgeber zum Immobilienkauf.